주거용 오피스텔
오피스텔의 용도에 따른 세금과 규제를 정리합니다.
1.1. 오피스텔 분류
1.1.1.1 용도별 분류
| 용도 | 특징 |
|---|---|
| 업무용 | 사무실 용도 |
| 주거용 | 주택으로 사용 |
1.2.1.2 주거용 판단 기준
| 기준 | 주거용 |
|---|---|
| 주민등록 | ✅ 전입신고 |
| 실제 거주 | ✅ 생활 |
| 시설 | 취사·화장실 구비 |
2.2. 주택 수 포함
2.1.2.1 세금별 주택 수
| 세금 | 주거용 오피스텔 |
|---|---|
| 취득세 | ✅ 포함 |
| 종부세 | ✅ 포함 |
| 양도세 | ✅ 포함 |
2.2.2.2 주택 수 산정 시점
| 시점 | 기준 |
|---|---|
| 취득세 | 취득 시점 |
| 종부세 | 6월 1일 기준 |
| 양도세 | 양도 시점 |
3.3. 취득세
3.1.3.1 업무용 오피스텔
| 항목 | 세율 |
|---|---|
| 취득세 | 4% |
| 지방교육세 | 0.4% |
| 농어촌특별세 | 0.2% |
| 합계 | 4.6% |
3.2.3.2 주거용 오피스텔
| 주택 수 | 세율 |
|---|---|
| 1주택 | 1~3% |
| 2주택 (조정) | 8% |
| 3주택 이상 (조정) | 12% |
3.3.3.3 세율 비교 예시
5억원 오피스텔 취득
| 용도 | 세율 | 취득세 |
|---|---|---|
| 업무용 | 4.6% | 2,300만원 |
| 주거용 1주택 | 1.1% | 550만원 |
| 주거용 2주택 (조정) | 8.4% | 4,200만원 |
4.4. 종합부동산세
4.1.4.1 과세 여부
| 용도 | 종부세 |
|---|---|
| 업무용 | ❌ (상업용) |
| 주거용 | ✅ (주택분) |
4.2.4.2 합산 기준
| 항목 | 내용 |
|---|---|
| 과세 기준일 | 6월 1일 |
| 합산 대상 | 주택 공시가 합계 |
| 공제 | 9억원 (일반) |
4.3.4.3 주거용 판단
| 방법 | 기준 |
|---|---|
| 재산세 과세대장 | 주택 분류 |
| 용도 변경 | 신고 기준 |
5.5. 양도소득세
5.1.5.1 주택 수 산정
| 용도 | 양도세 |
|---|---|
| 업무용 | 일반 양도세 |
| 주거용 | 주택 양도세 |
5.2.5.2 주거용 중과
| 주택 수 | 중과 |
|---|---|
| 2주택 | +20%p |
| 3주택 이상 | +30%p |
5.3.5.3 비과세 적용
| 조건 | 비과세 |
|---|---|
| 1세대 1주택 | ✅ (조건 충족 시) |
| 오피스텔 포함 2주택 | ❌ |
6.6. 전입신고와 세금
6.1.6.1 전입신고 효과
| 효과 | 내용 |
|---|---|
| 주거용 확정 | 주택 수 포함 |
| 임차인 보호 | 대항력 발생 |
6.2.6.2 전입신고 없을 때
| 상황 | 주택 수 |
|---|---|
| 전입신고 없음 | 업무용 간주 가능 |
| 실제 거주 | 주거용 판단 가능 |
7.7. 임대사업자 등록
7.1.7.1 등록 효과
| 효과 | 내용 |
|---|---|
| 취득세 감면 | 전용 40㎡ 이하 면제 |
| 종부세 | 합산 배제 (조건) |
| 양도세 | 중과 배제 (조건) |
7.2.7.2 등록 요건
| 요건 | 기준 |
|---|---|
| 임대 기간 | 8년 또는 10년 |
| 임대료 인상 | 5% 이내 |
| 등록 유지 | 의무 기간 |
8.8. 재산세
8.1.8.1 용도별 재산세
| 용도 | 세율 |
|---|---|
| 업무용 | 0.25% |
| 주거용 | 0.1~0.4% (주택) |
8.2.8.2 과세 기준
| 항목 | 기준 |
|---|---|
| 기준일 | 6월 1일 |
| 과세표준 | 시가표준액 × 공정시장가액비율 |
9.9. 분양권·입주권
9.1.9.1 분양권
| 항목 | 주택 수 |
|---|---|
| 오피스텔 분양권 | ✅ 포함 |
| 전매 시 | 양도세 과세 |
9.2.9.2 입주권
| 항목 | 주택 수 |
|---|---|
| 조합원입주권 | ✅ 포함 |
10.10. 투자 시 고려사항
10.1.10.1 세금 비교
| 항목 | 업무용 | 주거용 |
|---|---|---|
| 취득세 | 4.6% | 1~12% |
| 종부세 | ❌ | ✅ |
| 양도세 | 일반 | 주택 기준 |
10.2.10.2 장단점
| 구분 | 업무용 | 주거용 |
|---|---|---|
| 취득세 | 4.6% 고정 | 변동 (1~12%) |
| 주택 수 | 미포함 | 포함 |
| 임대 수익 | 사업소득세 | 임대소득세 |
11.11. 용도 변경
11.1.11.1 변경 절차
| 절차 | 내용 |
|---|---|
| 1단계 | 용도변경 신고 |
| 2단계 | 건축물대장 변경 |
| 3단계 | 세금 변경 적용 |
11.2.11.2 변경 시 세금
| 변경 | 세금 영향 |
|---|---|
| 업무→주거 | 주택 수 증가 |
| 주거→업무 | 주택 수 감소 |
12.12. 주의사항
12.1.12.1 세금 확인
| 주의 | 내용 |
|---|---|
| 주택 수 | 사전 확인 필수 |
| 중과 여부 | 지역 확인 |
12.2.12.2 실거주 증명
| 증빙 | 내용 |
|---|---|
| 전입신고 | 주민등록 |
| 공과금 | 사용 내역 |