방 2개 딸린 점포 임차해서 슈퍼 하면서 살았는데, 건물이 경매 넘어간다고 통지 받으셨죠. "보증금 받을 수 있을까?" "어떤 법이 적용되나?" 복잡하게 느껴지실 텐데요. 상가주택은 주택 부분과 상가 부분이 섞여 있어서 어느 법으로 보호받는지가 중요해요.
1.상가주택 임차인 법 적용
상가주택은 상가와 주택이 함께 있는 건물이에요. 임차인이 어떤 부분을 어떻게 쓰는지에 따라 적용 법률이 달라져요.
주택 부분 거주:
- 주택임대차보호법 적용
- 소액임차인 최우선변제권 가능
- 대항력 요건: 전입신고+인도
상가 부분만 사용:
- 상가건물임대차보호법 적용
- 소액임차인 기준 다름
- 대항력 요건: 사업자등록+인도
예를 들면 A씨는 1층 점포에서 슈퍼 하고 2층 방에서 실제 거주해요. B씨는 1층 점포만 빌려서 사무실로 쓰고 다른 곳에서 살아요. A씨는 주택법 적용되고, B씨는 상가법 적용돼요.
2.주택 부분 소액임차인 기준
주택 부분 계약이고 실제 거주했다면 주택임대차보호법으로 보호받아요. 2026년 1월 2일부터 시행되는 기준이에요.
소액임차인 기준 (2026년):
과밀억제권역 (서울 제외), 세종시, 용인시, 화성시, 김포시:
- 보증금 4,800만원 이하
광역시 (과밀억제권역·군지역 제외), 안산시, 광주시, 파주시, 이천시, 평택시:
- 보증금 2,800만원 이하
선순위 담보권자의 경매신청 등기 전에 대항력 갖췄으면, 보증금 중 일정액을 다른 담보물권자보다 우선 변제받을 수 있어요.
3.최우선변제금 계산
소액임차인이라고 보증금 전액을 다 받는 건 아니에요. 법정 최우선변제금 한도가 있어요.
최우선변제금 한도:
- 지역별로 보증금 1/2 또는 일정액
예를 들면 과밀억제권역에서 보증금 3,000만원이면, 그중 일정액이 최우선 변제돼요. 구체적 금액은 지역과 경매 당시 상가건물 가액에 따라 달라져요.
상가건물 가액의 1/2을 초과할 수 없다는 제한도 있어요. 건물 경매가가 5,000만원인데 최우선변제금이 3,000만원이면, 2,500만원까지만 인정되는 식이에요.
4.상가 부분 소액임차인 기준
상가 부분으로 계약했다면 상가건물임대차보호법 적용돼요. 기준이 주택과 달라요.
상가 소액임차인 기준:
과밀억제권역 (서울 제외):
- 보증금 5,500만원 이하
광역시 (과밀억제권역·군지역 제외), 안산시, 용인시, 김포시, 광주시:
- 보증금 3,800만원 이하
최우선변제금:
- 광역시 등: 1,300만원
상가는 사업자등록과 인도로 대항력 갖추고, 확정일자까지 받아야 우선변제권 생겨요.
5.경매 진행 시 배당 절차
건물 경매 넘어가면 법원에서 배당 기일 통지 와요. 이때 배당 요구해야 보증금 받을 수 있어요.
배당 요구 절차:
- 경매 개시 결정 통지 받음
- 배당 요구 신청서 작성
- 임대차 계약서 첨부
- 전입신고 확인서 (주택) 또는 사업자등록증 (상가)
- 확정일자 증명서
- 법원 제출
소액임차인은 배당 요구 없어도 법원이 직권으로 배당하는 경우도 있지만, 확실하게 하려면 직접 신청하는 게 안전해요.
6.주택·상가 겸용 계약 주의사항
계약서 작성할 때부터 주의해야 해요.
계약서 명확히:
- 주택 부분인지 상가 부분인지 분명히
- 실제 사용 용도 기재
- 보증금 구분 (주택용/상가용)
애매하게 작성하면 나중에 법 적용받을 때 문제 돼요. 주택으로 보호받고 싶으면 계약서에 "주택 임대차 계약"이라고 명시하고, 실제로도 거주해야 해요.
전입신고도 주택 부분 주소로 해야 하고, 확정일자도 주택 계약서로 받아야 해요.
7.대항력 요건 충족 방법
경매 보호받으려면 대항력 요건 먼저 갖춰야 해요.
주택 부분:
- 전입신고
- 주택 인도 (실제 거주)
- 확정일자
상가 부분:
- 사업자등록
- 상가 인도 (영업)
- 확정일자
계약하자마자 바로 처리하는 게 중요해요. 나중에 건물에 근저당 잡히거나 압류되면, 그 전에 대항력 갖춰야 보호받거든요.
8.실전 체크리스트
경매 통지 받았을 때 확인할 사항이에요.
필수 확인:
- 계약서 종류 (주택/상가)
- 전입신고 또는 사업자등록 날짜
- 확정일자 받은 날짜
- 경매신청 등기 날짜
- 보증금 금액과 소액임차인 해당 여부
대항력 요건 갖췄고 소액임차인이면, 법원에 배당 요구하세요. 변호사나 법무사 도움받으면 절차 진행이 더 수월해요.
선순위 근저당이나 전세권 있는지도 확인해야 해요. 선순위 채권 많으면 최우선변제금도 못 받을 수 있거든요.
9.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 상가건물임대차보호법 - 법제처
- 생활법령정보 - 소액보증금 우선변제 - 법제처