건물에 전세권 설정등기를 했는데, 건물주가 그 대지에 다른 전세권을 설정한다고 해요. 대지에 다른 전세권이 생기면 나중에 저와 마찰이 있을 것 같은데, 이렇게 대지에 다른 전세권을 설정하는 게 가능한가요?
1.건물과 대지는 별개의 부동산
법적으로 건물과 그 건물이 서 있는 땅(대지)은 독립된 부동산이에요. 비록 건물이 땅 위에 있지만, 등기부도 따로 있고 소유권도 별개로 등록돼요. 그래서 건물과 대지에 각각 다른 권리를 설정하는 게 가능해요.
민법에서도 건물과 토지를 분리해서 다룰 수 있다고 규정하고 있어요. 건물 소유자와 땅 소유자가 다를 수도 있고, 건물에만 저당권이 있거나 땅에만 전세권이 있을 수도 있죠.
그래서 건물에 전세권을 설정했다고 해도, 대지에 또 다른 전세권을 설정하는 건 법적으로 가능해요. 건물주가 대지 소유자라면 그 권한이 있는 거예요.
2.대지 전세권 설정이 가능한 이유
건물주가 건물과 대지를 모두 소유하고 있다면, 각각에 별개의 권리를 설정할 수 있어요. 건물에는 A라는 사람에게 전세권을 주고, 대지에는 B라는 사람에게 전세권을 주는 식이죠.
이게 문제가 되는 이유는 나중에 권리 행사할 때 충돌할 수 있기 때문이에요. 예를 들어 건물 전세권자는 건물을 쓸 권리가 있는데, 대지 전세권자가 "이 땅은 내 전세권이니까 건물도 나가라"고 주장할 수 있거든요.
하지만 법에서는 이런 경우를 대비해 건물 전세권자를 보호하는 장치가 있어요. 바로 법정지상권이에요.
3.법정지상권으로 보호받는 방법
만약 대지에 전세권이나 저당권이 설정되고, 나중에 그 땅이 경매로 넘어간다고 해도, 건물 전세권자는 법정지상권을 주장할 수 있어요. 법정지상권은 건물 소유를 위해 그 땅을 계속 사용할 수 있는 권리예요.
쉽게 말해 건물이 땅 위에 있는 한, 건물 권리자는 땅도 함께 사용할 권리가 자동으로 생긴다는 거예요. 대지의 새 주인이 누가 되든, 건물 전세권자는 계속 그 땅을 쓸 수 있어요.
예를 들어볼게요. A씨는 건물에 전세권을 설정했어요. 나중에 건물주가 대지에 B씨에게 전세권을 줬고, B씨가 전세금을 못 받아서 대지를 경매 신청했어요. 경매로 C씨가 대지를 샀다면, A씨는 C씨에게 법정지상권을 주장해서 계속 땅을 쓸 수 있어요.
4.전세권 우선순위는 어떻게 되나요
전세권이 여러 개 설정된 경우, 등기 순서에 따라 우선순위가 정해져요. 먼저 등기한 전세권이 나중 전세권보다 우선해요.
만약 건물 전세권이 먼저 설정되고, 대지 전세권이 나중에 설정됐다면, 건물 전세권자가 우선권을 가져요. 반대로 대지 전세권이 먼저고 건물 전세권이 나중이면, 대지 전세권자가 우선이에요.
우선권이 중요한 이유는 나중에 경매나 채권 회수 상황에서 누가 먼저 돈을 받느냐가 결정되기 때문이에요. 우선순위가 높을수록 전세금을 확실하게 받을 가능성이 커요.
5.계약 시 주의할 점
건물 전세 계약을 할 때는 반드시 대지 등기부도 확인해야 해요. 대지에 이미 저당권이나 전세권이 설정되어 있는지, 있다면 얼마나 되는지 체크해야 하죠.
만약 대지에 이미 큰 금액의 저당권이나 전세권이 있다면, 나중에 문제가 생길 수 있어요. 건물주가 돈을 못 갚아서 대지가 경매로 넘어가면, 내 전세금을 회수하기 어려워질 수 있거든요.
계약서에 특약 조항을 넣는 것도 방법이에요. "계약 기간 동안 대지에 추가로 권리를 설정하지 않는다"는 내용을 명시하면, 나중에 건물주가 약속을 어기면 계약 해지 사유가 될 수 있어요.
6.등기부등본 확인 필수
전세 계약 전에 반드시 대법원 인터넷등기소에서 건물 등기부와 대지 등기부를 모두 떼어보세요. 건물만 확인하고 대지를 빼먹으면 나중에 큰 낭패를 볼 수 있어요.
등기부에는 소유권, 전세권, 저당권 등 모든 권리가 기록돼 있어요. 건물과 대지 각각 어떤 권리가 설정되어 있는지, 언제 설정됐는지, 금액은 얼마인지 다 나와 있죠.
만약 대지에 이미 권리가 복잡하게 얽혀 있다면, 그 전세는 피하는 게 안전해요. 아니면 전세금을 낮춰서 위험을 줄이거나, 전세보증보험에 가입하는 방법도 있어요.