"저 2년 더 살게요." 계약갱신청구권 행사했는데 집주인이 안 된다고 해요. 이거 맞아요?
맞을 수도 있어요. 계약갱신청구권이 만능은 아니거든요. 집주인이 거절할 수 있는 사유가 법으로 정해져 있어요.
1.거절 사유 9가지
주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 거절 사유예요. 집주인 본인이나 직계존비속이 직접 거주하려는 실거주, 월세를 2개월 이상 연체한 경우, 집주인 동의 없이 다른 사람에게 재임대한 무단 전대, 고의나 중과실로 주택을 심하게 손상시킨 주택 훼손, 건물 철거나 재건축 예정인 경우, 쌍방 합의로 계약 해지한 경우, 세입자가 거짓 정보로 계약한 경우, 무상으로 주택을 사용하는 경우, 주택 일부를 철거해야 하는 경우가 있어요.
이 중에서 실제로 많이 나오는 건 실거주, 연체, 재건축이에요. 나머지는 드물어요.
2.실거주 거절
가장 흔한 거절 사유예요. 집주인이 "직접 살겠다"고 하면 거절할 수 있어요.
집주인 본인만 되는 게 아니에요. 직계존비속도 가능해요. 집주인 본인, 부모님(직계존속), 자녀(직계비속), 배우자의 직계존비속까지 포함돼요. 형제자매나 사촌은 안 돼요. 직계만 가능해요.
2.1.실거주 거절 후 주의사항
집주인이 "직접 살겠다"고 해서 나갔는데, 다른 세입자 들이면요? 거짓말한 거잖아요.
이러면 손해배상 청구할 수 있어요.
| 항목 | 예시 |
|---|---|
| 이사 비용 | 이삿짐센터 비용 |
| 중개수수료 | 새 집 계약 시 복비 |
| 보증금 차액 | 새 집이 더 비싸면 그 차액 |
| 기타 손해 | 입증 가능한 실제 손해 |
"실거주한다더니 왜 다른 사람 들었어요?" 증거 있으면 청구하세요. 갱신거절일로부터 3개월 이내에 실거주 안 하면 위법이에요.
3.2개월 연체 거절
월세를 2기(2개월) 이상 연체하면 거절 사유가 돼요.
| 상황 | 거절 가능 |
|---|---|
| 1개월 연체 | 안 됨 |
| 2개월 연체 | 가능 |
| 연체 후 완납 | 판례마다 다름 |
1개월 연체는 거절 사유 아니에요. 2개월 이상이어야 해요.
"연체했지만 갱신청구 전에 다 갚았어요." 이러면요? 판례가 갈려요. 갚았어도 거절 가능하다는 판결도 있고, 갚았으면 거절 못 한다는 판결도 있어요. 분쟁 가능성 있으니 연체 자체를 안 하는 게 최선이에요.
4.재건축·철거 거절
재건축이나 철거가 예정되어 있으면 거절할 수 있어요.
단순히 "재건축 할 거야"라고 말만 해서는 안 돼요. 구체적인 계획이 있어야 해요. 정비구역 지정, 재건축 조합 설립, 건축 허가 등이 있어야 해요. "언젠가 재건축할 거야"는 거절 사유 아니에요.
확인하려면 구청 도시정비과에 물어보세요. 정비구역 지정 여부, 재건축 추진 단계, 예상 철거 시기를 알 수 있어요.
5.거절 안 되는 경우
이런 건 거절 사유 아니에요.
| 주장 | 거절 가능 |
|---|---|
| "시세 올랐으니까 더 받고 싶어요" | 안 됨 |
| "다른 세입자 구했어요" | 안 됨 |
| "5% 넘게 올리고 싶어요" | 안 됨 |
| "그냥 내보내고 싶어요" | 안 됨 |
집주인이 이런 이유로 거절하면 부당한 거절이에요.
6.부당한 거절 대응
정당한 사유 없이 거절하면 대응할 수 있어요.
6.1.임대차분쟁조정위원회
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 전화번호 | 132 |
| 비용 | 무료 |
| 처리 기간 | 약 60일 |
조정 신청하면 중재해줘요.
6.2.대한법률구조공단
소득이 일정 기준 이하면 대한법률구조공단에서 무료 법률 상담과 소송 지원 받을 수 있어요.
6.3.증거 확보
분쟁 대비해서 증거 남겨두세요. 갱신청구 내용증명 발송 기록, 집주인과의 대화 기록(문자, 카톡), 거절 사유 통보 내용을 보관해두세요.
7.지금 당장 할 일
집주인이 말한 거절 사유가 9가지 중 하나인지 확인하세요. 해당 안 되면 부당한 거절이에요.
증거 확보하세요. 갱신청구 내용증명, 집주인 거절 통보, 대화 기록(문자, 카톡)을 보관해두세요.
부당하면 신고하세요. 임대차분쟁조정위원회(132)는 무료예요. 대한법률구조공단(klac.or.kr)에서도 상담받을 수 있어요.
8.출처
- 주택임대차보호법 제6조의3 - 법제처