"전세 살고 있는데 집주인이 바뀌었대요. 나가야 하나요?"
나갈 필요 없어요. 주택임대차보호법이 세입자를 보호하거든요.
1.주택임대차보호법이란
주택임대차보호법은 전세나 월세로 사는 세입자를 보호하는 법이에요. 1981년에 처음 만들어졌고, 2020년에 크게 개정됐어요.
왜 필요하냐면요. 세입자는 집주인에 비해 약자예요. 법으로 보호하지 않으면 갑자기 쫓겨나거나 보증금을 떼일 수 있거든요. 그래서 국가가 세입자 편에 서서 만든 법이에요.
핵심은 세 가지예요. 보증금 보호, 거주권 보장, 임대료 인상 제한. 이 세 가지만 알면 기본은 끝이에요.
주택임대차보호법 원문에서 정확한 조문을 확인할 수 있어요.
2.누구에게 적용되나요
주거 목적으로 살고 있으면 적용돼요.
아파트, 빌라, 다세대주택, 단독주택 다 적용돼요. 오피스텔도 실제로 주거용으로 살고 있으면 적용돼요. 등기부등본에 업무시설로 되어 있어도 상관없어요. 실제 용도가 중요하거든요.
반면 상가는 적용 안 돼요. 상가는 별도로 상가건물임대차보호법이 있어요. 고시원은 일부만 적용되고요.
3.대항력: 보증금 지키는 첫 번째 힘
3.1.대항력이란
대항력은 새 집주인이나 경매 낙찰자에게 "저 여기 살고 있어요. 제 보증금 먼저 돌려주세요"라고 주장할 수 있는 힘이에요.
집이 팔려도, 경매로 넘어가도 보증금을 보호받을 수 있어요. 이 힘이 없으면 새 집주인이 "나가세요"하면 나가야 해요. 있으면 안 나가도 돼요.
3.2.대항력 얻는 방법
두 가지만 하면 돼요.
첫째, 실제로 이사해서 살아야 해요. 짐 옮기고 거주하면 돼요. 법에서는 이걸 '주택 인도'라고 불러요.
둘째, 전입신고를 해야 해요. 주민센터 가서 전입신고하거나 정부24에서 온라인으로 해도 돼요.
이 두 가지 하면 다음 날 0시에 대항력이 생겨요. 당일 생기는 게 아니에요! 그래서 잔금 치르는 날 바로 전입신고하는 게 중요해요.
자세한 내용은 주택임대차보호법 제3조에서 확인하세요.
4.우선변제권: 보증금 지키는 두 번째 힘
4.1.우선변제권이란
우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 권리예요.
은행 대출, 세금 체납, 다른 빚쟁이들보다 세입자가 먼저 돈을 받을 수 있어요. 근데 무조건 먼저는 아니고 순위가 있어요.
4.2.우선변제권 얻는 방법
대항력 + 확정일자를 받으면 돼요.
확정일자는 계약서에 "이 날짜에 이 계약이 존재했다"는 도장을 받는 거예요. 주민센터에서 전입신고할 때 같이 받을 수 있어요. 600원이면 돼요.
자세한 내용은 주택임대차보호법 제4조에서 확인하세요.
5.소액임차인 최우선변제권
보증금이 일정 금액 이하면 경매에서 가장 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 다른 채권자보다도 먼저요.
2026년 기준 서울은 보증금 1억6500만원 이하면 최대 5500만원까지 최우선변제 받을 수 있어요.
지역마다 기준이 달라요. 소액임차인 최우선변제권에서 자세히 확인하세요.
6.계약갱신청구권: 4년 거주 보장
6.1.계약갱신청구권이란
계약갱신청구권은 "집주인, 나 2년 더 살게요"라고 말할 수 있는 권리예요.
집주인이 특별한 사유 없이 거절하면 불법이에요. 2020년 7월 임대차3법 개정으로 도입됐어요.
6.2.몇 년 살 수 있나요
최초 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 살 수 있어요.
| 구분 | 기간 |
|---|---|
| 최초 계약 | 2년 |
| 갱신 (1회) | 2년 |
| 총 거주 | 4년 |
갱신은 1회만 가능해요. 4년 후에는 재계약해야 하는데, 이때는 집주인이 거절할 수 있어요.
자세한 내용은 주택임대차보호법 제6조의3에서 확인하세요.
7.전월세상한제: 5% 인상 제한
갱신할 때 보증금이나 월세를 5%까지만 올릴 수 있어요.
시세가 아무리 올라도 5%가 상한이에요. "시세가 올랐으니까 30% 올릴게요" 이건 안 돼요.
| 항목 | 상한 |
|---|---|
| 보증금 | 5% |
| 월세 | 5% |
다만 신규 계약에는 적용 안 돼요. 갱신할 때만 적용돼요. 전월세상한제에서 자세히 확인하세요.
8.묵시적갱신
계약 만료됐는데 집주인도, 세입자도 아무 말 안 하면 자동으로 2년 연장돼요.
이게 묵시적갱신이에요. 갱신청구권이랑 다른 개념이에요. 묵시적갱신은 횟수 제한이 없어요.
자세한 내용은 주택임대차보호법 제6조의2에서 확인하세요.
9.임대차3법이 뭔가요
2020년 7월에 개정된 세 가지 법을 통칭해서 임대차3법이라고 불러요.
첫째, 계약갱신청구권. 세입자가 2년 더 살겠다고 하면 집주인이 거절 못 해요.
둘째, 전월세상한제. 갱신할 때 5%까지만 올릴 수 있어요.
셋째, 전월세신고제. 임대차 계약을 정부에 신고해야 해요.
세입자 보호가 크게 강화된 법 개정이었어요.
10.주택임대차보호법 주요 조문
| 조문 | 내용 | 상세 |
|---|---|---|
| 제3조 | 대항력 | 전입신고 + 점유 |
| 제4조 | 보증금 보호 | 확정일자, 우선변제권 |
| 제6조의2 | 묵시적갱신 | 자동 연장 |
| 제6조의3 | 계약갱신청구권 | 2년 연장권 |
| 제8조 | 최우선변제권 | 소액임차인 보호 |
더 자세한 시행 기준은 주택임대차보호법 시행령에서 확인하세요.
집주인이 법을 어기면 주택임대차보호법 위반으로 대응할 수 있어요.