"2년 전에 투자 목적으로 빌라 샀는데 전세 놓고 한 번도 안 살았어요. 이제 팔려는데 양도소득세 내야 하나요?" 조정지역에서 샀다면 내야 할 수도 있어요!
소득세법에서 1세대 1주택은 2년 보유하면 양도세가 비과세라고 정하고 있어요. 근데 조정지역에서 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택은 2년 보유 외에 2년 거주요건이 추가로 필요해요. 오늘은 1세대 1주택 양도소득세 비과세 요건에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.양도소득세가 뭔가요
부동산 팔아서 번 돈에 매기는 세금이에요.
집이나 땅을 팔아서 이익이 생기면 그 이익에 대해 세금을 내야 해요. 5천만원에 샀는데 1억원에 팔았다? 5천만원 이익이 생긴 거고, 이 이익에 대해 세금을 내는 거예요.
A씨가 2020년에 아파트를 3억원에 샀어요. 2026년에 5억원에 팔았어요. 2억원 이익이 생겼죠. 이 2억원에 대해 양도소득세를 내야 해요.
세율은 얼마냐면 보유 기간에 따라 달라요. 1년 미만이면 70%, 2년 미만이면 60%, 2년 이상이면 6~45% 누진세율이에요.
2.1세대 1주택은 비과세예요
2년 이상 보유하고 12억원 이하면 세금 안 내요.
1세대가 1주택만 갖고 있고 2년 이상 보유했으면 양도소득세를 안 내도 돼요. 단, 양도 당시 실거래가액이 12억원 이하여야 해요.
B씨 가족은 집이 하나뿐이에요. 2022년에 8억원에 샀고 2026년에 10억원에 팔았어요. 2년 넘게 보유했고 12억원 이하니까 양도소득세 안 내도 돼요.
C씨 가족도 집이 하나뿐인데 2022년에 10억원에 샀고 2026년에 15억원에 팔았어요. 12억원까지는 비과세고 초과분 3억원에 대해서만 양도소득세를 내면 돼요.
3.조정지역은 거주요건이 추가돼요
2년 보유 + 2년 거주 둘 다 채워야 해요.
소득세법 시행령 제154조제2항에서 조정지역에서 2017년 8월 3일 이후에 취득한 주택은 거주요건을 추가로 요구하고 있어요.
D씨가 2020년에 서울 강남구(조정지역)에서 아파트를 샀어요. 2026년에 파는데 한 번도 안 살았어요. 2년은 넘게 보유했지만 거주 안 했으니까 비과세 못 받아요. 양도소득세 내야 해요.
E씨는 2020년에 같은 지역에서 샀는데 2022년부터 2024년까지 2년 동안 실제로 살았어요. 2026년에 팔면 2년 보유 + 2년 거주 조건을 다 채웠으니까 비과세 받을 수 있어요.
4.조정지역이 뭔가요
부동산 가격이 급등해서 정부가 관리하는 지역이에요.
집값이 너무 빨리 오르면 정부가 그 지역을 조정대상지역으로 지정해요. 투기를 막고 시장을 안정시키려는 거죠. 서울 대부분 지역, 경기 일부 지역이 여기 해당돼요.
2020년 당시 서울 강남구, 서초구, 송파구, 용산구 등이 조정지역이었어요. 경기도 성남시 분당구, 수정구, 과천시 같은 곳도 조정지역이었고요.
지금은 해제된 곳도 많아요. 근데 중요한 건 살 당시에 조정지역이었는지예요. 2020년에 조정지역에서 샀으면 지금 해제됐어도 거주요건이 적용돼요.
5.거주요건은 어떻게 증명하나요
실제로 살았다는 증거가 필요해요.
전입신고만 해놓고 안 살면 안 돼요. 진짜 거기서 살았다는 증거를 제시해야 해요. 국세청에서 실거주 여부를 까다롭게 확인하거든요.
F씨가 전입신고는 했는데 실제로는 다른 집에서 살았어요. 전기요금, 수도요금이 거의 안 나왔어요. 관리비 납부내역도 최소한만 나왔고요. 국세청이 "실거주 아니네요" 하고 비과세 안 인정해줬어요.
G씨는 전입신고하고 실제로 2년 동안 살았어요. 공과금 납부내역, 관리비 내역, 자녀 학교 재학증명서 같은 걸 다 제출했어요. 국세청이 실거주 인정해줘서 비과세 받을 수 있었어요.
6.투자 목적으로 샀다면
질문처럼 투자 목적으로 사서 전세 놓고 한 번도 안 살았다면 어떻게 될까요?
조정지역에서 2017년 8월 3일 이후에 샀으면 거주요건을 못 채운 거예요. 2년 보유했어도 2년 거주 안 했으니까 비과세 못 받아요. 양도소득세 내야 해요.
H씨가 2020년에 강남 아파트를 투자용으로 샀어요. 전세 놓고 본인은 다른 집에서 살았어요. 2026년에 팔면 양도차익에 대해 양도소득세를 내야 해요. 장기보유특별공제는 받을 수 있지만 비과세는 안 돼요.
7.장기보유특별공제는 받을 수 있어요
거주 안 했어도 오래 보유하면 공제 받아요.
비과세는 못 받지만 장기보유특별공제는 받을 수 있어요. 3년 이상 보유하면 보유 기간에 따라 양도차익의 일부를 공제해줘요.
I씨가 2020년에 조정지역에서 아파트를 샀는데 거주 안 하고 6년 보유했어요. 비과세는 못 받지만 6년 보유했으니까 장기보유특별공제 24%를 받을 수 있어요.
양도차익이 2억원이면 24%인 4,800만원을 빼고 1억 5,200만원에 대해서만 세금을 내면 돼요. 비과세보다는 못하지만 그래도 공제받는 거죠.
8.조정지역 아닌 곳은 어떻게 되나요
2년만 보유하면 비과세 받아요.
조정지역이 아닌 곳에서 샀거나 2017년 8월 3일 이전에 샀으면 거주요건이 없어요. 2년만 보유하면 비과세 받을 수 있어요.
J씨가 2020년에 충청남도 천안시(조정지역 아님)에서 집을 샀어요. 전세 놓고 한 번도 안 살았어요. 2026년에 팔면 2년 보유 조건만 채우면 되니까 비과세 받을 수 있어요.
K씨는 2017년 5월에 강남에서 집을 샀어요. 8월 3일 이전이니까 거주요건 적용 안 돼요. 전세 놓고 안 살았어도 2년 보유했으면 비과세 받을 수 있어요.
9.고가주택은 어떻게 되나요
12억원 초과분에 대해서만 과세돼요.
양도 당시 실거래가액이 12억원을 넘으면 고가주택이에요. 12억원까지는 비과세고 초과분에 대해서만 양도소득세를 내면 돼요.
L씨가 1세대 1주택 조건을 다 채웠는데 집을 15억원에 팔았어요. 12억원까지는 비과세고 초과분 3억원에 대해서만 세금 계산하면 돼요.
계산 방식은 좀 복잡해요. 양도차익에서 12억원 비율만큼을 빼고 나머지에 대해 세금을 내는 거예요. 정확한 계산은 세무사나 국세청 홈택스에서 확인하는 게 좋아요.
10.다음부터는 어떻게 해야 하나요
조정지역 확인하고 거주 계획 세우세요.
집을 살 때 그 지역이 조정지역인지 확인하세요. 조정지역이면 나중에 팔 때 2년 거주해야 비과세 받을 수 있다는 걸 알고 계획을 세워야 해요.
투자 목적이라도 세금 생각하면 직접 살다가 파는 게 나을 수 있어요. 거주요건 채우면 양도세 안 내니까 실제 수익이 더 클 수 있거든요.
실거주 증거 챙기세요.
살 거라면 공과금 납부내역, 관리비 내역 같은 증거를 잘 챙겨두세요. 나중에 국세청에서 확인할 때 필요해요.
자녀가 있으면 그 집 주소로 학교 다니게 하고, 우편물도 거기로 받고, 모든 생활을 거기서 하는 게 확실한 증거가 돼요.
11.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 1세대 1주택 양도소득세 - 법제처
- 소득세법 - 법제처
- 국세청 양도소득세 안내 - 국세청