시골에 땅 샀는데 "계획관리지역"이래요. 여기에 건물 지으려면 얼마나 크게 지을 수 있는 거예요?
결론부터 말씀드릴게요. **건폐율 40%, 용적률 100%**가 기준이에요. 100평 땅이면 건물 바닥 면적 40평, 총 연면적 100평까지 가능하다는 뜻이에요.
1.계획관리지역이 뭐예요?
도시 바깥 지역 중에서 개발 가능성이 있는 땅이에요.
우리나라 땅은 용도지역으로 나뉘어요. 도시지역, 관리지역, 농림지역, 자연환경보전지역 이렇게요. 관리지역은 다시 세 가지로 쪼개지는데, 그중 하나가 계획관리지역이에요.
계획관리지역은 앞으로 개발될 수 있는 땅이에요. 그래서 농림지역이나 보전관리지역보다 건축 규제가 느슨해요. 단독주택, 근린생활시설, 창고 같은 건물을 비교적 자유롭게 지을 수 있어요.
국토의 계획 및 이용에 관한 법률에서 이 기준을 정하고 있어요.
2.건폐율이 뭐예요?
땅 대비 건물 바닥 면적 비율이에요.
쉽게 말해서 "땅에서 건물이 얼마나 차지하느냐"예요. 건폐율 40%라면 100평 땅에 40평짜리 건물 바닥을 깔 수 있다는 뜻이에요. 나머지 60평은 마당이나 주차장으로 남겨야 해요.
왜 이런 제한이 있냐면요. 건물을 빽빽하게 지으면 햇빛도 안 들고 통풍도 안 되잖아요. 화재 때 대피도 어렵고요. 그래서 법으로 제한하는 거예요.
계획관리지역의 건폐율은 40% 이하예요. 도시지역의 주거지역(60~70%)보다는 낮지만, 농림지역(20%)보다는 높아요.
3.용적률이 뭐예요?
땅 대비 건물 전체 면적 비율이에요.
건폐율이 "바닥 면적"이라면, 용적률은 "모든 층 면적 합계"예요. 용적률 100%라면 100평 땅에 총 연면적 100평까지 지을 수 있어요.
예를 들어볼게요. 100평 땅에 건폐율 40%, 용적률 100%라면요. 1층 40평, 2층 40평, 3층 20평 해서 총 100평까지 지을 수 있어요. 아니면 1층 40평, 2층 40평 해서 2층짜리 80평 건물도 가능해요.
계획관리지역의 용적률은 100% 이하예요. 이것도 도시지역보다는 낮지만 농림지역(80%)보다는 높아요.
4.지자체마다 다를 수 있어요
여기서 중요한 게 있어요. 지자체 조례에 따라 달라질 수 있어요.
법에서는 최대치만 정해요. "40% 이하", "100% 이하"라고요. 각 지자체에서 조례로 구체적인 숫자를 정하는데, 어떤 곳은 건폐율 30%로 더 엄격하게 하기도 해요.
그래서 땅을 사기 전에 해당 지역 조례를 꼭 확인해야 해요. 시청이나 군청 도시계획과에 전화하면 알려줘요. 아니면 토지이용규제정보서비스에서 직접 확인할 수도 있어요.
5.다른 관리지역이랑 비교하면요?
관리지역은 세 가지가 있어요. 계획관리지역이 가장 건축하기 좋아요.
계획관리지역은 건폐율 40%, 용적률 100%예요. 개발 가능성이 있어서 규제가 가장 느슨해요.
생산관리지역은 건폐율 20%, 용적률 80%예요. 농업·임업·어업 생산을 위한 땅이라 건축 제한이 좀 더 있어요.
보전관리지역은 건폐율 20%, 용적률 80%예요. 자연환경 보전이 필요한 곳이라 가장 엄격해요.
같은 시골 땅이라도 어떤 관리지역이냐에 따라 지을 수 있는 건물 크기가 크게 달라져요. 땅 살 때 꼭 확인하세요.
6.계획관리지역에서 뭘 지을 수 있어요?
건폐율·용적률만 지키면 다 되는 건 아니에요. 건축 가능한 건물 종류도 정해져 있어요.
계획관리지역에서 지을 수 있는 대표적인 건물은요. 단독주택, 제1종·제2종 근린생활시설, 창고, 동물·식물 관련 시설 같은 거예요. 펜션이나 카페도 조건 맞으면 가능해요.
반대로 공장이나 대형 상업시설은 안 돼요. 그건 도시지역 공업지역이나 상업지역에서 해야 해요.
정확한 건축 가능 목록은 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 별표에 나와 있어요. 시청에 물어보는 게 가장 정확해요.
7.계획관리지역 땅 살 때 체크리스트
토지이음에서 확인하기
토지이용규제정보서비스에서 주소 검색하면 용도지역, 건폐율, 용적률 다 나와요. 무료예요.
지자체 조례 확인하기
법정 기준과 실제 적용 기준이 다를 수 있어요. 시청·군청에 전화해서 "여기 땅 건폐율 용적률 몇 %예요?" 물어보세요.
건축사 상담받기
내가 원하는 건물이 실제로 가능한지 건축사한테 상담받으세요. 땅 모양, 도로 접도, 경사도에 따라 달라질 수 있어요.
8.출처
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 - 법제처
- 국토의 계획 및 이용에 관한 법률 시행령 - 법제처
- 토지이용규제정보서비스 - 국토교통부