"보증금 5천만원에 집 얻어서 8개월 살았어요. 근데 집주인이 주변 시세 올랐다며 천만원 더 올려달래요. 줘야 하나요?" 아니에요!
집주인이 보증금 인상을 청구할 수 있는 시기와 한도가 법으로 정해져 있어요. 계약한 지 8개월이면 거절할 수 있고, 1년이 지나더라도 5%까지만 올릴 수 있어요. 오늘은 보증금 증액 한도에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.보증금 증액 요구, 거절할 수 있어요
집주인이 마음대로 보증금을 올릴 수 없어요.
주택임대차보호법에서 임대인이 보증금을 올릴 수 있는 시기와 한도를 정해놨거든요. 법에서 정한 범위를 벗어나면 임차인은 거절할 수 있어요.
2025년 5월 1일에 보증금 5천만원으로 계약했어요. 2026년 1월 (8개월 후)에 집주인이 "시세 많이 올랐으니까 보증금 천만원 더 올려" 해요. 이건 법 위반이에요. 임차인은 거절할 수 있어요.
2.1년 이내 증액 청구 불가
계약 후 또는 증액 후 1년 동안은 보증금을 올릴 수 없어요.
임대인은 임대차계약을 체결한 후 1년 이내에는 보증금 인상을 청구할 수 없어요. 보증금을 올린 적이 있다면, 그때부터 1년 동안은 또 올릴 수 없고요.
2025년 5월 1일 계약했으면 2026년 4월 30일까지는 집주인이 보증금 인상을 청구할 수 없어요. 8개월째인 2026년 1월에 증액 요구하면? 거절하면 돼요.
만약 2026년 6월 1일에 보증금을 올렸다면, 2027년 5월 31일까지는 또 올릴 수 없어요.
3.증액 한도는 5%까지만
1년이 지나더라도 무제한으로 올릴 수는 없어요.
법에서 증액 한도를 약정한 보증금의 20분의 1, 즉 **5%**로 제한하고 있어요. 보증금이 5천만원이면 250만원까지만 올릴 수 있는 거예요.
보증금 5천만원으로 계약했는데 1년 후에 집주인이 "천만원 올려" 해요. 이건 20%나 올리는 거잖아요. 법에서 정한 5%를 훨씬 초과하니까 거절할 수 있어요.
집주인이 올릴 수 있는 최대 금액은 5천만원의 5%인 250만원이에요. 그 이상은 법 위반이에요.
4.계약 8개월차라면 거절 가능
질문처럼 계약한 지 8개월째라면 완전히 거절할 수 있어요.
계약 후 1년이 안 지났으니까 집주인이 보증금 인상을 청구할 권리 자체가 없거든요. "법으로 1년 이내에는 못 올린다고 정해져 있어요" 하고 거절하면 돼요.
집주인이 계속 요구하면? 무시해도 돼요. 법적 근거가 없는 요구니까요. 만약 집주인이 "안 올려주면 나가" 하면 이것도 불법이에요. 임차인은 계약 기간 동안 보호받을 권리가 있거든요.
5.1년 후에도 250만원까지만
1년이 지나서 집주인이 정당하게 증액을 청구할 수 있는 시점이 왔다고 해도, 보증금 5천만원의 5%인 250만원까지만 올릴 수 있어요.
2025년 5월 1일 계약했어요. 2026년 5월 2일 (1년 1일 후)에 집주인이 "보증금 올리자" 해요. 이제 청구할 수 있는 시기가 됐어요.
그럼 얼마를 올릴 수 있을까요? 최대 250만원이에요. 집주인이 천만원 올리자고 하면? 250만원까지만 올려주면 되고, 나머지는 거절하면 돼요.
6.한도 초과 요구하면 공탁으로 대응
집주인이 계속 법정 한도를 초과해서 요구하면 법원에 공탁하면 돼요.
보증금 5천만원인데 집주인이 천만원 올리자고 계속 요구해요. 법으로는 250만원까지만 올릴 수 있는데 말이에요.
임차인은 법원에 가서 적정 금액인 250만원을 공탁하면 돼요. 그러면 차임 연체를 면하게 되고, 그 집에서 계속 살 수 있어요.
공탁이란 법원에 돈을 맡겨두는 거예요. "저는 법으로 정한 금액은 올려줄 의사가 있어요. 근데 집주인이 법 위반하는 금액을 요구해서 받아주지 않으니까 법원에 맡겨둘게요" 이런 의미예요.
7.증액 거절 방법
집주인이 부당하게 증액을 요구할 때 어떻게 거절하나요?
1단계: 문자나 카톡으로 정중히 거절
"집주인님, 계약한 지 아직 1년이 안 됐어요. 주택임대차보호법에서 1년 이내에는 보증금 인상을 청구할 수 없다고 정하고 있어요."
이렇게 정중하게 법 조문을 알려주면 대부분 납득해요. 집주인도 법을 몰라서 그런 경우가 많거든요.
2단계: 내용증명 발송
집주인이 계속 요구하면 우체국에서 내용증명을 보내세요. "주택임대차보호법 제7조에 따라 계약 후 1년 이내 증액 청구는 불가능합니다. 증액 요구를 철회해주시기 바랍니다" 이런 내용으로요.
내용증명은 법적 증거로 쓸 수 있어요. 나중에 분쟁이 생기면 "제가 이때 거절 의사를 명확히 전달했어요" 증명할 수 있거든요.
3단계: 법률 상담 및 분쟁 조정
집주인이 계속 압박하면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청하세요. 무료로 전문가가 중재해줘요.
8.증액 청구가 가능한 경우는?
그럼 집주인이 언제 얼마까지 올릴 수 있을까요?
시기: 계약 후 또는 증액 후 1년이 지났을 때
한도: 약정한 보증금의 5% (20분의 1)
사유: 조세, 공과금, 그 밖의 부담 증가나 경제사정 변동으로 부적절해진 경우
쉽게 말하면, 재산세가 많이 올랐거나 물가가 많이 올라서 보증금이 현실과 맞지 않게 됐을 때만 올릴 수 있어요. 단지 "시세가 올랐다"는 이유만으로는 부족해요. 구체적인 사유가 있어야 하고, 1년이 지나야 하고, 5%까지만 가능해요.
9.다음부터는 어떻게 해야 하나요?
계약할 때 미리 대비하는 게 좋아요.
계약서 특약사항에 이렇게 쓰세요
"보증금 증액은 주택임대차보호법에 따라 1년에 1회, 5% 이내로 제한한다."
이렇게 계약서에 명시해두면 집주인이 나중에 "그런 법 몰랐다" 못 해요.
증액 청구 받으면 즉시 확인
집주인이 증액을 요구하면 계산기 두드려보세요. 지난 계약일 또는 지난 증액일로부터 1년이 지났나? 요구하는 금액이 5% 이내인가?
두 가지 다 확인하고 법 위반이면 바로 거절하세요. "법으로 안 된다"고 명확하게 말하는 게 중요해요.
기록 남기기
집주인과의 모든 대화를 문자나 카톡으로 남기세요. 나중에 분쟁 생기면 증거가 돼요. "2026년 1월 10일에 증액 요구했고, 제가 거절했어요"를 증명할 수 있거든요.