"계약 끝났는데 집주인도 나도 아무 말 안 했어요. 어떻게 되는 거예요?"
자동으로 2년 연장돼요. 주택임대차보호법 제6조의2에서 이걸 묵시적갱신이라고 해요.
1.제6조의2 원문
주택임대차보호법 제6조의2 제1항은 이렇게 돼 있어요.
"임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다."
복잡하죠? 쉽게 풀어볼게요.
2.쉽게 풀어보면
계약 끝나기 전에 집주인이 "안 살려면 나가세요"라고 안 하면, 같은 조건으로 자동 연장된다는 뜻이에요.
세입자도 "나갈게요"라고 안 하면 자동 연장돼요. 양쪽 다 아무 말 안 하면 묵시적으로 갱신된다고 해서 '묵시적갱신'이에요.
3.묵시적갱신 조건
3.1.집주인이 거절 안 함
집주인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절을 안 해야 해요.
이 기간에 "계약 안 할게요" 또는 "조건 바꿔서 계약해요"라고 통지 안 하면 묵시적갱신 성립이에요.
3.2.세입자가 이사 의사 없음
세입자도 계약 만료 1개월 전까지 "나갈게요"라고 안 해야 해요.
양쪽 다 아무 말 없어야 묵시적갱신이에요.
| 주체 | 통지 기한 | 안 하면 |
|---|---|---|
| 집주인 | 6개월~1개월 전 | 갱신 성립 |
| 세입자 | 1개월 전 | 갱신 성립 |
4.갱신된 계약 조건
"동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다"고 했어요.
보증금, 월세, 기타 조건이 그대로 유지돼요. 시세가 올랐어도 집주인이 일방적으로 올릴 수 없어요.
다만 다음 갱신 때는 협의해서 바꿀 수 있어요.
5.갱신 기간
묵시적갱신되면 2년이 연장돼요.
원래 계약 기간이 1년이었어도 갱신되면 2년이에요. 법에서 최소 2년을 보장하거든요.
6.세입자 해지권
묵시적갱신된 후 세입자가 나가고 싶으면요?
언제든지 3개월 전에 통지하면 해지할 수 있어요. 2년을 다 못 채워도 돼요.
제6조의2 제2항에서 이걸 보장해요. 묵시적갱신은 세입자가 적극적으로 원한 게 아니니까, 나갈 자유를 주는 거예요.
반면 집주인은 일방적으로 해지할 수 없어요. 2년 동안은 세입자가 나가겠다고 할 때까지 기다려야 해요.
7.계약갱신청구권과 차이
계약갱신청구권이랑 묵시적갱신은 달라요.
| 구분 | 계약갱신청구권 | 묵시적갱신 |
|---|---|---|
| 방식 | 세입자가 요청 | 자동 |
| 횟수 | 1회 | 무제한 |
| 5% 상한 | 확실히 적용 | 분쟁 소지 |
| 조문 | 제6조의3 | 제6조의2 |
계약갱신청구권은 세입자가 "2년 더 살게요"라고 적극적으로 요청하는 거예요. 1회만 쓸 수 있어요.
묵시적갱신은 아무 말 없을 때 자동으로 연장되는 거예요. 횟수 제한이 없어요.
자세한 내용은 묵시적갱신에서 확인하세요.
8.묵시적갱신 시 임대료 인상
묵시적갱신됐는데 집주인이 임대료 올리겠다고 하면요?
분쟁 소지가 있어요. 계약갱신청구권 행사 시에는 5% 상한이 확실히 적용되는데, 묵시적갱신은 해석이 갈려요.
안전하게 가려면 갱신 전에 계약갱신청구권을 먼저 행사하는 게 좋아요. 그래야 5% 상한이 확실히 적용되거든요.
더 자세한 내용은 주택임대차보호법에서 확인하세요.