1.전세보증보험이란
집주인이 보증금 못 돌려주면 보증기관이 대신 주는 보험이에요.
쉽게 말해서 "전세사기 보험"이에요. 집주인이 잠수 타거나, 빚 때문에 집이 경매로 넘어가도 보증금을 받을 수 있어요.
이게 왜 중요하냐면요:
최근 전세사기가 엄청 많아졌어요. 특히 빌라, 다세대주택에서요.
| 상황 | 보험 없으면 | 보험 있으면 |
|---|---|---|
| 집주인 잠수 | 보증금 못 받음 | 보증기관이 대신 줌 |
| 집이 경매로 넘어감 | 후순위면 못 받음 | 보증기관이 대신 줌 |
| 깡통전세 걸림 | 수억 원 날릴 수도 | 보증기관이 보장 |
70~90만원으로 수억 원을 지킬 수 있어요. 보험료가 아깝다고요? 보증금 날리면 그게 진짜 아까운 거예요.
2.전세보증보험 종류
보증기관이 세 곳 있어요.
| 기관 | 상품명 | 특징 |
|---|---|---|
| HUG (주택도시보증공사) | 전세보증금반환보증 | 가장 많이 이용, 보증료 저렴, 심사 엄격 |
| SGI (서울보증보험) | 전세금보장신용보험 | 심사 완화, 보증료 높음 |
| HF (한국주택금융공사) | 전세자금보증 | 전세대출 연계 |
추천: HUG 먼저 시도하고, 거절되면 SGI로 가세요.
2.1.HUG vs SGI 비교
| 항목 | HUG | SGI |
|---|---|---|
| 한도 | 수도권 7억 / 지방 5억 | 5억 |
| 보증료 | 연 0.115~0.154% | 연 0.183~0.208% |
| 심사 | 엄격 | 완화 |
| 가입 난이도 | 어려울 수 있음 | 상대적으로 쉬움 |
3.HUG 전세보증보험 가입조건
HUG가 가장 많이 이용되니까 이걸 기준으로 설명할게요.
3.1.기본 조건
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 확정일자 완료 |
| 보증금 비율 | 시세의 90% 이하 |
| 선순위 합산 | (근저당 + 선순위 보증금 + 내 보증금) ≤ 시세 90% |
90%가 핵심이에요. 이게 안 맞으면 가입 거절돼요.
3.2.90% 계산 예시
시세 4억 원, 근저당 1억 원인 집
- 시세 90% = 4억 × 0.9 = 3.6억
- 근저당 1억 빼면 = 3.6억 - 1억 = 2.6억
- 내 보증금이 2.6억 이하면 가입 가능
만약 보증금이 3억이면? 가입 거절이에요.
3.3.보증 한도
| 지역 | 최대 한도 |
|---|---|
| 수도권 | 7억 원 |
| 지방 | 5억 원 |
4.전세보증보험 비용
생각보다 안 비싸요.
4.1.HUG 보증료율 (2026년 기준)
| 유형 | 연 보증료율 |
|---|---|
| 우대 (청년, 신혼부부 등) | 0.115% |
| 일반 | 0.128% |
| 할증 | 0.154% |
4.2.보증료 계산 예시
보증금 3억, 2년 계약, 일반 요율
3억 × 0.128% × 2년 = 768,000원
2년에 약 77만 원이에요. 한 달에 3만 원 정도인 셈이에요.
| 보증금 | 2년 보증료 (일반) |
|---|---|
| 2억 | 약 51만원 |
| 3억 | 약 77만원 |
| 4억 | 약 102만원 |
| 5억 | 약 128만원 |
5.전세보증보험 가입 방법
5.1.가입 시기
계약 전에 가입 가능 여부부터 확인하세요!
| 시기 | 권장 |
|---|---|
| 계약 전 | ★ 가입 가능한지 먼저 확인 |
| 잔금 전 | ★ 가입 완료 권장 |
| 입주 후 | 가능 (대항력 취득 후) |
중요: 가입 안 되는 집이면 계약 자체를 재검토해야 해요.
5.2.가입 방법
| 방법 | 설명 |
|---|---|
| 온라인 | HUG 홈페이지, 은행 앱 |
| 은행 | 전세대출 받으면서 함께 가입 |
| 방문 | HUG 지사 |
5.3.필요 서류
| 서류 | 용도 |
|---|---|
| 임대차계약서 | 계약 내용 확인 |
| 등기부등본 | 권리관계 확인 |
| 주민등록등본 | 전입 확인 |
| 신분증 | 본인 확인 |
| 확정일자 증명 | 확정일자 확인 |
5.4.심사 기간
| 단계 | 기간 |
|---|---|
| 접수~심사 | 3~7일 |
| 승인~발급 | 1~3일 |
| 총 소요 | 약 1~2주 |
6.전세보증보험 가입 거절
거절되면 위험 신호예요. 그 집 다시 생각해보세요.
6.1.주요 거절 사유
| 사유 | 설명 |
|---|---|
| 보증금 > 시세 90% | 보증금이 너무 높음 (깡통전세 위험) |
| 선순위 과다 | 근저당 + 선순위 임차인 많음 |
| 권리 하자 | 가압류, 압류, 경매 진행 중 |
| 신탁 물건 | 신탁 동의서 없음 |
| 위반건축물 | 불법 건축물 |
6.2.거절되면 어떻게 해야 하나요?
1순위: 계약 재검토
- 그 집은 위험하다는 신호예요
- 보증금 낮추거나, 다른 집 알아보세요
2순위: SGI 시도
- HUG보다 심사가 완화되어 있어요
- 근데 SGI도 거절하면 정말 위험한 집이에요
3순위: 계약 철회
- 가입 안 되는 집은 전세사기 위험이 높아요
- 계약금 돌려받고 다른 집 알아보세요
7.전세보증보험 청구
집주인이 보증금 안 주면 보증기관에 청구해요.
7.1.청구 조건
| 조건 | 내용 |
|---|---|
| 계약 종료 | 임대차 만료 또는 해지 |
| 보증금 미반환 | 반환 기한 넘김 |
| 보증 유효 | 보증 기간 내 |
7.2.청구 절차
- 임대인에게 반환 청구 (내용증명)
- 보증기관에 청구 (서류 제출)
- 심사 (2~4주)
- 보증금 지급
7.3.청구 시 필요 서류
| 서류 | 용도 |
|---|---|
| 보증서 원본 | 보험 증빙 |
| 임대차계약서 | 계약 증빙 |
| 내용증명 사본 | 청구 증빙 |
| 주민등록등본 | 전입 확인 |
| 통장 사본 | 지급 계좌 |
7.4.지급 기간
보통 3~4주 걸려요.
8.전세보증보험 주의사항
8.1.가입 전 꼭 확인
| 확인 | 왜? |
|---|---|
| 가입 가능 여부 | 안 되면 위험한 집 |
| 시세 대비 보증금 | 90% 넘으면 거절 |
| 등기부등본 | 근저당, 가압류 확인 |
| 확정일자부 열람 | 선순위 임차인 확인 |
8.2.가입 후 주의
| 주의 | 내용 |
|---|---|
| 보증서 보관 | 원본 잃어버리면 안 됨 |
| 전입 유지 | 전출하면 보증 무효될 수 있음 |
| 갱신 시 | 보증 갱신 필요 여부 확인 |
8.3.보증 면책 사유
이런 경우는 보증금 안 줘요.
| 사유 | 설명 |
|---|---|
| 허위 서류 | 계약서 위조 등 |
| 대항력 상실 | 전출해서 대항력 없어짐 |
| 보증료 미납 | 보증료 안 냄 |
9.자주 하는 실수
9.1."전세대출 받으면 자동 가입 아니에요?"
아니에요! 둘은 달라요.
| 구분 | 전세대출 보증 | 전세보증보험 |
|---|---|---|
| 보증 대상 | 은행 대출금 | 전체 보증금 |
| 수혜자 | 은행 | 나 (임차인) |
둘 다 따로 가입해야 해요.
9.2."빌라/다세대는 가입 안 되는 거 아니에요?"
아니에요! 조건만 맞으면 돼요.
- 시세 90% 이하
- 선순위 적으면 가능
근데 빌라/다세대는 시세 파악이 어려워서 거절률이 높아요. 그래서 더 조심해야 해요.
9.3."보증료 아깝지 않아요?"
2년에 70~90만원이에요. 보증금 3억 날리면 70만원이 아깝다고요?
보험료 = 마음의 평화 구매
10.지금 당장 할 일
1. 계약 전이면
- HUG 홈페이지에서 가입 가능 여부 조회
- 안 되면 그 집 계약하지 마세요
2. 이미 계약했으면
- 바로 전세보증보험 가입 신청
- 서류 준비해서 제출
3. 체크리스트
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 전입신고 완료 | ☐ |
| 확정일자 완료 | ☐ |
| 등기부등본 확인 | ☐ |
| HUG 가입 가능 조회 | ☐ |
| 전세보증보험 가입 신청 | ☐ |
| 보증서 수령 | ☐ |
연락처:
- HUG: 1566-9009
- SGI: 1670-7000
- HF: 1688-8114
11.출처
- 주택도시보증공사(HUG) - 전세보증금반환보증
- SGI서울보증 - 전세금보장신용보험