1.확정일자란
계약서에 공적 기관이 날짜 도장 찍어주는 거예요.
쉽게 말하면 "이 계약서가 이 날짜에 존재했다"는 걸 증명하는 거예요. 이게 왜 중요하냐면, 경매 때 보증금 받는 순서가 이 날짜로 결정되거든요.
왜 필요한지 예를 들어볼게요:
집주인이 빚을 못 갚아서 집이 경매로 넘어갔어요. 이때 보증금 3억을 받으려면 다른 채권자들이랑 경쟁해야 해요.
- 확정일자 있으면: "저 2024년 3월 1일에 계약했어요" 증명 가능 → 순서대로 배당
- 확정일자 없으면: 순위 증명 불가 → 맨 뒤로 밀림 → 보증금 못 받을 수도
2.전입신고 확정일자 차이
"둘 다 해야 하나요?" 네, 둘 다 해야 보증금이 완벽하게 보호돼요.
| 구분 | 전입신고 | 확정일자 |
|---|---|---|
| 역할 | 대항력 확보 | 우선변제권 확보 |
| 뜻 | "이 집 내 집이에요" 주장 | "보증금 먼저 줘요" 권리 |
| 효과 | 새 집주인에게도 임대차 주장 | 경매 때 순서대로 배당 |
| 비용 | 무료 | 600원 |
| 발급처 | 주민센터 | 주민센터, 등기소 |
대항력이란:
새 집주인이 생겨도 "저 여기 살아요, 계약 인정해주세요"라고 주장할 수 있는 권리예요. 전입신고 + 실제 거주하면 생겨요.
우선변제권이란:
경매 때 보증금을 다른 채권자보다 먼저 받을 수 있는 권리예요. 전입신고 + 확정일자 + 실제 거주, 이 3가지 다 있어야 해요.
중요한 건요:
전입신고만 하면 대항력만 있어요. 확정일자까지 해야 우선변제권이 생겨요. 둘 다 안 하면 보증금 보호 0%예요.
3.확정일자 받는 법
어렵지 않아요. 600원에 5분이면 끝나요.
3.1.확정일자 받는 곳
| 장소 | 특징 |
|---|---|
| 주민센터 | 가장 편함, 전입신고랑 같이 가능 |
| 등기소 | 방문 발급 |
| 공증사무소 | 공증이랑 같이 받을 때 |
| 온라인 | 전월세신고하면 자동 부여 (무료) |
추천: 이사 당일 전입신고하러 주민센터 가면서 확정일자도 같이 받으세요. 한 번에 끝나요.
3.2.확정일자 필요 서류
| 서류 | 용도 |
|---|---|
| 임대차계약서 원본 | 여기에 도장 찍어줌 |
| 신분증 | 본인 확인 |
주의: 계약서 원본이어야 해요. 사본은 안 돼요.
3.3.확정일자 비용
| 방법 | 비용 |
|---|---|
| 주민센터/등기소 방문 | 600원 |
| 전월세신고 | 무료 (자동 부여) |
전월세신고 대상이면 온라인으로 신고하세요. 확정일자 무료로 받아요.
4.전월세신고 확정일자 자동부여
2021년부터 전월세신고하면 확정일자가 자동으로 부여돼요.
4.1.전월세신고 대상
| 조건 | 신고 의무 |
|---|---|
| 보증금 6천만원 초과 | ✅ 의무 |
| 월세 30만원 초과 | ✅ 의무 |
| 둘 다 이하 | 선택 (해도 됨) |
서울에서 전세 살면 대부분 해당돼요.
4.2.전월세신고 방법
- 부동산거래관리시스템 접속
- 계약 내용 입력
- 신고 완료 → 확정일자 자동 부여
팁: 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 해요. 안 하면 과태료 나와요.
5.확정일자 효력 발생 시점
전입신고 다음 날 0시부터 효력이 생겨요.
| 항목 | 시점 |
|---|---|
| 전입신고 | 1월 10일 |
| 확정일자 | 1월 10일 (같은 날) |
| 효력 발생 | 1월 11일 0시 |
그래서 이사 당일에 전입신고 + 확정일자 같이 받는 게 가장 좋아요.
5.1.왜 다음 날 0시인가요?
법이 그렇게 정해놨어요. "당일"이 아니라 "다음 날 0시"인 거죠.
문제가 되는 경우:
1월 10일에 전입신고했는데, 집주인이 1월 10일에 은행에서 대출받아 근저당 설정했다면?
- 근저당: 1월 10일 효력
- 내 대항력: 1월 11일 0시 효력
- 결과: 근저당이 선순위, 내가 후순위
그래서요:
- 계약 전에 등기부등본 확인 필수
- 이사 당일 바로 전입신고하기
- 잔금 치르기 전에 등기부등본 한 번 더 확인
6.경매 배당 확정일자
집이 경매로 넘어가면 보증금을 어떻게 받을까요?
6.1.배당 순위
| 순위 | 채권자 | 설명 |
|---|---|---|
| 1순위 | 임금채권, 소액임차인 | 근로자 밀린 월급, 소액 세입자 |
| 2순위 | 당해세 | 재산세, 종합부동산세 |
| 3순위 | 저당권, 확정일자 | 선순위 기준 |
| 4순위 | 기타 채권자 | 일반 채권 |
핵심: 저당권(은행 대출)이랑 확정일자는 날짜가 빠른 순으로 배당받아요.
- 은행 근저당: 2024년 1월 1일
- 내 확정일자: 2024년 3월 1일
- 결과: 은행이 먼저 받고, 남으면 내가 받음
6.2.소액임차인 최우선변제
보증금이 적으면 저당권보다 먼저 일부 받을 수 있어요.
| 지역 | 보증금 기준 | 최우선변제 금액 |
|---|---|---|
| 서울 | 1억 6,500만원 이하 | 5,500만원 |
| 수도권 과밀 | 1억 4,500만원 이하 | 4,800만원 |
| 광역시 등 | 8,500만원 이하 | 2,800만원 |
| 기타 | 7,500만원 이하 | 2,500만원 |
예시: 서울에서 보증금 1억으로 살다가 경매 넘어가면, 근저당이 선순위여도 5,500만원은 먼저 받을 수 있어요.
7.확정일자부 열람
"이 집에 나보다 먼저 확정일자 받은 사람 있나?" 확인할 수 있어요.
7.1.열람 방법
| 방법 | 장소 |
|---|---|
| 방문 | 주민센터, 등기소 |
| 온라인 | 대법원 인터넷등기소 |
7.2.열람 비용
300원이에요.
7.3.왜 확인해야 하나요?
선순위 임차인이 있으면 경매 때 그 사람 보증금부터 배당돼요. 내 순위가 밀리는 거죠.
계약 전 확인 필수:
- 확정일자부 열람해서 선순위 임차인 확인
- 등기부등본으로 근저당 확인
- 국세/지방세 완납증명서 확인
8.확정일자 계약 갱신
계약 갱신할 때 확정일자 어떻게 되나요?
| 상황 | 확정일자 |
|---|---|
| 보증금 변경 없이 갱신 | 기존 확정일자 유효 |
| 묵시적갱신 | 기존 확정일자 유효 |
| 보증금 올리면서 갱신 | 새로 받아야 함 |
| 새 계약서 작성 | 새로 받아야 함 |
주의: 보증금 오르면 증가분에 대해선 새 확정일자 날짜가 기준이에요.
9.임차권등기명령
"보증금 못 받았는데 이사 가야 해요" 이럴 때 쓰는 제도예요.
9.1.언제 쓰나요?
- 계약 끝났는데 보증금 안 돌려줌
- 다른 곳으로 이사 가야 함
- 근데 이사 가면 전입신고 말소됨 → 대항력/우선변제권 사라짐
이럴 때 임차권등기명령 신청하면 이사 가도 권리 유지돼요.
9.2.신청 방법
| 절차 | 내용 |
|---|---|
| 신청처 | 관할 법원 |
| 비용 | 인지대 + 송달료 (약 3만원) |
| 효력 | 등기되면 이사해도 대항력 유지 |
10.확정일자 주의사항
10.1.계약서 원본 보관
확정일자 받은 원본 계약서는 절대 잃어버리면 안 돼요.
분실하면 확정일자부 열람으로 확인은 가능하지만, 원본이 있어야 법적 효력 증명이 확실해요.
10.2.전입신고 먼저
| 순서 | 권장 |
|---|---|
| 1순위 | 전입신고 |
| 2순위 | 확정일자 |
| 권장 | 같은 날 동시에 |
둘 다 해야 우선변제권 생기니까, 이사 당일에 한 번에 처리하세요.
10.3.이사 전 확인
계약하기 전에 이것들 꼭 확인하세요:
- 등기부등본 - 근저당 얼마나 설정됐나
- 확정일자부 - 선순위 임차인 있나
- 국세완납증명서 - 집주인 세금 밀렸나
11.지금 당장 할 일
1. 확정일자 받았는지 확인
- 계약서에 도장 찍혀있나 확인
- 없으면 주민센터 가서 받기 (600원)
2. 전월세신고 했는지 확인
- 부동산거래관리시스템에서 확인
- 안 했으면 신고하기 (확정일자 무료 부여)
3. 체크리스트
| 항목 | 확인 |
|---|---|
| 전입신고 완료 | ☐ |
| 확정일자 받음 | ☐ |
| 계약서 원본 보관 | ☐ |
| 등기부등본 확인 | ☐ |
12.출처
- 주택임대차보호법 제3조의6 - 법제처
- 대법원 인터넷등기소 - 확정일자부 열람