전세 계약을 앞두고 있는데, 뉴스에서 전세사기 얘기를 듣고 불안하셨던 적 있으시죠? "우리 집은 괜찮겠지" 싶지만, 막상 계약서를 보면 뭘 확인해야 할지 막막하고, 집주인이 진짜인지 의심스럽기도 하고요. 전세금이 적지 않은 돈인데, 혹시라도 사기를 당하면 어쩌나 걱정되는 게 당연해요.
전세사기는 생각보다 다양한 유형으로 발생해요. 2026년 1월 기준으로 3만 5,909건이 전세사기 피해자로 인정받았고, 피해 규모는 계속 늘고 있어요. 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법이 시행되고 있지만, 사기를 당하지 않는 게 가장 중요하죠. 이 글에서는 전세사기의 주요 유형과 예방 방법을 정확하게 정리해 드릴게요.
1.전세사기란, 정확히 뭐예요?
전세사기는 임대인이나 중개인이 임차인의 전세보증금을 돌려줄 의사나 능력이 없으면서 계약을 체결해서 보증금을 가로채는 범죄예요.
쉽게 말하면, "돌려줄 수 없는 걸 알면서도 전세 계약을 맺어서 보증금을 챙기는 것"이에요. 집주인이 일부러 사기를 치는 경우도 있고, 집값이 떨어지면서 의도치 않게 깡통전세가 되는 경우도 있어요.
전세 계약 체크리스트를 꼼꼼히 확인하면 대부분의 전세사기를 예방할 수 있어요. 하지만 유형을 정확히 알아야 어떤 부분을 조심해야 하는지 알 수 있어요.
2.전세사기 유형 6가지, 이것만 조심하세요
전세사기피해자지원위원회에서 발표한 자료를 바탕으로, 전세사기의 주요 유형을 정리했어요.
1. 가짜 임대인 사기
집주인이 아닌 사람이 집주인 행세를 하거나, 공인중개사가 임대인 몰래 전세 계약을 체결하고 보증금을 가로채는 유형이에요.
예를 들어, 빌라 관리인이 주인인 척하면서 전세 계약을 맺고 보증금을 받아서 도망가는 경우예요. 실제 집주인은 전세 계약 사실을 전혀 모르고 있죠. 계약 전에 등기부등본에 나온 소유자와 신분증을 꼭 확인해야 해요.
2. 이중계약 사기
임대인이 동시에 두 명의 임차인과 전세 계약을 체결하는 유형이에요.
한 집에 두 사람이 전세 계약을 했는데, 나중에 확정일자를 먼저 받은 사람이 우선권을 갖게 돼요. 늦게 계약한 사람은 보증금을 돌려받지 못할 수 있어요. 계약 즉시 전입신고와 확정일자를 받는 게 중요해요.
3. 깡통전세
전세보증금이 주택 가격을 초과하거나 비슷해서, 전세 계약 종료 시 주택을 처분해도 보증금을 돌려받기 어려운 유형이에요.
예를 들어, 집값이 2억인데 전세금이 1억 8천만 원이고, 은행 근저당권까지 5천만 원이 설정돼 있으면, 집을 팔아도 보증금을 다 못 돌려받아요. 등기부등본에서 근저당권 합계를 꼭 확인해야 해요.
4. 보증금 규모 기만
다가구주택의 임대인이 다른 세대의 보증금 규모를 속이고 전세 계약을 체결하는 유형이에요.
예를 들어, 1층 전세금이 1억인데 "2층은 8천만 원"이라고 거짓말해서 계약하는 거예요. 나중에 집을 팔 때 총 보증금이 집값보다 높으면 문제가 돼요. 다가구주택은 모든 세대의 보증금 합계를 확인해야 안전해요.
5. 대항력 악용
전세 계약 시작일에 근저당권을 설정하거나, 주택을 매매해서 임대인을 바꾸는 유형이에요.
전입신고와 확정일자를 받았어도, 그날 새로운 근저당권이 설정되면 우선순위가 밀려요. 계약 당일 등기부등본을 다시 확인하고, 전입신고와 확정일자를 최대한 빨리 받아야 해요.
6. 신탁 관련 사기
신탁 등기가 되어 있는데 신탁회사의 동의 없이 계약한 경우, 법적 효력이 없어서 임차인이 퇴거 요청을 받는 유형이에요.
신탁 등기는 등기부등본의 갑구에 표시돼요. "신탁" 문구가 있으면 반드시 신탁회사의 동의를 받은 계약인지 확인해야 해요. 신탁회사가 "불법 점유"로 판단하면 보증금을 못 받고 쫓겨날 수도 있어요.
3.전세사기 예방 방법, 이렇게 하세요
전세사기를 100% 막을 수는 없지만, 다음 방법들을 지키면 대부분 예방할 수 있어요.
등기부등본 꼼꼼히 확인
계약 전에 등기부등본을 떼서 확인하세요. 소유자가 누구인지, 근저당권이 얼마나 설정되어 있는지, 신탁 등기가 있는지 등을 체크해야 해요. 정부24에서 온라인으로 발급받을 수 있어요.
특히 근저당권 합계와 전세금을 더한 금액이 집값의 80%를 넘으면 위험해요. 깡통전세가 될 가능성이 높으니 계약을 재고해야 해요.
전입신고와 확정일자 즉시
계약 당일 바로 전입신고를 하고, 확정일자를 받으세요. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기고, 확정일자가 빠를수록 우선순위가 높아져요.
확정일자는 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있어요. 비용도 거의 안 들고 절차도 간단하니까 꼭 당일에 처리하세요.
HUG 전세보증보험 가입
주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입하면 임대인이 보증금을 안 돌려줘도 HUG가 대신 지급해 줘요. 보험료는 보증금의 0.128%~0.201% 정도예요.
전세보증보험은 가입 조건이 있어요. 집값 대비 전세금 비율이 너무 높거나, 임대인의 신용 상태가 나쁘면 가입이 거절될 수도 있어요. 가입이 안 된다면 그 집은 위험하다는 신호예요.
다가구주택은 모든 세대 확인
다가구주택에 전세 계약을 할 때는 다른 세대의 보증금도 확인해야 해요. 전체 보증금 합계가 집값의 80%를 넘으면 위험해요.
집주인에게 직접 물어보거나, 이웃 세대에 물어볼 수도 있어요. 정확한 정보를 얻기 어려우면 계약을 다시 생각해 보는 게 좋아요.
신탁 등기는 동의서 확인
등기부등본에 "신탁" 문구가 있으면 신탁회사에 연락해서 임대 동의를 받았는지 확인하세요. 동의서 원본을 받아두는 게 안전해요.
4.전세사기 당했을 때, 어떻게 해야 하나요?
만약 전세사기 피해를 당했다면, 즉시 대응해야 해요.
전세사기피해자 신청
전세사기피해자지원위원회에 피해자 신청을 하세요. 인정받으면 보증금 반환 지원, 긴급대출, 임시 거주지 지원 등을 받을 수 있어요.
2026년 1월 기준으로 3만 5,909건이 피해자로 인정받았고, 지원 규모는 계속 확대되고 있어요.
경찰 고소
전세사기는 형사 범죄예요. 경찰에 사기죄로 고소하고, 증거 자료(계약서, 입금 내역, 문자 등)를 모두 제출하세요.
임차권등기명령 신청
법원에 임차권등기명령을 신청하면 이사를 나가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있어요. 보증금을 돌려받기 전까지 권리를 지킬 수 있어요.
변호사 상담
전세사기는 법적으로 복잡한 문제예요. 변호사와 상담해서 민사소송, 형사고소, 배당 절차 등을 진행하는 게 안전해요. 전세사기 피해자 지원 제도를 활용하면 법률 지원도 받을 수 있어요.
5.출처
- 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법 - 법제처
- 전세사기피해자지원위원회 - 전세사기피해자 지원관리시스템
- 전세사기 유형별 사례 및 대처방안 - 주택도시보증공사
- 전세사기 피해자 지원 - 찾기쉬운 생활법령