전세 계약을 했는데 나중에 알고 보니 계약을 도와준 사람이 중개보조원이었어요. 중개보조원은 계약 체결 권한이 없다는데, 이 사람 때문에 피해를 입었어요. 이 중개보조원에게 권한을 위임한 임대인에게도 책임을 물을 수 있을까요?
1.중개보조원의 법적 지위
중개보조원은 공인중개사가 아니에요. 공인중개사법에서는 중개보조원을 '공인중개사를 보조하는 사람'으로 정의하고 있어요. 자격증이 없고, 독자적으로 중개 업무를 할 수 없어요.
중개보조원이 할 수 있는 일은 제한적이에요. 물건 안내, 현장 확인, 서류 정리 같은 보조 업무만 가능해요. 계약서 작성, 계약 체결, 중요사항 설명 같은 핵심 업무는 절대 못 해요. 이건 오직 공인중개사만 할 수 있어요.
만약 중개보조원이 이런 권한 밖의 일을 했다면, 그건 법 위반이에요. 공인중개사법 위반으로 처벌받을 수 있고, 그로 인한 피해는 배상 책임이 생겨요.
2.임대인의 사용자 책임
중개보조원이 임대인으로부터 권한을 위임받았다고 하더라도, 임대인에게 책임이 없는 건 아니에요. 민법에서는 '사용자 책임'이라는 제도가 있어요.
사용자 책임이란, 사용자(여기서는 임대인)가 피용자(중개보조원)를 선임하고 감독할 때 주의를 다하지 않아서 제3자에게 손해를 입혔다면, 사용자도 책임을 진다는 거예요.
임대인이 중개보조원에게 계약 권한을 위임했다면, 그 사람이 제대로 일하는지 관리·감독해야 해요. 만약 위임만 하고 방치했다가 문제가 생기면, 임대인도 책임을 져야 해요.
3.피해 발생 시 책임 소재
중개보조원 때문에 피해를 입었다면, 책임은 여러 곳에 있을 수 있어요. 첫째는 중개보조원 본인이에요. 권한 없이 계약 업무를 했으니 당연히 책임이 있죠.
둘째는 그 중개보조원을 고용한 공인중개사예요. 공인중개사는 자기 사무소 직원을 제대로 관리해야 할 의무가 있어요. 중개보조원이 문제를 일으켰다면, 공인중개사도 사용자 책임을 져야 해요.
셋째가 임대인이에요. 만약 임대인이 중개보조원에게 직접 권한을 주고, 공인중개사 없이 일을 맡겼다면, 임대인도 사용자 책임을 질 수 있어요. 특히 임대인이 중개보조원의 자격을 확인하지 않고 맡겼다면 과실이 있는 거예요.
4.임대인 책임을 물을 수 있는 경우
임대인에게 책임을 물으려면 몇 가지 조건이 필요해요. 첫째, 임대인이 중개보조원에게 실질적인 권한을 위임했다는 증거가 있어야 해요. 단순히 "임대인 소개로 만났다"는 것만으로는 부족해요.
둘째, 임대인이 중개보조원을 제대로 관리·감독하지 않았다는 점을 입증해야 해요. 예를 들어 중개보조원의 자격을 확인하지 않았거나, 계약 과정을 전혀 확인하지 않았거나, 문제를 알면서도 방치했다면 책임을 물을 수 있어요.
셋째, 그로 인해 실제 피해가 발생했어야 해요. 계약금을 떼이거나, 허위 정보로 계약했거나, 계약 조건이 잘못 작성됐거나 하는 식이죠.
5.피해 구제 방법
먼저 증거를 모아야 해요. 중개보조원과 주고받은 카톡, 문자, 통화 내역, 계약서, 입금 증빙 등 모든 자료를 보관하세요. 임대인이 중개보조원에게 권한을 줬다는 증거도 중요해요.
다음으로 내용증명을 보내세요. 중개보조원, 공인중개사, 임대인 모두에게 피해 사실을 알리고 배상을 요구하는 내용증명을 발송하세요. 이건 나중에 법적 조치를 취할 때 중요한 증거가 돼요.
협의가 안 되면 법적 절차를 밟아야 해요. 소액이면 소액사건 심판을, 큰 금액이면 민사소송을 제기할 수 있어요. 공인중개사, 임대인을 공동 피고로 해서 연대책임을 물을 수도 있어요.
6.예방 방법
계약할 때 반드시 공인중개사 자격증을 확인하세요. 중개사무소에 자격증이 걸려 있는지, 실제 계약하는 사람이 그 자격증 소지자인지 확인해야 해요.
중개보조원이 계약을 진행하려고 하면 거절하세요. "중개사님이 직접 해주세요"라고 요구하는 게 당연한 권리예요. 만약 공인중개사가 바빠서 못 온다면, 다른 날 약속을 잡거나 다른 중개사를 찾는 게 나아요.
계약서에는 반드시 공인중개사의 서명과 도장이 있어야 해요. 중개보조원 명의로 된 계약서는 무효일 수 있어요. 또 국토교통부에서 공인중개사 자격 여부를 조회할 수도 있으니 활용하세요.