가압류된 집도 세입자로 들어갈 수 있지만, 순위에 다툼이 생기면 이의신청인이 이의신청일부터 7일 안에 소송을 내야 하고 그러지 못하면 임차인이 우선변제권대로 보증금을 받아요.
가압류된 집에도 전세나 월세로 들어갈 수는 있어요. 다만 그 가압류가 등기된 날보다 전입신고와 인도(대항요건)를 나중에 마치면, 집이 경매로 넘어갔을 때 그 가압류보다 뒤에 등기된 임차권으로 취급돼 소멸할 수 있어요. 반대로 대항요건을 가압류보다 먼저 갖췄다면 보증금을 다 받을 때까지 그 집에서 버틸 수 있는 대항력이 살아 있어요.
📌 핵심콕콕
한눈에 보는 가압류된 집
들어갈 수는 있지만, 전입신고와 확정일자를 가압류보다 늦게 마치면 경매가 진행될 때 그 임차권이 소멸할 수 있어요.
가압류는 집주인의 재산을 미리 묶어두는 절차라 계약 자체를 막지는 않아요. 다만 경매까지 가면 등기된 순서가 중요해져서, 가압류보다 먼저 등기부에 권리를 올린 쪽이 우선해요. 세입자의 권리는 등기가 아니라 인도와 전입신고로 생기기 때문에, 그 시점이 가압류보다 빠른지가 핵심이에요.
법제처 생활법령정보 (부동산 가압류 인수 여부 Q&A) 경매 물건에 설정된 (가)압류는 말소기준권리로서 매수인의 매수로 인해 말소됩니다.
네, 그 가압류가 등기된 뒤에 전입신고를 마쳤다면 제3자로서 그 압류에 대항하지 못해 임차권이 밀릴 수 있어요.
등기부는 누구나 열람할 수 있는 공시 자료라, 가압류가 이미 등기돼 있었다면 몰랐다고 주장하기 어려워요. 경매가 진행되면 가압류보다 늦게 갖춘 임차권은 말소기준권리보다 후순위로 취급돼 소멸할 수 있어요.
민사집행법 제92조 제1항 제3자는 권리를 취득할 때에 경매신청 또는 압류가 있다는 것을 알았을 경우에는 압류에 대항하지 못한다.
아니요, 가압류보다 먼저 등기된 근저당권 등이 있으면 그 권리가 말소기준권리가 되어 가압류도 후순위로 밀려요.
말소기준권리는 등기된 여러 권리 중 가장 먼저 오른 것 하나예요. 가압류만 보고 안심하지 말고, 등기부 전체를 등기된 순서대로 훑어 가장 앞선 권리가 무엇인지부터 확인해야 해요.
법제처 생활법령정보 (권리분석은 어떻게 하나요) 말소의 기준이 되는 말소기준권리는 (근)저당권, (가)압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중 가장 먼저 등기된 권리가 됩니다.
대항요건을 가압류보다 먼저 갖췄는지에 따라 갈려요. 먼저 갖췄다면 보증금이 지켜지고, 늦었다면 후순위로 밀려 못 받을 수 있어요.
| 구분 | 가압류와의 선후 | 경매 시 결과 | 임차인이 할 일 |
|---|---|---|---|
| 대항요건만 선순위 | 인도·전입신고가 가압류보다 빠름 | 소멸하지 않고 매수인에게 인수 | 보증금을 다 받을 때까지 거주 유지 |
| 대항요건+확정일자 선순위 | 인도·전입신고·확정일자 모두 가압류보다 빠름 | 경락대금에서 후순위 권리자보다 먼저 배당 | 배당요구 하면 경매 절차 안에서 보증금 회수 |
| 대항요건 후순위 | 전입신고가 가압류보다 늦음 | 말소기준권리보다 후순위로 소멸 | 계약 전 등기부 확인이 특히 중요 |
경매에서 위험은 확률이 아니라 순서의 문제예요. 인도와 전입신고를 가압류보다 먼저 마쳤다면 대항력이 있어 보증금을 다 받을 때까지 임차권이 유지돼요. 반대로 늦었다면 말소기준권리보다 후순위가 되어 경락과 함께 임차권이 사라질 수 있어요.
주택임대차보호법 제3조의5 임차권은 임차주택에 대하여 「민사집행법」에 따른 경매가 행하여진 경우에는 그 임차주택의 경락(競落)에 따라 소멸한다. 다만, 보증금이 모두 변제되지 아니한, 대항력이 있는 임차권은 그러하지 아니하다.
네, 대항요건과 확정일자를 가압류보다 먼저 갖추면 경락대금에서 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 배당받아요.
확정일자는 임대차계약서에 법원이나 주민센터가 날짜를 찍어주는 절차예요. 이 날짜와 전입신고일 중 늦은 날을 기준으로 순위가 정해지기 때문에, 계약과 동시에 확정일자까지 받아두는 게 안전해요.
주택임대차보호법 제3조의2 제2항 제3조제1항ㆍ제2항 또는 제3항의 대항요건(對抗要件)과 임대차계약증서(제3조제2항 및 제3항의 경우에는 법인과 임대인 사이의 임대차계약증서를 말한다)상의 확정일자(確定日字)를 갖춘 임차인은 「민사집행법」에 따른 경매 또는 「국세징수법」에 따른 공매(公賣)를 할 때에 임차주택(대지를 포함한다)의 환가대금(換價代金)에서 후순위권리자(後順位權利者)나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제(辨濟)받을 권리가 있다.
이의를 제기한 이해관계인이 이의신청일부터 7일 안에 소송을 내지 못하면, 임차인이 우선변제권대로 보증금을 배분받아요.
세금 체납으로 공매가 진행될 때 우선변제 순위에 다툼이 생기면 체납처분청이 이의신청을 접수해요. 이의를 건 쪽이 정해진 기간 안에 소송으로 다투지 않으면 임차인 몫의 보증금 배분이 그대로 유지돼요.
주택임대차보호법 제3조의2 제6항 이해관계인이 이의신청일부터 7일 이내에 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등을 상대로 소(訴)를 제기한 것을 증명하면 해당 소송이 끝날 때까지 이의가 신청된 범위에서 임차인 또는 제7항에 따라 우선변제권을 승계한 금융기관 등에 대한 보증금의 변제를 유보(留保)하고 남은 금액을 배분하여야 한다.
등기부에서 가압류·저당권 등의 등기 순서를 확인하고, 계약과 동시에 전입신고·확정일자를 받는 순서로 확인해요.
계약서에 도장을 찍기 전에 등기부등본부터 떼어 말소기준권리가 무엇인지 봐요. 계약이 끝나면 잔금을 치르는 날 곧바로 전입신고와 확정일자를 받고, 입주 이후에도 한 번 더 등기부를 확인해 그 사이 새 권리가 오르지 않았는지 봐요.
대법원 인터넷등기소나 등기소를 방문해 부동산등기사항증명서를 발급받거나 열람하면 돼요.
등기소는 부동산 소재지가 아니어도 이용할 수 있어요. 증명서에는 가압류·저당권·경매개시결정등기가 등기된 날짜 순서대로 나와서 어떤 권리가 말소기준권리인지 바로 알 수 있어요.
법제처 생활법령정보 (권리분석은 어떻게 하나요) 부동산등기기록의 열람처, 부동산등기사항증명서의 발급처 ☞ 1. 등기소(해당 부동산 소재지가 아니어도 가능) 2. 대법원 인터넷등기소 홈페이지(https://www.iros.go.kr)
네, 대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날부터 생기므로 하루라도 미루면 그 사이 새 권리에 밀릴 수 있어요.
이사와 전입신고를 같은 날 끝내도 효력은 다음 날부터예요. 그 하루 사이 집주인 명의로 새 가압류나 저당권이 등기되면 임차인이 후순위가 될 수 있으니, 확정일자도 같은 날 함께 받아두는 게 좋아요.
주택임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다.
이미 전입신고를 마친 뒤라면 대항력이 그 가압류보다 앞서 있어 경매가 되어도 대항할 수 있고, 보증금을 못 받고 나가야 하면 임차권등기명령을 신청해요.
살고 있는 동안 집에 가압류가 걸려도, 이미 갖춘 대항력과 우선변제권은 그대로 유지돼요. 다만 계약이 끝났는데 보증금을 돌려받지 못했다면 이사부터 하지 말고 임차권등기명령을 먼저 신청해 등기를 마친 뒤 움직이는 게 안전해요.
이사 대신 그 집에 계속 살기로 했다면 월세 문제도 함께 짚어봐요. 보증금 못 받고 계속 살면 월세도 내야 하나요 →
네, 이사 오기 전에 이미 전입신고를 마쳤다면 그 대항력이 나중에 걸린 가압류보다 앞서 있어 쫓겨나지 않아요.
대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 생긴 뒤로는 계속 유지돼요. 그 이후에 집주인의 다른 채무 때문에 가압류가 걸려도 이미 앞서 있는 임차권에는 영향을 주지 못해요.
주택임대차보호법 제3조 제1항 임대차는 그 등기(登記)가 없는 경우에도 임차인(賃借人)이 주택의 인도(引渡)와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다.
임차권등기명령을 신청해 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있어요.
신청서에는 임대차가 끝난 사실과 보증금을 못 받은 사실을 적어야 해요. 등기가 완료되면 그 뒤에 이사하고 전입신고를 빼도 이미 취득한 대항력과 우선변제권은 사라지지 않아요.
주택임대차보호법 제3조의3 제1항 임대차가 끝난 후 보증금이 반환되지 아니한 경우 임차인은 임차주택의 소재지를 관할하는 지방법원ㆍ지방법원지원 또는 시ㆍ군 법원에 임차권등기명령을 신청할 수 있다.
계약 자체가 무효는 아니지만, 등기부에 이미 공시돼 있었기 때문에 몰랐다는 사정만으로는 그 가압류에 대항하기 어려워요. 잔금 전 등기부를 다시 확인하는 수밖에 없어요.
대항력은 인도와 전입신고를 마친 다음 날 생기므로 하루만 늦어도 그 사이 등기된 가압류·저당권에는 밀려요.
대항요건을 가압류보다 먼저 갖췄다면 보증금이 다 변제될 때까지 임차권이 소멸하지 않고 매수인에게 인수돼요.
임차권등기명령을 신청해 등기를 마치면 대항력과 우선변제권을 유지한 채로 이사할 수 있어요.
대법원 인터넷등기소에서 부동산등기사항증명서를 발급받거나 열람하면 가압류·저당권 등록일을 볼 수 있어요.
떠나기 전 체크
이 글은 법령과 공식 안내를 바탕으로 정리한 참고 자료예요. 개별 사안은 관할 기관이 결정해요. 법령이 바뀌면 표와 위젯의 숫자를 함께 갱신해요.