전월세상한제

전세 계약 갱신하는데 집주인이 연락 왔어요. "시세 올랐으니까 보증금 5천만원 올려야겠어요."

2억짜리 전세인데 5천만원이면 25% 인상이에요. 이게 말이 돼요?

안 돼요. 전월세상한제 때문에요.

1.전월세상한제란

계약 갱신할 때 보증금이나 월세를 5%까지만 올릴 수 있게 막는 제도예요.

마트 세일 가격처럼 생각하면 돼요. "이 상품은 정가의 5% 이상 할인 불가"처럼 상한선이 정해져 있는 거예요. 반대로 전월세상한제는 "5% 이상 인상 불가"인 거고요.

2020년 7월 31일에 시작됐어요. 계약갱신청구권이랑 함께 나온 '임대차 3법' 중 하나예요. 주택임대차보호법 제7조에서 정한 권리예요.

2.전월세상한제 적용 범위

모든 상황에 적용되는 건 아니에요. 갱신할 때만 적용돼요.

2.1.적용되는 경우

계약갱신청구권 써서 갱신하면 당연히 적용돼요. 세입자가 "2년 더 살게요"라고 해서 갱신되는 거니까요.

집주인이랑 합의해서 갱신해도 적용돼요. "그냥 2년 더 계약하죠"라고 서로 동의한 경우요.

2.2.적용 안 되는 경우

신규 계약은 적용 안 돼요. 처음 계약하는 거니까요. 집주인이 보증금 얼마 받을지 자유롭게 정할 수 있어요.

세입자가 바뀌면서 새로 계약해도 적용 안 돼요. 이건 갱신이 아니라 새 계약이니까요.

**묵시적갱신**은 논란이 있어요. 적용 안 된다는 해석이 많은데, 실무에서는 협의로 결정하는 경우가 많아요.

2.3.적용되는 주택

3.전월세상한제 인상 한도 계산

5%가 얼마인지 계산해봐야 알겠죠.

3.1.보증금 인상 한도

현재 보증금에 5% 곱하면 돼요.

계산법은 간단해요. 현재 보증금 × 1.05 = 최대 갱신 보증금이에요.

3.2.월세 인상 한도

월세도 똑같이 5%예요. 보증금이랑 별도로 계산해요.

3.3.반전세 (보증금 + 월세)

보증금 1억에 월세 80만원이면요? 각각 따로 5% 계산해요.

• 보증금: 1억 × 5% = 500만원 → 최대 1억 500만원
• 월세: 80만원 × 5% = 4만원 → 최대 84만원

둘 합쳐서 5%가 아니에요. 각각 5%예요.

4.전월세상한제 5% 초과하면

집주인이 "시세 올랐으니까 10% 올려야겠어"라고 하면요?

4.1.초과분은 무효

5% 넘는 부분은 법적으로 무효예요.

보증금 3억인데 집주인이 3억 3천만원(10% 인상) 요구했어요. 이 경우 유효한 금액은 3억 1,500만원(5%)까지예요. 나머지 1,500만원은 무효예요.

4.2.이미 냈으면 돌려받을 수 있어요

몰라서 5% 넘게 냈어요. 이러면 초과분 돌려달라고 청구할 수 있어요. 계약 기간 중에 청구하면 돼요.

4.3.특약으로 5% 넘길 수 있나요?

안 돼요. 전월세상한제는 강행규정이에요. "우리끼리 5% 넘게 올리기로 합의했어요"라고 특약 써도 무효예요.

5.전월세 전환 시 상한제

전세를 월세로 바꾸거나, 월세를 전세로 바꾸는 경우도 있잖아요. 이때도 마음대로 못 해요.

5.1.전환율 제한

보증금을 월세로 전환할 때 전환율 상한이 있어요.

2026년 기준금리가 약 3%라면 전환율은 5% 정도예요. 보증금 1억을 월세로 바꾸면 1억 × 5% ÷ 12 = 약 42만원/월이에요.

5.2.총액 기준 5%

전환할 때도 5% 상한은 적용돼요. 환산보증금 기준으로 계산해요.

환산보증금 = 보증금 + (월세 × 100)

예를 들어 보증금 1억에 월세 50만원이면 환산보증금은 1억 + 5천만원 = 1억 5천만원이에요. 이 금액 기준으로 5% 상한이 적용돼요.

6.전월세상한제 분쟁 해결

집주인이 5% 넘게 올리겠다고 우기면요?

6.1.임대차분쟁조정위원회

조정 신청하면 돼요. 무료예요.

6.2.분쟁 예방하려면

갱신할 때 조건을 서면으로 남기세요. 카톡이든 문자든 기록으로 남겨두면 나중에 "그런 말 안 했는데?"라고 우길 때 증거가 돼요.

더 자세한 내용은 주택임대차보호법에서 확인할 수 있어요.

7.관련 문서

• 전월세상한제 계산
• 전월세상한제 위반
• 전월세상한제 폐지
• 계약갱신청구권 행사방법
• 임대차보호법
• 묵시적갱신

8.출처

• 주택임대차보호법 제7조 - 법제처
• 국토교통부 - 국토교통부