다가구주택 전세 계약하는데 다른 세입자 보증금까지 알아야 한다는 거 알고 계셨어요? 한 건물에 여러 세대가 살지만 등기는 하나라서 경매 넘어가면 다 같이 배당받거든요.
내 보증금 1억인데 다른 세입자 보증금 합쳐서 3억이고 근저당까지 있으면? 경매 낙찰가로 다 못 받을 수 있어요. 그래서 다가구주택은 반드시 선순위 보증금부터 확인해야 해요.
1.다가구주택이란 정확히 뭘까요
쉽게 말해 한 건물에 여러 세대가 살지만 등기는 하나예요. 다세대주택은 101호, 102호 각각 등기가 있는데, 다가구주택은 건물 전체가 하나의 등기예요.
예를 들어 3층짜리 다가구주택에 6가구가 살면요. 등기부등본은 1개만 있어요. 101호 전세 계약하는데 201호, 301호 전세 보증금까지 내가 알아야 하는 거죠.
왜냐하면 경매 넘어가면 건물 전체가 경매 대상이거든요. 낙찰가를 6가구가 나눠 받는데, 먼저 들어온 사람이 우선이에요. 내가 제일 나중에 들어왔으면? 앞 사람들 다 받고 남은 돈만 받아요.
법으로는 2~19세대까지 다가구주택이에요. 소유자는 한 명이고요. 다세대주택이랑 헷갈리기 쉬운데, 등기가 하나냐 여러 개냐가 핵심 차이예요.
2.선순위 보증금 확인하는 방법
주민센터 가면 확인할 수 있어요. 두 가지를 열람해야 해요.
첫째, 확정일자부여 현황이에요. 계약서에 확정일자 받은 임차인 목록이 나와요. 누가 언제 확정일자 받았는지, 보증금이 얼마인지 나와요. 이게 배당 순위를 결정하는 핵심 자료예요.
둘째, 전입세대 열람이에요. 누가 언제 전입신고했는지 나와요. 확정일자는 안 받았는데 전입신고는 한 사람도 있거든요. 이 사람들도 대항력은 있어요.
주민센터 방문하면 신분증이랑 계약서 들고 가세요. "확정일자부 열람하고 전입세대 열람하려고요"라고 하면 돼요. 비용은 무료거나 몇백 원이에요.
근데 문제가 하나 있어요. 집주인 동의가 필요할 수 있어요. 그래서 계약 전에 "선순위 보증금 확인하고 싶은데 동의서 써주세요"라고 해야 해요. 거부하면? 그 집은 피하는 게 안전해요.
3.중개인이 알아서 확인해줘야 해요
2026년 1월 대법원 판결이 있었어요. 집주인이 자료 안 줘도 중개인이 선순위 채권을 조사하고 설명해야 한다는 거예요.
중개인은 건물 규모, 세대 수, 지역 시세 보고 선순위 보증금을 추정할 수 있어요. "이 정도 건물이면 다른 세대 보증금이 얼마 정도 될 것 같습니다"라고 설명해야 하는 거죠.
만약 중개인이 이거 안 알려줬는데 나중에 경매 넘어가서 보증금 날리면? 중개인한테 손해배상 청구할 수 있어요. 그만큼 중요한 사항이라는 뜻이에요.
계약 전에 중개사무소에서 "선순위 보증금 확인해주세요"라고 요청하세요. 제대로 확인 안 해주면 다른 중개인 찾는 게 나아요.
4.안전한 계약인지 계산하는 법
공식이 있어요. 간단해요.
(근저당 채권최고액 + 선순위 보증금 합계 + 내 보증금) ≤ 시세 × 80%
이 기준 안에 들어오면 비교적 안전해요. 넘으면 위험해요.
예를 들어볼게요. 시세 10억 건물에 근저당 3억, 선순위 보증금 2억, 내 보증금 1.5억이라면요. 3억 + 2억 + 1.5억 = 6.5억이에요. 10억 × 80% = 8억이니까 안전 범위 안이죠.
근데 시세 8억 건물에 근저당 4억, 선순위 2억, 내 보증금 1억이면요? 4억 + 2억 + 1억 = 7억이에요. 8억 × 80% = 6.4억인데 7억이니까 초과예요. 위험한 거죠.
80% 기준은 경매 낙찰가가 보통 시세의 70~80%에 형성되기 때문이에요. 그래서 80% 넘으면 배당받을 돈이 부족할 가능성이 높아요.
시세는 국토부 실거래가에서 확인하세요. 주변 비슷한 건물 실거래가 보고 판단하면 돼요. 너무 높게 잡으면 안 돼요.
5.특약으로 보호받는 방법
계약서에 특약을 넣으세요. 이런 식으로요.
"집주인이 제공한 선순위 보증금 정보(총 ○○원)와 실제가 다를 경우 임차인은 계약을 무효로 할 수 있으며, 계약금 전액과 손해배상을 청구할 수 있다."
이거 넣으면 집주인이 거짓말했을 때 법적으로 보호받을 수 있어요. 안 넣으면 "몰랐다"고 하면 그만이거든요.
계약서 특약란에 직접 손으로 쓰거나 타이핑해서 넣으세요. 집주인이랑 임차인 둘 다 도장 찍어야 효력 있어요.
중개인한테 "이 특약 넣어주세요"라고 하면 대부분 넣어줘요. 거부하면 왜 거부하는지 물어보고, 이상하면 계약 재고하세요.
6.전세보증보험 가입 확인
전세보증보험은 HUG나 SGI에서 가입해요. 근데 다가구주택은 심사가 까다로워요.
왜냐하면 선순위 보증금까지 다 반영해서 심사하거든요. 내 보증금만 보는 게 아니라 전체 채권 규모를 봐요. 안전 기준 넘으면 가입 거절당해요.
가입 안 되면? 그 집은 위험하다는 신호예요. 보증보험 회사가 "이 집 위험해서 안 해줌"이라고 하는 거거든요. 계약 재고해야 해요.
보증보험 가입 가능 여부는 계약 전에 미리 확인하세요. HUG 홈페이지에서 간단 심사해볼 수 있어요. 안 되면 그 집은 피하는 게 낫습니다.
7.지금 당장 확인할 것
계약 전에 반드시 할 일
등기부등본 당일 발급받아서 근저당 확인하세요. 며칠 전 등기부는 소용없어요. 그새 근저당 추가될 수 있거든요.
주민센터에서 확정일자부 열람하세요. 집주인한테 동의서 받아서 가야 해요. 거부하면 계약 하지 마세요.
선순위 보증금 합계 계산하세요. 근저당이랑 합쳐서 시세의 80% 넘으면 위험해요.
계약할 때 반드시 할 일
잔금일 당일 다시 등기부등본 확인하세요. 계약 후 근저당 추가됐을 수 있어요.
잔금 치르자마자 전입신고하고 확정일자 받으세요. 당일 안 하면 그사이 다른 채권이 들어올 수 있어요.
특약 제대로 들어갔는지 확인하세요. 집주인, 임차인 도장 다 찍혔는지 봐요.
입주 후에도 확인
3개월마다 등기부등본 확인하세요. 근저당 추가되거나 가압류 들어오면 바로 알아야 해요.
다른 세대 세입자 바뀌는지 체크하세요. 새 세입자가 나보다 보증금 많이 주고 들어오면 배당 순위가 밀릴 수 있어요.
8.출처
- 대법원 판결 - 중개사 선순위 조사 의무 - 머니투데이
- HUG 전세보증보험 - 주택도시보증공사
- 주택임대차보호법 - 법제처