"저 직접 살 거예요." 집주인이 이렇게 말하면 나가야 할까요?
네, 나가야 해요. 실거주는 정당한 거절 사유거든요. 근데 진짜 실거주인지가 문제예요.
1.실거주 거절이란
집주인 본인이나 가족이 직접 거주하려고 할 때 계약갱신청구권을 거절할 수 있어요. 주택임대차보호법 제6조의3에서 정한 정당한 거절 사유 중 하나예요.
2.누가 실거주하면 거절 가능한가요
집주인 본인만 되는 게 아니에요. 집주인 본인, 집주인 배우자, 직계존속(부모, 조부모), 직계비속(자녀, 손자녀), 배우자의 직계존비속까지 가능해요. 형제자매, 사촌, 조카는 안 돼요. 직계만 가능하고 방계는 안 돼요.
집주인 어머니가 살겠다고 하면 거절 사유가 돼요. 집주인 아들이 살겠다고 해도 가능하고요. 집주인 며느리 부모가 살겠다고 해도 돼요. 배우자의 직계존속이니까요. 근데 집주인 동생이 살겠다고 하면 안 돼요. 형제자매는 직계가 아니에요.
3.진짜 실거주인지 확인하는 법
집주인이 "실거주할 거야"라고 하면 일단 나가야 해요. 근데 진짜인지 의심되면요?
사전에 "진짜 실거주할 거예요?"라고 증명해달라고 요구할 법적 권리는 없어요. 다만 나간 후에 확인해서 거짓이면 손해배상 청구할 수 있어요. 전입신고 여부, 실제 거주 여부, 새 세입자 입주 여부 다 퇴거 후에 확인 가능해요.
의심될 때 해둘 게 있어요. "언제부터 거주하실 건가요?" 물어보고 기록 남기세요. 문자나 카톡으로요. "가족분 중 누가 거주하시나요?" 물어보고 답변 받아두세요. 집주인 답변 날짜와 내용 캡처해두세요. 나중에 거짓으로 밝혀지면 이 기록들이 증거가 돼요.
4.거짓 실거주였다면 손해배상
실거주한다고 해서 나갔는데, 다른 세입자 들이면요? 손해배상 청구할 수 있어요. 이사 비용(이삿짐센터 비용), 중개수수료(새 집 계약 복비), 보증금 차액(새 집이 더 비싸면 그 차액), 월세 차액(새 집 월세가 더 비싸면 그 차액), 기타 입증 가능한 실제 손해 다 청구할 수 있어요.
손해배상 청구는 이렇게 해요. 먼저 거짓 실거주 증거를 확보하세요. 새 세입자가 입주했는지 확인하면 돼요. 그다음 내용증명으로 손해배상 요청하세요. 협의 안 되면 임대차분쟁조정위원회(132)에 신청하세요. 무료예요. 조정도 안 되면 민사소송 하면 돼요.
증거는 이렇게 확보하세요. 해당 주소로 등기부등본 열람해서 새 전세권 설정됐는지 확인하세요. 인터넷등기소에서 가능해요. 직접 방문해서 다른 사람이 살고 있는지 확인할 수도 있어요. 부동산에 문의해서 해당 집이 세입자 모집 중인지 알아볼 수도 있고요.
5.실거주 기간은 얼마나 해야 하나요
"얼마나 살아야 실거주예요?" 법에 명시된 기간은 없어요. 다만 판례에서는 실질적인 거주 의사와 행위를 봐요. 실제로 수개월 이상 거주하면 실거주로 인정돼요. 전입신고만 하고 안 살거나, 며칠 살다가 세 놓으면 인정 안 돼요.
형식적으로 전입신고만 해놓고 안 사는 건 거짓 실거주로 볼 수 있어요.
"진짜 살려고 했는데 갑자기 해외 발령 났어요." 이런 경우는요? 진정한 실거주 의사가 있었는데 예측 못한 사정으로 못 살게 된 거면 거짓 실거주로 보기 어려워요. 근데 이것도 케이스마다 달라서 분쟁 가능성 있어요.
6.실거주 거절 당하면
정당한 실거주면 나가야 해요. 다만 협의해볼 수 있는 것들이 있어요. 퇴거 시기 조율해서 이사 준비 기간 확보하거나, 이사 비용 일부 지원 요청하거나, 보증금 반환 일정 협의하거나요. 법적 의무는 아니지만 협의해볼 수는 있어요.
거짓 실거주가 의심되면 일단 나가되, 증거 남겨두세요. 집주인과의 대화 기록(실거주 주장 증거), 퇴거 전 집 사진(상태 증명), 이사 영수증(손해배상 청구), 새 집 계약서(보증금 차액 증명) 보관해두세요. 나간 후 3개월 정도 지나서 확인해보세요. 새 세입자 들었는지, 집주인이 실제로 사는지요.
7.지금 당장 할 일
실거주 대상자 확인하세요. 집주인 본인, 배우자, 직계존비속만 가능해요. 형제자매, 사촌은 안 돼요.
집주인이 실거주 통보했으면 문자, 카톡 내용 캡처해두세요. 언제, 누가 거주한다고 했는지 기록이 중요해요. 퇴거 전 집 사진도 찍어두세요. 이사 영수증, 새 집 계약서도 보관하세요.
퇴거 후 3개월 지나면 확인해보세요. 등기부등본 열람해서 새 전세권 설정됐는지 보거나, 직접 방문해서 다른 사람 거주하는지 확인하세요. 거짓이면 손해배상 청구하세요.
8.출처
- 주택임대차보호법 제6조의3 - 법제처