주택연금을 받은 지 3년이 됐어요. 자녀들이 사는 곳 근처로 이사하고 싶은데 주택연금은 어떻게 되는 걸까요? 이사하면 연금을 못 받게 되나요?
1.주택연금과 거주의무
주택연금은 집을 담보로 맡기고 평생 또는 일정 기간 동안 매월 연금을 받는 제도예요. 한국주택금융공사가 보증하는 국가 보증 상품이죠.
주택연금 가입 시 담보로 제공한 집에서 거주해야 한다는 원칙이 있어요. 집을 담보로 맡기고 연금을 받는 거니까 당연히 그 집에 살아야 하는 거죠.
하지만 평생 한 집에서만 살라는 건 아니에요. 건강 문제나 가족 사정으로 이사해야 할 수도 있잖아요. 그래서 담보주택 변경 제도가 있어요.
2.담보주택 변경이 가능해요
담보주택 변경이란 기존에 담보로 제공한 집을 팔고 새로운 집을 사서 그 집을 담보로 바꾸는 거예요. 이렇게 하면 이사한 후에도 주택연금을 계속 받을 수 있어요.
A씨는 강남 아파트를 담보로 주택연금을 받다가 자녀가 있는 분당으로 이사하기로 했어요. 강남 아파트를 팔고 분당 아파트를 산 뒤 담보주택을 변경했어요. 이제 분당 아파트에서 살면서 계속 연금을 받고 있어요.
담보주택 변경은 한국주택금융공사에 신청하면 돼요. 복잡한 절차를 거쳐야 하지만 완료되면 새 집에서 평생 연금을 받을 수 있어요.
3.담보주택 변경 조건
먼저 신규 주택의 공시가격이 조건변경 승인일 기준으로 9억원 이하여야 해요. 9억원을 초과하면 담보주택 변경이 제한될 수 있어요.
또한 신규 주택의 공시가격이 기존 담보주택의 공시가격보다 높으면 안 돼요. 예를 들어 기존 집이 5억원인데 신규 집이 7억원이면 담보주택 변경이 어려워요.
기존 담보주택의 담보해지 예정일과 신규 담보주택의 담보취득 예정일은 동일해야 해요. 매매계약의 경우 기존 주택과 신규 주택의 잔금지급일도 이 날짜와 동일해야 하고요.
4.담보주택 변경 절차
신청에서 지급재개까지 약 1개월 정도 걸려요. 기존 주택과 신규 주택의 매매계약, 근저당권 해지 및 설정 등 복잡한 절차를 거쳐야 완료돼요.
먼저 한국주택금융공사에 담보주택 변경 신청을 하세요. 신청서와 함께 매매계약서 사본, 신규 주택 등기부등본, 건축물관리대장 등을 제출해야 해요.
공사에서 심사 후 승인하면 기존 주택의 근저당권을 해지하고 신규 주택에 근저당권을 설정해요. 모든 절차가 완료되면 다시 연금 지급이 시작돼요.
5.일시적 거주의무 면제
피치 못할 사유로 장기간 집을 비우게 되더라도 무조건 거주의무 위반은 아니에요. 일시적 거주의무 면제 사유가 있어요.
질병 치료를 위해 장기간 입원하거나 요양시설에 입소하는 경우, 해외 체류가 불가피한 경우, 재해나 재난으로 거주가 불가능한 경우 등이 해당돼요.
이런 경우 한국주택금융공사에 신고하고 증빙서류를 제출하면 거주의무를 일시적으로 면제받을 수 있어요. B씨는 건강 문제로 6개월간 요양병원에 입원했지만 거주의무 위반이 되지 않았어요.
6.주택연금 지급 중단 및 재개
담보주택 변경 기간 동안은 연금 지급이 중단돼요. 약 1개월간 연금을 못 받는다는 뜻이에요. 이 기간을 대비해서 생활비를 미리 준비해두는 게 좋아요.
변경 절차가 완료되면 즉시 연금 지급이 재개돼요. 중단됐던 기간의 연금은 다음 달에 함께 지급되거나 소급 지급돼요. 정확한 내용은 공사에 확인하세요.
만약 담보주택 변경이 완료되지 않으면 연금 지급이 계속 중단돼요. 최악의 경우 주택연금 계약이 해지될 수도 있으니 변경 절차를 꼼꼼히 진행해야 해요.
7.일시적 2주택자의 경우
집을 사서 이사했는데 기존 집이 아직 팔리지 않아 일시적으로 2주택자가 된 경우도 있어요. 이런 경우에도 주택연금을 계속 받을 수 있을까요?
일시적 2주택자도 주택연금에 가입할 수 있어요. 신규 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 기존 주택을 처분하면 돼요. C씨는 신규 주택을 사고 1년 후 기존 주택을 팔아서 문제없이 주택연금을 받고 있어요.
다만 2주택 기간 동안은 기존 담보주택에 계속 거주하거나 담보주택 변경 절차를 진행해야 해요. 신규 주택으로 먼저 이사하면 거주의무 위반이 될 수 있어요.
8.주택연금 해지 vs 담보주택 변경
"그냥 주택연금 해지하고 이사 간 다음에 새로 가입하면 안 되나요?"라고 물으시는 분들이 있어요. 물론 가능하지만 손해가 커요.
주택연금을 해지하면 그동안 받은 연금과 이자를 모두 상환해야 해요. 또한 신규 가입 시 나이와 집값을 기준으로 다시 계산하므로 월 지급액이 줄어들 수 있어요.
담보주택 변경은 기존 계약을 유지하면서 담보만 바꾸는 거예요. 월 지급액도 유지되고 지급 기간도 그대로예요. 훨씬 유리한 방법이죠.
9.신청 전 확인사항
담보주택 변경을 신청하기 전에 신규 주택이 주택연금 가입 요건을 충족하는지 확인하세요. 주거용 건물이어야 하고, 공시가격 9억원 이하여야 해요.
또한 신규 주택에 선순위 담보권이 없어야 해요. 이미 은행 대출이 있는 집이면 대출을 먼저 상환해야 담보주택으로 변경할 수 있어요.
매매 시기를 잘 조정하세요. 기존 집을 먼저 팔고 한참 후에 새 집을 사면 그 사이에 주택연금이 중단될 수 있어요. 동시에 진행하는 게 가장 좋아요.
10.상담 및 문의
담보주택 변경은 복잡한 절차이므로 한국주택금융공사 고객센터(1688-8114)에 먼저 상담받는 게 좋아요. 전문 상담사가 구체적인 절차와 필요 서류를 안내해줘요.
가까운 지점을 방문해서 대면 상담을 받을 수도 있어요. 서류 준비나 절차 진행에 도움을 받을 수 있어요. 홈페이지에서 지점 위치를 확인하세요.
변호사나 법무사를 통해 등기 절차를 진행할 수도 있어요. 비용은 들지만 복잡한 등기 절차를 대신 처리해줘서 편리해요.
11.출처
- 한국주택금융공사 주택연금 - 한국주택금융공사
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택연금 - 법제처