"2년 계약 끝났는데 집주인이 보증금을 못 준대요. 새 세입자 구할 때까지 기다려달래요. 계속 사는 동안 월세는 안 내도 되나요?" 안타깝지만 내야 해요.
임대차 계약이 끝났어도 보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 계속되거든요. 그동안은 월세를 내야 해요. 오늘은 보증금 반환이 늦어질 때 월세 문제에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.계약 끝났는데도 월세를 내야 하나요?
네, 계속 사는 동안은 월세를 내야 해요.
임대차 계약 기간이 끝났어도 보증금을 받기 전까지는 법적으로 임대차 관계가 계속되는 거예요. 집주인이 "새 세입자 구할 때까지 기다려달라"고 하면서 보증금을 안 주면, 그 기간 동안 월세를 내야 해요.
예를 들어볼게요. 2024년 1월부터 2026년 1월까지 2년 계약했어요. 2026년 1월에 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 안 줘요. "새 세입자 구할 때까지 좀만 기다려달라"고 해요.
이 경우 새 세입자가 구해질 때까지 계속 그 집에 사는 동안은 월세를 계속 내야 해요. "계약 끝났는데 왜 월세를 내?" 이렇게 생각할 수 있지만, 법적으로는 보증금을 받을 때까지 임대차 관계가 유지되거든요.
2.동시이행 항변권, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 "내가 주면 너도 줘야지" 하는 권리예요.
임대차 계약이 끝나면 두 가지 의무가 생겨요:
- 임차인의 의무: 집을 비워주기 (주택 반환)
- 임대인의 의무: 보증금 돌려주기 (보증금 반환)
이 두 의무는 동시에 이행되어야 해요. 법에서는 이걸 "동시이행 항변권"이라고 해요.
그런데 현실은 어떨까요? 임차인이 집을 비워주면 집주인이 보증금을 안 줄 수도 있어요. 반대로 집주인이 보증금을 먼저 주면 임차인이 집을 안 비워줄 수도 있고요.
그래서 법에서는 "보증금을 받을 때까지는 임대차 관계가 계속된다"고 정해놨어요. 임차인이 계속 살면서 월세를 내는 동안 집주인은 보증금을 준비해야 하는 거죠.
3.월세는 언제까지 내야 하나요?
보증금을 받는 날까지 내야 해요.
집주인이 보증금을 준비하는 데 시간이 걸릴 수 있어요. 새 세입자를 구하거나, 대출을 받거나, 돈을 모으거나 하는 동안 말이에요.
예를 들어볼게요. 2026년 1월에 계약이 끝났어요. 집주인이 4월에 보증금을 줬어요. 그러면 1월부터 4월까지 3개월간 월세를 내야 해요.
만약 집주인이 1년 동안 보증금을 안 주면? 1년 동안 월세를 계속 내야 해요. 억울하지만 법이 그래요.
4.월세를 안 내면 어떻게 되나요?
계약 위반이 돼요.
임대차 관계가 유지되는 동안 월세를 안 내면 임차인이 의무를 위반한 거예요. 집주인은 이걸 이유로 계약을 해지할 수도 있어요.
계약이 해지되면 어떻게 될까요?
- 집을 즉시 비워야 해요
- 연체한 월세를 내야 해요
- 보증금에서 연체 월세를 공제당할 수 있어요
예를 들어볼게요. 보증금 5,000만 원, 월세 50만 원인 집이에요. 계약 끝난 후 6개월 동안 월세를 안 냈어요. 50만 원 × 6개월 = 300만 원이에요.
집주인은 보증금 5,000만 원에서 연체 월세 300만 원을 빼고 4,700만 원만 돌려줄 수 있어요. 게다가 연체료까지 붙을 수 있어요.
5.임차권등기명령이 뭔가요?
보증금을 못 받았을 때 권리를 지키는 제도예요.
임대차 계약이 끝났는데 보증금을 못 받으면 임차권등기명령을 신청할 수 있어요. 법원에 신청하면 등기부에 임차권을 기록해줘요.
임차권등기명령의 장점:
- 대항력 유지: 이사 가도 대항력이 계속돼요
- 우선변제권 유지: 경매나 공매 때 우선적으로 보증금을 받을 수 있어요
- 이사 가능: 등기를 마치면 전입신고를 옮겨도 권리가 유지돼요
예를 들어볼게요. 보증금을 못 받았는데 다른 집으로 이사 가야 해요. 임차권등기명령을 신청하고 등기를 마치면, 원래 집에서 전입신고를 옮겨도 대항력과 우선변제권이 계속 유지돼요.
6.임차권등기명령은 어떻게 신청하나요?
법원에 신청하면 돼요.
신청 요건:
- 임대차 계약이 종료되었을 것
- 보증금을 반환받지 못했을 것
필요한 서류:
- 임차권등기명령신청서
- 임대차계약서 사본
- 보증금을 반환받지 못했음을 증명하는 서류 (내용증명 등)
비용:
- 신청 비용: 2,000원
- 등기 비용: 약 5만 원 정도
법원에 신청하면 보통 1~2주 안에 결정이 나와요. 등기까지 마치면 권리가 보호돼요.
7.보증금을 못 받으면 어떻게 하나요?
법적 조치를 취해야 해요.
1단계: 내용증명 발송
집주인한테 "보증금 돌려달라"고 정식으로 통보하세요. 우체국에서 내용증명으로 보내면 나중에 증거로 쓸 수 있어요.
내용증명에 이렇게 쓰세요:
- "2026년 1월 1일 임대차 계약이 종료되었습니다"
- "보증금 5,000만 원을 2026년 2월 28일까지 반환해주시기 바랍니다"
- "기한 내 반환하지 않으면 법적 조치를 취하겠습니다"
2단계: 임차권등기명령 신청
보증금을 못 받으면 법원에 임차권등기명령을 신청하세요. 권리를 지키면서 이사 갈 수 있어요.
3단계: 소액사건심판 또는 민사소송
보증금이 3,000만 원 이하면 소액사건심판을 신청하세요. 빠르고 간단해요.
3,000만 원 넘으면 민사소송을 해야 해요. 변호사 선임을 고려하세요.
4단계: 강제집행
소송에서 이기면 판결문을 받아요. 집주인이 그래도 안 주면 강제집행으로 재산을 압류할 수 있어요.
8.집주인이 보증금을 못 주는 이유가 뭘까요?
여러 가지 이유가 있어요.
1. 새 세입자를 못 구함
집주인이 보증금을 돌려주려면 새 세입자의 보증금이 필요한 경우가 많아요. 근데 새 세입자를 못 구하면 돈이 없어요.
이런 경우 집주인은 대출을 받거나 자기 돈을 써야 해요. 근데 그럴 돈이 없으면 계속 미루게 되는 거죠.
2. 다른 빚에 쓰임
집주인이 다른 빚을 갚느라 돈이 없을 수 있어요. 은행 대출, 카드 빚, 사업 자금 등등.
3. 집이 경매로 넘어감
집주인이 대출을 못 갚아서 집이 경매로 넘어가는 경우도 있어요. 이럴 때는 임차권등기명령을 신청해서 우선변제권을 지켜야 해요.
4. 집값이 떨어짐
집값이 떨어져서 집을 팔아도 보증금을 돌려줄 돈이 안 되는 경우도 있어요. 이게 전세사기의 시작이에요.
9.월세를 줄일 수는 없나요?
협상해볼 수는 있어요.
집주인한테 이렇게 제안해보세요:
- "보증금을 못 주시는 동안 월세를 좀 낮춰주세요"
- "월세를 올리지 말아주세요"
집주인 입장에서는 월세라도 계속 받는 게 나으니까 협상이 될 수도 있어요.
예를 들어 월세 50만 원을 30만 원으로 낮춰달라고 하는 거예요. 집주인이 새 세입자를 구하는 동안 비워두는 것보다는 30만 원이라도 받는 게 낫잖아요.
근데 이건 법적 의무가 아니에요. 집주인이 거절하면 어쩔 수 없어요.
10.다음부터는 어떻게 해야 하나요?
계약할 때 미리 대비하세요.
확정일자 받기
계약서 쓰고 꼭 확정일자를 받으세요. 동 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있어요.
확정일자가 있으면 나중에 집이 경매로 넘어가도 우선변제권이 있어요.
전세보증보험 가입
HUG 전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 못 줘도 보험사가 대신 줘요.
보험료는 보증금의 0.128%0.171% 정도예요. 보증금 5,000만 원이면 6만 4,000원8만 5,500원이에요.
집주인 재정 상태 확인
계약 전에 집주인의 재정 상태를 확인하세요:
- 등기부등본에서 (근)저당권 확인
- 전세가율 확인 (집값 대비 전세금 비율)
- 집주인 신용 상태 확인
전세가율이 80%가 넘으면 위험해요. 집값이 떨어지면 보증금을 못 받을 수 있거든요.