"집주인이 집 팔았대요. 저 나가야 해요?"
아니요. 집이 팔려도 세입자 권리는 유지돼요. 계약갱신청구권도 마찬가지예요.
1.집주인 바뀌어도 갱신청구권 있나요
네, 그대로 유지돼요. 계약갱신청구권은 집이 팔려도 사라지지 않거든요. 주택임대차보호법에서 세입자가 대항력을 갖추면, 새 집주인한테도 임대차 관계가 그대로 승계돼요.
집주인 변경 전에도 갱신청구권 있었고, 집주인 변경 후에도 있어요. 대항력 있으면요. 대항력 없으면 위험해요.
2.대항력이 뭔가요
대항력은 새 집주인한테 "저 여기 살고 있어요"라고 주장할 수 있는 힘이에요. 두 가지 조건을 갖추면 대항력이 생겨요. 주택 인도(실제로 그 집에 살고 있음)랑 전입신고(주민센터에 전입신고 완료)예요.
이 두 가지를 갖추면 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요. 대부분의 세입자는 대항력 있어요. 전입신고하고 살고 있으면 되니까요.
3.새 집주인한테 갱신청구 하는 법
기존과 똑같이 하면 돼요. 새 집주인한테 갱신 의사 밝히면 돼요. "새로운 집주인님, 저 2년 더 살게요." 내용증명으로 보내는 게 확실해요. 새 집주인 연락처 모르면 등기부등본에서 확인할 수 있어요.
기간은 똑같아요. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사해야 해요. 집주인이 바뀌었다고 기간이 달라지진 않아요.
4.새 집주인이 거절할 수 있는 경우
새 집주인도 정당한 거절 사유가 있으면 거절 가능해요. 가장 흔한 케이스가 실거주예요. 새 집주인이 "제가 직접 살겠습니다"라고 하면요.
실거주는 정당한 거절 사유예요. 본인이나 직계가족(부모, 자녀)이 살겠다고 하면 세입자는 나가야 해요.
근데 "실거주한다"고 해서 나갔는데, 다른 세입자 들이면요? 손해배상 청구할 수 있어요. 이사 비용, 중개수수료, 보증금 차액 받을 수 있어요. 나간 후 3개월 정도 지나서 확인해보세요. 등기부등본 열람하거나 직접 방문해서 확인할 수 있어요.
5.보증금은 어떻게 되나요
집이 팔리면 보증금 반환 의무도 새 집주인한테 넘어가요. "전 집주인한테 받으세요"라고 못 해요. 새 집주인이 책임져야 해요.
새 집주인이 보증금 안 돌려주면요? 임대차분쟁조정위원회(132) 신청하거나 지급명령 신청하거나 민사소송하면 돼요. 대항력 있고 확정일자 받아뒀으면 경매에서도 우선변제 받을 수 있어요.
6.집 팔릴 때 미리 알 수 있나요
집주인이 집 팔 때 세입자한테 미리 알려야 할 법적 의무는 없어요. 어느 날 갑자기 "집주인 바뀌었어요"라고 연락 올 수 있어요.
의심되면 등기부등본 열람해보세요. 인터넷등기소에서 확인 가능해요. 소유자가 바뀌었는지, 근저당 설정은 어떤지 볼 수 있어요.
7.경매로 넘어가면요
집이 경매로 넘어가도 대항력 있으면 보호돼요. 대항력 취득일이 근저당 설정일보다 빠르면 새 낙찰자한테도 임대차 계약 주장할 수 있어요. 계약갱신청구권도 그대로 유지돼요.
근데 대항력 취득일이 근저당 설정일보다 늦으면 위험해요. 경매로 소유권 바뀌면 임대차 계약이 소멸될 수 있어요. 이런 경우 확정일자 받아뒀으면 배당 순위에 따라 보증금 일부라도 돌려받을 수 있어요.
8.지금 당장 할 일
대항력 확인하세요. 전입신고 완료했는지, 실제 거주하고 있는지 확인하세요. 등기부등본 열람해서 소유자 변경 여부, 근저당 설정 확인하세요. 인터넷등기소에서 확인 가능해요. 새 집주인 연락처 확보하세요. 등기부등본에서 새 소유자 이름, 주소 확인하거나 부동산이나 이전 집주인한테 연락처 공유 요청하세요.
9.출처
- 주택임대차보호법 제3조 - 법제처