권리금 보호
상가 임차인이 영업하며 쌓은 권리금, 법으로 보호받을 수 있어요. 임대인이 함부로 방해하면 손해배상 청구할 수 있어요.
1.1. 권리금이란
상가의 영업시설, 거래처, 신용 등의 가치를 돈으로 평가한 거예요. 새 임차인에게 받고 나가는 게 일반적이에요.
| 종류 | 내용 |
|---|---|
| 바닥권리금 | 상권, 입지 프리미엄 |
| 시설권리금 | 인테리어, 시설 투자비 |
| 영업권리금 | 거래처, 단골, 노하우 |
2.2. 보호 대상
환산보증금이 기준 이하인 상가만 보호받아요.
| 지역 | 기준 (환산보증금) |
|---|---|
| 서울 | 9억원 이하 |
| 수도권 과밀억제권역 | 6.9억원 이하 |
| 광역시 | 5.4억원 이하 |
| 그 외 | 3.7억원 이하 |
환산보증금 계산: 보증금 + (월세 × 100)
예) 보증금 5천만원, 월세 300만원 → 5천 + (300×100) = 3억 5천만원
3.3. 임대인 방해 금지
임대인은 정당한 사유 없이 권리금 회수를 방해하면 안 돼요. 상가건물임대차보호법 제10조의4에서 정하고 있어요.
3.1.방해 행위 예시
| 행위 | 방해 해당 |
|---|---|
| 신규 임차인과 계약 거절 | ✅ |
| 현저히 높은 차임 요구 | ✅ |
| 현저히 높은 보증금 요구 | ✅ |
| 정당한 사유 없이 거부 | ✅ |
4.4. 방해해도 되는 경우 (정당한 사유)
| 사유 | 설명 |
|---|---|
| 신규 임차인 자격 부족 | 자금력, 영업능력 부족 |
| 임차인 의무 위반 | 3기 연체, 무단전대 등 |
| 철거·재건축 | 1년 6개월 이내 착공 예정 |
| 직접 영업 | 임대인이 직접 영업할 경우 |
주의: "직접 영업"은 실제로 영업해야 해요. 허위로 주장하면 손해배상 청구당해요.
5.5. 권리금 회수 절차
| 단계 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 신규 임차인 찾기 |
| 2 | 권리금 협상 |
| 3 | 임대인에게 신규 임차인 주선 |
| 4 | 임대인-신규 임차인 임대차계약 |
| 5 | 권리금 수령 |
계약 종료 3개월 전부터 신규 임차인을 주선할 수 있어요.
6.6. 손해배상 청구
임대인이 정당한 사유 없이 방해하면 손해배상 청구할 수 있어요.
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 배상 범위 | 신규 임차인이 지급하려던 권리금 |
| 청구 기한 | 임대차 종료 후 3년 이내 |
임대차분쟁조정이나 소송으로 해결할 수 있어요.
7.7. 권리금 계약서 작성
권리금은 별도 계약서를 쓰는 게 좋아요.
| 기재 항목 | 내용 |
|---|---|
| 권리금 총액 | 금액 명시 |
| 구성 | 시설/영업/바닥 각각 |
| 지급 시기 | 계약금, 잔금 |
| 조건 | 임대차계약 성립 조건 등 |
| 인수 항목 | 시설, 재고, 거래처 등 |
8.8. 보호 제외 대상
| 대상 | 보호 |
|---|---|
| 환산보증금 초과 | ❌ 제외 |
| 대규모점포 | ❌ 제외 |
| 국유·공유재산 | ❌ 제외 |
9.9. 분쟁 해결
| 방법 | 연락처 |
|---|---|
| 상가건물임대차분쟁조정위원회 | 1588-5500 |
| 대한법률구조공단 | 132 |