계약 끝났는데 집주인한테 연락 안 했어요. 나도 아무 말 안 했고요. 그런데 어느 날 집주인이 "나가세요"라고 하네요.
나갈 필요 없어요. 이미 계약이 자동 연장됐거든요. 이걸 묵시적갱신이라고 해요.
1.묵시적갱신, 정확히 뭐예요?
말 안 해도 자동으로 계약이 연장되는 거예요.
계약 만료일이 다가오는데 집주인도, 세입자도 아무 말 안 했어요. 그러면 어떻게 될까요? 계약이 끝나는 게 아니에요. 자동으로 2년 연장돼요.
이게 묵시적갱신이에요.
왜 이런 제도가 있냐면요:
세입자 입장에서 생각해보세요. 계약 끝날 때마다 집주인한테 "저 더 살아도 되나요?" 물어봐야 한다면 얼마나 불안하겠어요. 그래서 법에서 세입자를 보호해주는 거예요.
2.묵시적갱신, 몇 년이에요?
2년이에요.
전세든 월세든 반전세든 다 똑같아요. 원래 계약이 1년이었어도 묵시적갱신 되면 2년으로 늘어나요. 법에서 최소 2년은 살 수 있게 보장해주는 거예요.
예를 들어볼게요. 계약 만료일이 2026년 6월 30일이에요. 양쪽 다 아무 말 안 했어요. 그러면 7월 1일부터 묵시적갱신이 시작되고, 2028년 6월 30일까지 살 수 있어요. 2년이 보장되는 거예요.
3.묵시적갱신, 몇 번까지 되나요?
횟수 제한 없어요.
2년 살고, 또 아무 말 없으면 또 2년. 또 아무 말 없으면 또 2년. 이론적으로 평생 살 수도 있어요.
여기서 계약갱신청구권이랑 헷갈리시는 분 많아요.
계약갱신청구권은 딱 1번만 쓸 수 있어요. 대신 월세/전세금 인상을 5%로 제한해줘요.
묵시적갱신은 횟수 제한 없어요. 대신 5% 상한 적용이 애매해요.
뭐가 유리한지는 상황마다 달라요. 확실하게 5% 상한 받고 싶으면 계약갱신청구권을 쓰세요.
4.묵시적갱신 됐는데, 2년 안 채우고 나가도 되나요?
네, 됩니다. 이게 묵시적갱신의 가장 큰 장점이에요.
세입자는 3개월 전에만 통보하면 언제든 나갈 수 있어요. 2년 다 채울 필요 없어요.
반대로 집주인은요? 못 내보내요. 2년 기다려야 해요. 중간에 "나가세요"라고 할 수 없어요.
예외는 세입자가 잘못했을 때뿐이에요. 월세 2개월 이상 안 냈거나, 집을 함부로 다른 사람한테 빌려줬거나, 집을 고의로 망가뜨렸을 때요. 이런 경우 아니면 집주인이 마음대로 내보낼 수 없어요.
더 자세한 건 묵시적갱신 해지에서 확인하세요.
5.묵시적갱신 중에 집이 팔리면요?
걱정 마세요. 새 집주인한테도 대항력 있어요.
묵시적갱신 기간 동안은 기존에 있던 권리 다 유지돼요. 대항력도 유지되고, 우선변제권도 유지되고, 확정일자도 다시 받을 필요 없어요. 집이 팔려도 2년간 안심하고 살 수 있어요.
6.지금 당장 확인할 것
내 계약 상태 확인하기
계약서 꺼내서 만료일 확인하세요. 지났는데 아무 말 없었으면 이미 묵시적갱신 된 거예요.
앞으로 어떻게 할지 정하기
계속 살 거면 그냥 두면 돼요. 언제 나갈지 모르겠으면 묵시적갱신 상태로 두세요. 3개월 전 통보로 유연하게 나갈 수 있어요. 다음에 5% 상한 받고 싶으면 미리 계약갱신청구권 공부해두세요.
나갈 거면 미리 통보하기
3개월 전에 집주인한테 "저 나갈게요" 해야 해요. 늦으면 보증금 돌려받는 시점이 늦어질 수 있어요.
7.출처
- 주택임대차보호법 제6조 - 법제처