전세 2년 살았어요. 계약 끝나가는데 집주인한테 연락 안 했어요. 나도 아무 말 안 했고요. 그러다 계약 만료일 지났는데, 그냥 계속 살고 있어요.
이러면 어떻게 되는 걸까요? 계약 끝난 거 아닌가요?
아니에요. 자동으로 2년 더 연장된 거예요. 이게 바로 묵시적갱신이에요.
1.묵시적갱신, 정확히 뭐예요?
계약 만료됐는데 양쪽 다 아무 말 안 하면 자동으로 2년 연장되는 거예요.
집주인이 "나가세요" 안 하고, 세입자도 "더 살게요" 안 했어요. 그냥 아무 말 없이 만료일 지났어요. 그러면 법에서 "둘 다 계속 살겠다는 거네"라고 판단해요. 그래서 기존 조건 그대로 2년 더 계약된 거로 봐요.
세입자 입장에서 생각해보세요. 계약 끝났다고 갑자기 쫓겨나면 곤란하잖아요. 그래서 법에서 세입자를 보호하는 거예요. 주택임대차보호법 제6조에 나와있어요.
2.묵시적갱신, 어떻게 성립해요?
양쪽 다 아무 말 안 하면 돼요.
집주인이 "안 살게 해줄게요"라고 말해야 하는 기간이 정해져 있어요. 계약 만료 6개월~1개월 전이에요. 이 기간에 거절 안 하면 묵시적갱신이 성립돼요.
세입자도 마찬가지예요. 만료 1개월 전까지 "이사 갈게요"라고 안 하면, 더 살겠다는 거로 간주해요.
예를 들어볼게요. 계약 만료일이 2026년 6월 30일이에요. 2025년 12월 31일부터 2026년 5월 31일까지가 집주인이 거절할 수 있는 기간이에요. 이 기간에 집주인이 거절 안 하고, 세입자도 이사 통보 안 하면 7월 1일부터 묵시적갱신이 성립돼요.
핵심은요, 아무 말 안 하면 자동 갱신이에요.
3.묵시적갱신되면 뭐가 달라져요?
기존 조건 그대로 2년 연장돼요. 보증금, 월세, 특약사항 전부 동일해요.
집주인이 "묵시적갱신됐으니 보증금 올려야죠"라고 하면요? 별도 합의 없으면 안 돼요. 기존 조건 그대로예요.
대항력이나 우선변제권도 걱정 마세요. 다 유지돼요. 확정일자 새로 받을 필요 없어요.
4.묵시적갱신 후에 이사 가고 싶으면요?
3개월 전에만 통보하면 언제든 나갈 수 있어요.
이게 묵시적갱신의 가장 큰 장점이에요. 2년 다 채울 필요 없어요. 이사 가고 싶으면 집주인한테 "저 나갈게요" 하고, 3개월 지나면 나가면 돼요.
통보는 증거 남기세요. 나중에 "그런 말 안 들었는데?"라고 하면 곤란하니까요. 내용증명이 가장 확실하고, 문자나 카톡도 기록 남으니까 괜찮아요. 구두는 증거 없어서 비추천이에요.
예를 들어볼게요. 묵시적갱신 됐는데 이사 가고 싶어요. 1월 15일에 집주인한테 "나갈게요" 내용증명 보내면, 4월 15일에 해지 효력 발생해요. 그때까지 보증금 돌려받고 이사하면 돼요.
더 자세한 건 묵시적갱신 해지에서 확인하세요.
5.집주인도 해지할 수 있나요?
못 해요. 묵시적갱신 되면 집주인이 "나가세요"라고 못 해요. 2년 기다려야 해요.
예외는 세입자가 잘못했을 때뿐이에요. 월세 2개월 이상 안 내거나, 집을 몰래 다른 사람한테 빌려주거나, 집을 고의로 망가뜨렸을 때요. 이런 경우 아니면 집주인이 마음대로 내보낼 수 없어요.
6.묵시적갱신이랑 계약갱신청구권, 뭐가 달라요?
완전히 다른 거예요. 헷갈리면 손해 볼 수 있어요.
| 구분 | 묵시적갱신 | 계약갱신청구권 |
|---|---|---|
| 방식 | 아무 말 안 하면 자동 | 세입자가 적극 청구 |
| 세입자 해지 | 3개월 전 통보로 가능 | 합의 필요 (어려움) |
| 5% 상한 | 적용 안 될 수 있음 | 적용됨 |
| 횟수 | 제한 없음 | 1회만 |
뭘 선택해야 할까요?
유연하게 이사하고 싶다면 묵시적갱신이 좋아요. 5% 상한 적용받고 싶다면 계약갱신청구권을 쓰세요. 4년 거주 보장받고 싶어도 계약갱신청구권이에요.
핵심이에요. 보증금/월세 인상 막으려면 계약갱신청구권 쓰세요. 묵시적갱신은 5% 상한 적용 안 될 수 있어요.
7.묵시적갱신 중에 집이 팔리면요?
걱정 마세요. 새 집주인한테도 대항력 있어요.
새 집주인이 "나가세요"라고 해도 안 나가도 돼요. 묵시적갱신된 2년 동안은 보장받아요.
8.또 묵시적갱신 될 수 있어요?
네, 됩니다. 2년 후에 또 아무 말 없으면 또 묵시적갱신 돼요.
계속 살고 싶고 집주인도 괜찮으면 이론적으로 평생 살 수 있어요. 다만 5% 상한은 적용 안 될 수 있으니 주의하세요.
9.지금 당장 확인할 것
계약 만료 다가온다면
만료일 확인하세요. 더 살 건지 결정하고, 5% 상한 받으려면 계약갱신청구권 행사하세요 (6개월~1개월 전). 유연하게 나가려면 아무 말 안 하고 묵시적갱신 기다리세요.
이미 묵시적갱신 됐는데 이사 가고 싶다면
집주인한테 3개월 전 해지 통보하세요 (내용증명 권장). 통보 후 3개월 뒤 이사하면 돼요. 보증금 안 돌려주면 법적 절차 검토하세요.
집주인이 나가라고 한다면
만료 6개월~1개월 전에 거절 통보 받았는지 확인하세요. 거절 안 받았으면 묵시적갱신 자동 성립이에요. 안 나가도 돼요. 거절 받았으면 계약갱신청구권 행사 검토하세요.
10.출처
- 주택임대차보호법 제6조 - 법제처