1.전세사기가 왜 이렇게 많아졌나
2022년부터 전세사기가 폭발적으로 늘었어요.
왜냐면:
- 집값 떨어짐 → 전세가율 100% 넘어감 (깡통전세)
- 빌라 갭투자 → 집주인 파산 → 보증금 증발
- 세입자는 수억 원 날리고, 집주인은 잠수
결론: 이제 전세는 "그냥 계약"하면 안 돼요. 철저하게 확인해야 해요.
2.전세사기 유형
어떻게 사기 당하는지 알아야 피할 수 있어요.
2.1.깡통전세
(근저당 + 보증금) > 집값인 상태예요.
예시:
- 집값: 3억
- 근저당(은행 대출): 2억
- 보증금: 2억
- 합계: 4억 > 집값 3억 → 깡통
이 상태에서 경매 나면?
- 집이 3억에 낙찰
- 은행이 2억 먼저 가져감
- 남은 1억 → 보증금 2억 중 1억만 받음
- 1억 손해
2.2.이중계약
한 집에 여러 명이랑 계약하는 거예요.
- A한테 보증금 2억 받음
- B한테도 보증금 2억 받음
- 도망
2.3.위조서류
가짜 등기부등본이나 신분증으로 계약.
예방법: 대법원 인터넷등기소에서 직접 발급받으세요.
2.4.신탁 물건 사기
신탁회사 동의 없이 계약 → 계약 무효
예방법: 등기부등본 갑구에 "신탁" 있으면 신탁회사 동의서 확인.
3.계약 전 필수 확인
이거 안 하면 전세사기 당할 수 있어요.
3.1.등기부등본 확인
반드시 당일 발급본으로! 하루 전 것도 안 돼요.
| 확인 위치 | 확인 내용 |
|---|---|
| 갑구 | 소유자 이름, 가압류, 가처분, 신탁 여부 |
| 을구 | 근저당권 (얼마나 대출 있는지) |
발급 방법:
- 대법원 인터넷등기소에서 직접 발급 (700원)
- 중개사가 보여주는 거 말고 직접 발급하세요
3.2.소유자 확인
등기부등본의 소유자와 계약하는 사람이 일치하는지 확인.
| 확인 | 방법 |
|---|---|
| 신분증 대조 | 등기부 소유자 이름 = 신분증 이름 |
| 대리인인 경우 | 위임장 + 인감증명서 필수 |
대리인 계약은 피하세요. 사기 위험이 높아요.
3.3.시세 확인
보증금이 시세의 70% 넘으면 위험해요.
| 사이트 | 용도 |
|---|---|
| 국토부 실거래가 | 실제 거래가 |
| KB부동산 | KB시세 |
| 네이버부동산 | 호가/시세 비교 |
주의: 빌라/다세대는 시세 정보가 부정확해요. 더 보수적으로 봐야 해요.
3.4.안전 보증금 계산
공식: 시세 × 70% - 근저당 = 안전 보증금
예시: 시세 5억, 근저당 1억
| 계산 | 금액 |
|---|---|
| 시세 70% | 5억 × 0.7 = 3.5억 |
| 근저당 | 1억 |
| 안전 보증금 | 3.5억 - 1억 = 2.5억 |
이 집에 보증금 3억은 위험해요. 2.5억 이하로 협의하거나 패스하세요.
4.깡통전세 위험도
| 상황 | 위험도 |
|---|---|
| (근저당 + 보증금) > 시세 100% | 🚨 극도 위험 - 절대 계약 금지 |
| (근저당 + 보증금) > 시세 80% | ⚠️ 위험 - 가급적 피하기 |
| (근저당 + 보증금) ≤ 시세 70% | ✅ 비교적 안전 |
5.신탁 부동산 주의
등기부등본 갑구에 **"신탁"**이라고 적혀있으면 조심!
5.1.신탁 물건이 뭔가요?
집주인이 집을 담보로 대출받으려고 신탁회사에 소유권을 넘긴 거예요.
문제:
- 실제 소유권은 신탁회사에 있음
- 신탁회사 동의 없이 계약하면 무효될 수 있음
- 대항력도 안 생길 수 있음
5.2.신탁 물건 안전하게 계약하려면
| 확인 | 내용 |
|---|---|
| 신탁원부 발급 | 신탁회사에서 발급 |
| 임대 동의서 | 신탁회사가 임대 동의했는지 |
| 계약서 날인 | 신탁회사 또는 수익자 날인 |
팁: 신탁 물건은 복잡해요. 초보자는 피하는 게 좋아요.
6.빌라/다세대 특별 주의
전세사기 피해의 80% 이상이 빌라/다세대예요.
6.1.왜 위험한가요?
| 이유 | 설명 |
|---|---|
| 시세 파악 어려움 | 거래가 적어서 정확한 시세를 모름 |
| 다가구 선순위 | 다른 세입자 보증금 합산하면 초과 |
| 갭투자 타깃 | 투기꾼들이 빌라 많이 사서 전세 돌림 |
6.2.빌라 계약 시 추가 확인
| 확인 | 방법 |
|---|---|
| 선순위 보증금 | 확정일자부 열람 (300원) |
| 다른 세대 보증금 | 다가구면 전체 세대 보증금 합산 |
| 신축 여부 | 신축 빌라는 특히 위험 |
7.전세보증보험
전세사기 예방의 최후 보루예요.
가입하면 집주인이 보증금 안 줘도 보증기관이 대신 줘요.
| 기관 | 보증료 (연) | 한도 |
|---|---|---|
| HUG | 0.115~0.154% | 수도권 7억 / 지방 5억 |
| SGI | 0.183~0.208% | 5억 |
중요: 가입 안 되는 집은 위험하다는 신호예요. 그 집 계약하지 마세요.
자세한 건 전세보증보험 참고.
8.계약 체크리스트
8.1.계약 전 확인
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 등기부등본 당일 발급 | ☐ |
| 소유자 신분증 확인 | ☐ |
| 시세 대비 보증금 70% 이하 | ☐ |
| 근저당 금액 확인 | ☐ |
| 신탁 여부 확인 | ☐ |
| 선순위 보증금 확인 (다가구) | ☐ |
| 건축물대장 용도 확인 | ☐ |
| 전세보증보험 가입 가능 확인 | ☐ |
8.2.잔금일 체크리스트
| 순서 | 항목 | 확인 |
|---|---|---|
| 1 | 등기부등본 재확인 (당일 아침) | ☐ |
| 2 | 권리변동 없음 확인 | ☐ |
| 3 | 잔금 지급 | ☐ |
| 4 | 열쇠 수령 | ☐ |
| 5 | 전입신고 (주민센터) | ☐ |
| 6 | 확정일자 (600원) | ☐ |
| 7 | 전월세신고 (온라인) | ☐ |
| 8 | 전세보증보험 가입 | ☐ |
9.위험 신호
이런 집은 피하세요.
| 위험 신호 | 왜 위험한가 |
|---|---|
| 시세보다 많이 저렴 | 급매 아니면 사기일 수 있음 |
| 대리인만 나옴 | 소유자 확인 불가 |
| 급하게 계약 요구 | 생각할 시간 안 주려는 것 |
| 선순위 많음 | 경매 시 내 순위 밀림 |
| 신탁 물건인데 동의서 없음 | 계약 무효 가능 |
| 전세보증보험 가입 안 됨 | 위험하다는 신호 |
10.피해 발생 시 대응
보증금 못 받으면 이렇게 하세요.
10.1.단계별 대응
| 단계 | 조치 |
|---|---|
| 1 | 내용증명 발송 (반환 청구) |
| 2 | 임차권등기명령 신청 (이사해도 권리 유지) |
| 3 | 전세보증보험 청구 |
| 4 | 지급명령 신청 |
| 5 | 강제집행 |
10.2.상담 기관
| 기관 | 연락처 |
|---|---|
| 대한법률구조공단 | 132 |
| 주택도시보증공사(HUG) | 1566-9009 |
| 국토부 전세사기 신고 | 1599-0001 |
11.지금 당장 할 일
1. 계약 예정이면
- 등기부등본 직접 발급
- 시세 확인 (70% 이하인지)
- 전세보증보험 가입 가능한지 확인
2. 이미 계약했으면
- 잔금일에 등기부등본 재확인
- 잔금일에 전입신고 + 확정일자
- 전세보증보험 가입
3. 전세사기 예방 3대 원칙
| 원칙 | 내용 |
|---|---|
| 1 | 등기부등본 당일 확인 |
| 2 | 보증금 시세 70% 이하 |
| 3 | 전세보증보험 필수 가입 |
12.출처
- 주택도시보증공사(HUG) - 전세보증보험
- 국토교통부 - 전세사기 예방
- 대법원 인터넷등기소 - 등기부등본 발급