"집 구하려는데 전세? 월세? 사글세? 대체 뭐가 뭔지 모르겠어요." 처음 독립하거나 이사 준비할 때 누구나 겪는 고민이죠.
남의 집을 빌려 사는 방법은 생각보다 여러 가지예요. 돈을 어떻게 내느냐, 등기를 하느냐 안 하느냐에 따라 법적 성격도 달라지거든요. 오늘은 주택 이용 방법 4가지를 싹 정리해드릴게요. 이것만 알면 부동산에서 헷갈릴 일 없어요!
1.주택 이용 방법, 4가지로 구분돼요
다른 사람의 집을 빌려 사는 방법은 일반적으로 전세권, 전세(미등기), 반전세/월세, 사글세 이렇게 4가지로 나눌 수 있어요.
전세권은 전세금을 주고 전세권 등기를 해서 집을 쓰는 방식이에요. 법적으로 물권이라서 등기가 필수예요. 임대인 동의 없이도 집을 양도하거나 전대할 수 있어요.
**전세(미등기 전세)**는 우리가 흔히 "전세" 하면 떠올리는 그거예요. 전세금을 주고 월세는 안 내는데, 등기는 안 해요. 법적으로는 임대차 계약이에요. 전입신고와 확정일자를 받으면 대항력과 우선변제권을 받을 수 있어요.
반전세나 월세는 보증금도 주고 매월 월세도 내는 방식이에요. 보증금이 많으면 반전세, 적으면 월세라고 부르는데 법적으로는 똑같이 임대차 계약이에요.
사글세는 임차 기간 동안 낼 월세를 처음부터 전부 한 번에 내고 사는 방식이에요. 예를 들어 1년 계약이면 12개월치 월세를 계약할 때 다 내는 거죠. 이것도 임대차 계약이에요.
2.전세 월세 차이, 뭐가 다른가요?
전세와 월세의 가장 큰 차이는 매월 월세를 내느냐 안 내느냐예요.
전세는 목돈(전세금)을 집주인한테 맡기고 계약 기간 동안 월세 없이 살다가, 계약 끝나면 전세금을 고스란히 돌려받아요. 이자 부담은 없지만 목돈이 묶인다는 게 단점이에요.
월세는 보증금(전세금보다 적은 금액)을 주고 매월 월세를 내요. 목돈 부담이 적지만 매달 고정 지출이 생겨요.
어떤 게 유리한지는 전월세전환율을 계산해봐야 알 수 있어요. 전세금에 은행 이자율 곱한 게 월세보다 적으면 전세가 유리하고, 반대면 월세가 나을 수 있거든요.
요즘은 전세 사기가 문제라서 전세 계약 전에 꼭 HUG 전세보증보험에 가입할 수 있는지, 집주인 대출이 얼마나 있는지 확인해야 해요.
3.반전세 월세 비교하면 어떤 게 나을까?
반전세랑 월세는 법적으로는 똑같아요. 둘 다 보증금 주고 월세 내는 임대차 계약이거든요.
차이점은 보증금과 월세의 비율이에요. 보증금이 많고 월세가 적으면 "반전세"라고 부르고, 보증금이 적고 월세가 많으면 "월세"라고 불러요. 명확한 기준은 없어요.
예를 들어볼게요. 같은 집인데 이렇게 둘 중 하나를 선택할 수 있다고 해요.
- A: 보증금 5천만원 / 월세 30만원 → 반전세
- B: 보증금 1천만원 / 월세 70만원 → 월세
어떤 게 유리한지는 내 상황에 따라 달라요. 목돈이 있고 2년 이상 장기 거주 계획이면 A가 나아요. 목돈이 없거나 1년 이하 단기 거주면 B가 나을 수 있어요.
핵심은 보증금에 전월세전환율을 곱한 금액과 월세를 비교하는 거예요. 전월세전환율이 연 4%라면, 보증금 4천만원 차이가 나면 월 13만원 정도(4,000만원 × 4% ÷ 12개월) 차이가 나는 거예요.
4.사글세, 정확히 뭐예요?
사글세는 임차 기간 동안의 월세를 전부 미리 내고 사는 방식이에요.
1년 계약이면 12개월치 월세를 계약할 때 한 번에 다 내는 거죠. 매달 월세 낼 걱정이 없으니 편하긴 한데, 처음에 목돈이 많이 나가요.
주로 대학가에서 많이 볼 수 있어요. 학생들이 1년 단위로 자취방 구할 때 부모님이 1년치 월세를 한 번에 내주는 경우가 많거든요.
법적으로는 임대차 계약이에요. 전세나 월세랑 똑같은 임대차 보호를 받아요.
주의할 점이 있어요. 사글세로 1년치를 다 냈는데 중간에 집을 빼야 하는 상황이 생기면 남은 기간 월세를 돌려받기가 쉽지 않아요. 계약서에 중도 해지 시 환불 조건을 미리 명확히 써넣는 게 좋아요.
5.전세권과 임대차, 법적으로 어떻게 다른가요?
전세권은 물권이고, 전세/월세/사글세는 **채권(임대차)**이에요. 이 차이가 뭐냐면요.
전세권 (물권)
- 등기가 필수예요
- 임대인 동의 없이도 다른 사람한테 양도하거나 전대할 수 있어요
- 물권이라서 집이 팔려도 새 주인한테 맞설 수 있어요
임대차 (채권)
- 등기는 선택사항이에요 (전입신고+확정일자로 대항력 취득)
- 양도나 전대하려면 임대인 동의가 필요해요
- 채권이라서 물권보다는 법적 힘이 약해요
실무에서는 전세권 등기를 하는 경우가 거의 없어요. 집주인이 싫어하거든요. 등기하면 집주인이 자기 집을 팔거나 담보 대출 받기가 어려워지니까요.
그래서 대부분 전입신고 + 확정일자로 대항력을 챙겨요. 주택임대차보호법에서 전입신고만 해도 다음 날부터 대항력이 생기거든요.
6.내게 맞는 주택 이용 방법 고르기
어떤 방식이 나한테 맞는지는 자금 상황, 거주 기간, 라이프스타일을 고려해야 해요.
목돈이 있고 2년 이상 살 계획이면 전세가 좋아요. 월세 부담 없이 살다가 나갈 때 전세금 고스란히 돌려받으니까요. 단, 요즘은 전세 사기 조심해야 해요.
목돈이 부담스럽거나 1년 이하 단기 거주면 월세가 나아요. 초기 비용이 적고 이사 갈 때도 부담이 덜하거든요.
학생이거나 1년 단위 계약 선호하면 사글세도 고려해볼 만해요. 매달 월세 낼 걱정이 없어서 편해요.
전세권 등기는 집주인이 동의해야 가능한데, 실제로는 거의 안 해줘요. 굳이 등기까지 원하면 임대인과 협상이 필요해요.
중요한 건 계약 전에 꼭 등기부등본, 건축물대장을 확인하고, HUG 전세보증보험이나 주택도시보증공사 전세금 안심대출 같은 보증 제도를 활용하는 거예요.
7.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택 이용 방법 - 법제처