계약갱신청구권 기간

"전세 2년 살았는데 더 살고 싶어요. 집주인한테 어떻게 말해야 하죠?"

계약갱신청구권을 쓰면 됩니다. 집주인이 특별한 사유 없이 거절 못 해요. 월세/전세금 인상도 5%로 제한되고요. 근데 이 권리, 아무 때나 쓸 수 있는 게 아니에요. 타이밍을 놓치면 권리 자체가 사라집니다.

1.언제 행사해야 하나요?

계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이입니다. 이 기간이 골든타임이에요. 하루라도 벗어나면 권리를 잃어요.

예를 들어볼게요. 계약 만료일이 2026년 6월 30일이라면, 2025년 12월 31일부터 2026년 5월 31일 사이에 행사해야 해요. 가장 안전한 건 3개월 전, 그러니까 2026년 3월쯤 내용증명 보내는 거예요. 내용증명 도착까지 2~3일 걸리니까요.

2.너무 일찍 행사하면요?

효력 없어요. "미리 해두면 안심이잖아" 싶겠지만, 법적으로 인정 안 됩니다. 집주인이 "그때 한 얘기 효력 없어요"라고 할 수 있어요. 6개월 전 되면 다시 행사해야 해요.

3.기간 놓치면요?

권리 자체가 사라져요. 1개월 전보다 늦으면 끝이에요.

이렇게 되면 집주인이 "나가세요" 해도 할 말 없어요. 월세/전세금 5% 상한 적용 안 되고, 집주인 마음대로 가격 올릴 수 있어요. 다만 묵시적갱신은 될 수 있어요. 계약 끝났는데 서로 아무 말 안 하면 자동 연장되거든요. 근데 묵시적갱신은 5% 상한 적용 안 될 수 있어서 손해예요.

4.갱신하면 몇 년 연장되나요?

2년이에요. 최초 계약 2년에 갱신 2년 더해서 최대 4년 거주가 보장됩니다. 계약갱신청구권은 1회만 쓸 수 있어요.

"저는 1년 계약인데요?" 최초 계약이 1년이어도 법적으로 2년 보장돼요. 1년 계약서 썼어도 세입자가 원하면 2년까지 살 수 있어요. 그래서 1년 계약이어도 갱신하면 총 4년 거주 가능해요.

5.5% 상한은 어떻게 계산하나요?

갱신하면 월세나 전세금을 최대 5%까지만 올릴 수 있어요.

현재 전세금이 3억 원이라면요. 3억 × 5% = 1,500만 원이에요. 최대 갱신 전세금은 3억 1,500만 원이에요. 집주인이 "3억 5천으로 올리자"고 하면 거절할 수 있어요.

월세는 조금 복잡해요. 보증금 1천만 원에 월세 80만 원이라면, 먼저 보증금을 월세로 환산해요. 보증금 1천만 원 ÷ 12개월 × 연 2.5%(전환율) ≒ 월 2만 원이에요. 실질 월세는 82만 원이고, 여기에 5% 인상하면 86만 원 정도가 최대예요.

중요한 거예요. 5% 상한은 갱신청구권 행사할 때만 적용돼요. 그냥 재계약하면 집주인 마음대로 올릴 수 있어요. 갱신청구권 안 쓰고 새로 계약하면 5% 상한 적용 안 돼요.

6.어떻게 행사하나요?

집주인에게 "계약 갱신하겠습니다"라고 통보하면 돼요. 근데 증거가 중요해요. 나중에 "그런 말 안 들었는데?"라고 하면 곤란하니까요.

가장 확실한 방법은 내용증명이에요. 내용증명은 "이런 내용을 언제 보냈다"는 발송 사실을 우체국이 공식 증명해주는 제도예요. 우체국 방문하거나 인터넷우체국에서 보낼 수 있어요. 비용은 5,000~7,000원 정도예요.

더 자세한 건 계약갱신청구권 행사방법에서 확인하세요.

7.집주인이 거절하면요?

정당한 사유가 있으면 거절할 수 있어요. 집주인 본인이 실제로 거주하려고 하거나, 세입자가 2개월 이상 월세 연체했거나, 건물 재건축/리모델링 예정이면 거절 가능해요.

반대로 "시세 올랐으니까 더 받고 싶어요", "다른 세입자 구했어요" 같은 이유는 거절 사유 안 돼요. 부당하게 거절하면 법적 대응 가능해요.

집주인이 "실거주"를 이유로 거절했는데, 나중에 다른 세입자를 들이거나 집을 팔면 손해배상 청구 가능해요. 갱신거절일로부터 3개월 이내 실거주 안 하면 위법이에요.

더 자세한 건 계약갱신청구권 거절사유에서 확인하세요.

8.지금 당장 할 일

계약서 꺼내서 만료일 확인하세요. 6개월 전, 1개월 전 날짜 계산해두세요. 7개월 전에 갱신 여부 결정하고, 3개월 전에 내용증명 보내는 게 가장 안전해요. 더 살 거면 3개월 전에 내용증명 보내세요. 이사할 거면 갱신청구권 안 써도 돼요.

9.출처

• 주택임대차보호법 제6조의3 - 법제처

10.관련 문서

• 계약갱신청구권 행사방법
• 계약갱신청구권 거절사유
• 전월세상한제
• 묵시적갱신