집을 샀는데 알고 보니 불법 증축이 있었어요. 구청에서 "이행강제금 내라"고 연락 왔는데, 얼마나 나오는지, 줄일 수 있는지, 철거하면 면제되는지 궁금하시죠? 이행강제금은 계산 방식이 있고, 감경 조건도 있어요. 제대로 알고 대응하면 부담을 줄일 수 있답니다.
1.불법건축물 이행강제금이란
건축법 제80조에서 정하고 있어요. 불법으로 건축하거나 용도를 바꾼 건물에 대해 시정명령을 내렸는데, 소유자가 따르지 않으면 부과하는 돈이에요.
벌금과는 달라요. 벌금은 형사처벌이고, 이행강제금은 행정상 제재예요. 시정할 때까지 계속 부과될 수 있어요.
이행강제금은 연 2회까지 부과할 수 있어요. 법적으로는 시정할 때까지 계속 나올 수 있지만, 일반적으로는 연 1회 부과되는 경우가 많아요.
예를 들어볼게요. A씨는 1층 주택 옆에 무단으로 10평 증축했어요. B씨는 주택을 허가 없이 상가로 용도 변경했어요. 둘 다 구청에서 시정명령을 받았는데 안 고쳤어요. 그러면 이행강제금이 부과돼요.
2.이행강제금 계산 방식과 부과율
이행강제금은 어떻게 계산할까요? 위반 면적 × 제곱미터당 기준가 × 부과율 × 감경율 × 가산율로 계산해요.
위반 면적은 불법으로 지은 부분의 면적이에요. 10평 증축했으면 약 33제곱미터예요.
제곱미터당 기준가는 해당 토지의 개별공시지가를 기준으로 해요. 지역마다, 땅값에 따라 달라져요.
부과율은 위반 유형에 따라 달라요. 무단 증축, 건폐율 위반, 용적률 위반은 50%예요. 기타 위반은 대통령령으로 정한 10% 이내예요.
구체적으로 계산해볼게요. 개별공시지가가 제곱미터당 100만 원, 위반 면적 33제곱미터, 무단 증축(부과율 50%)인 경우예요. 33 × 100만 원 × 0.5 = 1,650만 원이 기본 이행강제금이에요. 여기에 감경율이나 가산율이 적용돼요.
3.이행강제금 감경 조건
이행강제금을 줄일 수 있는 방법이 있어요.
소유권 변경 후 매입한 경우: 위반 발생 후 소유권이 변경된 경우 75% 감경받을 수 있어요. 내가 불법 증축한 게 아니라 사고 나서 알게 된 경우예요.
위에 1,650만 원 예시에서 75% 감경받으면? 1,650만 원 × 0.25 = 412만 5천 원만 내면 돼요.
농축산 시설: 500제곱미터(수도권 외 1,000제곱미터) 미만 축사, 농축산물 보관 창고 등은 20% 감경받아요.
자진 시정: 시정명령 받기 전에 자진해서 고치면 감경이나 면제될 수 있어요. 지자체마다 조례가 다르니 확인하세요.
감경을 받으려면 증빙 서류를 제출해야 해요. 소유권 변경은 등기부등본, 매매계약서 등으로 증명하면 돼요.
4.위반건축물 시정 및 철거 방법
이행강제금을 안 내려면 시정하는 게 가장 확실해요.
시정명령을 받으면 먼저 현장 조사를 해요. 정확히 어디가 위반인지, 얼마나 철거해야 하는지 확인하세요.
불법 증축 부분을 철거하세요. 직접 하거나 철거 업체를 불러서 할 수 있어요. 비용은 소유자가 부담해요.
철거 완료 후 시정 결과를 구청에 제출하세요. 사진, 측량 결과 등을 첨부하면 돼요.
구청에서 확인 후 불법건축물 지정이 해제되면 이행강제금 부과가 중단돼요. 이미 부과된 건 내야 하지만, 추가 부과는 안 돼요.
시정 비용이 부담되면? 이행강제금을 계속 내는 것보다 한 번에 시정하는 게 장기적으로 저렴할 수 있어요. 이행강제금은 매년 나오니까요.
5.이행강제금 불복 및 이의신청
이행강제금 부과에 이의가 있으면 불복할 수 있어요.
부과 통지를 받은 날로부터 90일 이내에 행정심판을 청구할 수 있어요. 관할 행정심판위원회에 신청하면 돼요.
행정심판 결과에 불복하면 행정소송을 제기할 수 있어요. 법원에 소송을 내는 거예요.
이의신청 사유는 뭘까요? 계산 오류(면적이 잘못 측정됐거나, 부과율이 잘못 적용된 경우), 감경 조건 미적용(75% 감경 대상인데 안 됐거나, 농축산 시설 감경 안 된 경우), 시정 완료 후 부과(이미 철거했는데 부과된 경우) 등이에요.
증거를 챙기세요. 측량 결과, 등기부등본, 매매계약서, 철거 사진, 시정 완료 확인서 등이 필요해요.
변호사나 행정사 도움을 받는 게 좋아요. 혼자 하기 복잡하고, 전문가 도움 받으면 승소 확률이 높아져요.
6.출처
- 건축법 제80조 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 위반건축물 - 법제처
- 이행강제금 부과 금액 기준 - 법무법인 이현
- 불법건축물 이행강제금 - 똑게부자 블로그