전세 2년 살았는데 집주인한테서 갑자기 "건물 철거한다"고 연락 왔어요. 지금 당장 나가야 하나요? 아니면 버틸 수 있나요? 어떤 권리가 있는지, 보상은 받을 수 있는지 궁금하시죠. 건물 철거는 집주인도 마음대로 못해요. 법에서 정한 절차와 조건이 있고, 임차인에게도 보호받을 권리가 있답니다.
1.임대차 건물 철거로 계약갱신 거절 가능한 경우
집주인이 "건물 철거한다"고 해서 무조건 나갈 필요는 없어요. 주택임대차보호법에서는 철거나 재건축을 사유로 계약갱신을 거절할 수 있는 경우를 딱 3가지로 정해놨어요.
사전 고지한 경우: 임대차계약을 맺을 때 공사 시기, 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 구체적으로 알려줬고, 그 계획대로 진행하는 경우예요. 계약서에 "2026년 3월 철거 예정"이라고 명시했다면 거절할 수 있어요.
안전사고 우려가 있는 경우: 건물이 너무 오래되거나 훼손됐거나 일부가 무너져서 안전사고 위험이 있는 경우예요. 예를 들어볼게요. A씨는 40년 된 빌라에 살았는데 건물 균열이 심하고 기둥이 흔들려요. B씨는 10년 된 건물에 사는데 외관만 낡았어요. A씨 집은 안전사고 우려로 거절 가능하지만, B씨 집은 단순히 낡았다는 이유만으론 안 돼요.
법령에 따른 철거인 경우: 다른 법령(재개발, 재건축 등)에 따라 의무적으로 철거나 재건축이 이루어지는 경우예요. 재개발 구역으로 지정되어 철거가 확정됐다면 거절할 수 있어요.
2.임대차 건물 철거 시 임차인이 가진 권리
임차인은 단순히 집을 빌려 사는 사람이 아니에요. 계약을 통해 법적으로 보호받는 여러 권리를 갖게 돼요.
사용수익권: 임대차 기간 동안 주택을 사용하고 수익을 얻을 수 있는 권리예요. 집주인이 갑자기 "내일까지 나가"라고 할 수 없어요. 계약 기간 동안은 마음 편히 살 수 있는 거죠.
비용상환청구권: 집을 유지하거나 개량하는 데 돈을 썼다면 집주인한테 청구할 수 있어요. 보일러 고장나서 수리했는데 100만 원 들었다면, 집주인한테 돌려달라고 할 수 있어요.
부속물매수청구권: 집에 설치한 에어컨, 붙박이장 같은 걸 집주인한테 사달라고 요구할 수 있어요. 물론 계약서에 별도 규정이 없을 때 가능해요.
3.계약갱신 거절 후 손해배상 청구 방법
집주인이 "내가 살 거야"라고 해서 갱신을 거절했는데, 알고 보니 다른 사람한테 임대했다면? 손해배상 청구할 수 있어요.
손해배상 청구가 가능한 경우는 명확해요. 임대인이 자신의 거주를 이유로 갱신을 거절했는데, 갱신되었을 기간(보통 2년)이 끝나기 전에 정당한 사유 없이 제3자에게 임대한 경우예요.
구체적으로 보면, 집주인이 "2026년 3월부터 내가 살 거야"라고 해서 갱신 거절했는데, 2026년 5월에 다른 세입자가 들어왔어요. 원래 계약은 2028년 3월까지였을 거예요. 이 경우 임차인이 이사 비용, 중개수수료, 전세 차액 등 실제로 입은 손해를 청구할 수 있어요.
손해배상을 받으려면 증거가 필요해요. 갱신 거절 통지서, 임대차 계약서, 새로운 임차인이 들어온 증거(등기부등본, 전입신고 확인 등)를 챙겨야 해요.
4.건물 철거 계획 사전 고지 요건
철거 계획을 사전에 고지했다는 게 뭘까요? 단순히 "나중에 철거할 수 있어"라고 말한 게 아니에요. 구체적이어야 해요.
계약서에 철거 시기(2026년 하반기), 공사 기간(약 6개월), 공사 내용(전면 철거 후 신축) 등이 명시되어 있어야 해요. "언젠가 철거할 수도"라는 애매한 문구는 인정 안 돼요.
계획대로 진행되어야 해요. 계약서에 "2026년 3월 철거"라고 했는데 2027년에 한다면? 정당한 거절 사유가 안 돼요. 부득이한 사정으로 1~2개월 지연되는 건 괜찮지만, 1년 이상 차이 나면 문제가 되죠.
5.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 임차인의 권리·의무 - 법제처