전세 계약이 끝났는데 집주인한테 연락 안 했어요. 나도 아무 말 안 했고요. 그냥 계속 살고 있는데, 갑자기 걱정이 됩니다. '계약서 새로 써야 하나? 확정일자 다시 받아야 하나?'
결론부터 말씀드리면, 아무것도 안 해도 돼요. 기존 계약서, 확정일자, 전입신고 전부 그대로 유효합니다.
1.왜 새 계약서가 필요 없을까?
묵시적갱신은 법에서 정한 '자동 연장' 제도예요. 주택임대차보호법 제6조에 명시되어 있는데요.
쉽게 말해서, 계약 만료 때 집주인도 세입자도 아무 말 안 하면 "둘 다 기존 조건으로 2년 더 살겠다는 거네"라고 법이 인정해주는 거예요. 새로 합의한 게 아니니까 당연히 새 계약서도 필요 없어요.
기존 계약서에 적힌 보증금, 월세, 특약사항 전부 그대로 유지됩니다. 집주인이 "갱신됐으니 계약서 다시 쓰자"고 해도 법적으로 의무가 없어요.
2.확정일자·전입신고, 다시 받아야 할까?
안 받아도 돼요. 기존 것 그대로 유효합니다.
묵시적갱신은 '기존 계약이 동일 조건으로 연장'되는 거예요. 계약 내용이 바뀐 게 아니니까 확정일자도 전입신고도 그대로 유지돼요. 우선변제권도 대항력도 모두 살아있어요.
다만, 조건이 바뀌면 얘기가 달라져요.
조건 동일 (묵시적갱신): 기존 확정일자 유효, 새로 받을 필요 없어요.
보증금 인상 합의: 새 계약서 작성 + 확정일자 새로 받는 게 안전해요.
완전히 새 계약: 반드시 새 계약서 + 확정일자 + 전입신고 확인하세요.
전입신고는 더 간단해요. 같은 집에서 계속 사는 거니까 주소가 안 바뀌잖아요. 다시 할 필요 전혀 없어요.
3.집주인이 새 계약서 쓰자고 하면?
안 써도 된다고 말씀하세요.
묵시적갱신이 됐다면 기존 계약서가 법적으로 유효해요. 집주인이 아무리 새 계약서 쓰자고 해도 세입자한테 강제할 권한이 없어요.
오히려 새 계약서를 쓰면 손해 볼 수 있어요. 왜냐하면 묵시적갱신 상태에서는 세입자가 3개월 전 통보만 하면 언제든 나갈 수 있거든요. 그런데 새 계약서를 쓰면 이게 '합의 갱신'이나 '재계약'이 돼버려서, 2년 동안 묶일 수 있어요.
조건이 똑같다면 굳이 새 계약서 쓸 이유가 없어요.
4.묵시적갱신 vs 합의 갱신, 뭐가 다를까?
이 차이를 모르면 손해 볼 수 있어요.
| 구분 | 묵시적갱신 | 합의 갱신/재계약 |
|---|---|---|
| 계약서 | 기존 것 유지 | 새로 작성 |
| 확정일자 | 그대로 유효 | 새로 받아야 |
| 중도 해지 | 3개월 전 통보로 가능 | 합의 없으면 불가 |
| 집주인 해지 | 불가 (2년 보장) | 합의 필요 |
묵시적갱신의 가장 큰 장점은 '유연한 해지'예요. 이사 가고 싶으면 3개월 전에만 통보하면 돼요. 2년 다 채울 필요 없어요.
그런데 새 계약서를 쓰면 이 장점이 사라져요. 집주인이 동의 안 하면 2년 동안 못 나갈 수도 있어요.
조건 바꾸면서도 3개월 해지권을 유지하고 싶다면, 새 계약서에 "묵시적갱신 조건 준용"이라고 명시하세요.
5.지금 바로 확인할 체크리스트
내가 묵시적갱신 상태인지 확인하기
세 가지가 다 해당하면 이미 묵시적갱신 된 거예요.
- 계약 만료일이 지났다
- 집주인이 갱신 거절 통보를 안 했다
- 내가 이사 통보를 안 했다
기존 서류 확인하기
새로 받을 필요 없어요. 잘 보관만 하세요. 기존 계약서 사본, 확정일자 도장 찍힌 계약서, 전입신고 증빙(주민등록등본으로 확인)만 있으면 돼요.
집주인이 새 계약서 요구하면
"묵시적갱신이라 기존 계약서로 유지됩니다"라고 말씀하세요. 조건 동일하면 새로 쓸 의무 없어요.
혹시 분쟁 대비하려면
월세/관리비 이체 내역, 집주인과 카톡/문자 기록, 공과금 납부 내역 같은 거 남겨두면 좋아요.
6.출처
- 주택임대차보호법 제6조 - 법제처