"4년 살았는데 더 살고 싶어요. 계약갱신청구권 또 쓸 수 있어요?"
아쉽지만 못 써요. 계약갱신청구권은 1회 한정이거든요. 4년 후에는 재계약해야 해요.
1.갱신이랑 재계약 뭐가 달라요
완전히 다른 개념이에요.
| 구분 | 갱신 (갱신청구권) | 재계약 |
|---|---|---|
| 성격 | 기존 계약 연장 | 새로운 계약 |
| 5% 상한 | 적용 | 미적용 |
| 사용 횟수 | 1회 | 무제한 |
| 집주인 거부 | 제한적 | 가능 |
계약갱신청구권으로 갱신하면 세입자가 "2년 더 살게요"라고 하면 집주인이 정당한 사유 없이 거절 못 해요. 보증금도 5%까지만 올릴 수 있어요.
재계약은 새로 계약하는 거예요. 집주인이 거부할 수도 있고, 보증금도 시세대로 올릴 수 있어요. 세입자 입장에서 협상력이 약해져요.
2.4년 후에는 어떻게 되나요
4년 살았으면 갱신청구권 다 썼어요. 더 살고 싶으면 집주인한테 재계약 요청해야 해요. "집주인님, 저 계속 살고 싶은데 재계약 가능할까요?" 집주인이 "네"라고 하면 조건 협상하고, "아니요"라고 하면 나가야 해요.
재계약 시 보증금은 상한 없어요. 집주인이 원하는 대로 올릴 수 있어요. 현재 보증금 2억인데 집주인이 2억 5천 달라고 하면요? 갱신이었으면 안 돼요. 5%인 1천만원만 올릴 수 있거든요. 근데 재계약이면 가능해요. 시세대로 협상해야 해요.
"시세가 많이 올랐으니까 5천만원 올려야겠어요." 재계약이면 이게 가능해요. 협상해야 해요.
3.재계약 거부당하면요
재계약은 집주인 마음이에요. "다른 세입자 구할 거예요" 이러면 나가야 해요. 갱신청구권처럼 강제할 방법이 없어요.
그래도 협상해보세요. "4년 동안 연체 한 번 없었어요", "집 깨끗하게 잘 썼어요", "새 세입자 구하면 공실 기간 생겨요" 같은 장기 세입자 장점을 어필하세요. 집주인 입장에서도 새 세입자 구하는 게 번거로울 수 있어요. 협상 여지는 있어요.
4.묵시적갱신으로 버티기
계약 만료됐는데 아무도 아무 말 안 하면 자동 연장되는 거예요. 묵시적갱신은 횟수 제한이 없어요. 4년 후에도 계속 묵시적갱신 가능해요.
묵시적갱신 조건은요. 계약 만료 2개월 전까지 집주인이 갱신 거절 안 하고, 계약 만료 1개월 전까지 세입자가 갱신 거절 안 하고, 쌍방 아무 말 없으면 자동으로 2년 연장돼요.
근데 묵시적갱신은 5% 상한 적용 안 될 수 있어요. 집주인이 "시세대로 올리자"고 하면 협상해야 해요. 안 맞으면 세입자가 나가거나, 집주인이 그냥 받거나예요.
5.재계약 잘 하는 법
계약 만료 6개월 전부터 준비하세요. 주변 시세 조사하고, 집주인 의향 파악하고, 대안 매물 알아보세요.
"4년 동안 연체 한 번 없었어요", "집 깨끗하게 잘 썼어요", "새 세입자 구하면 공실 기간 생겨요" 같은 장기 세입자 장점을 어필하세요. 재계약 조건 합의했으면 계약서 작성하세요. 구두 약속만 하면 나중에 분쟁 생길 수 있어요.
갱신청구권 안 쓰고 재계약하면요? 가능하지만 손해예요. 갱신청구권 쓰면 5% 상한 적용되는데, 재계약하면 시세대로 올라요. 갱신청구권 먼저 쓰세요. 재계약하면 확정일자 다시 받아야 해요. 새 계약이니까 새로 받으세요. 보증금 금액도 바뀌었을 테니 새 확정일자 받아야 보호돼요.
6.출처
- 주택임대차보호법 제6조의3 - 법제처