집이 오래돼서 증축하거나 대수선을 하고 싶어요. 그런데 돈 들여서 설계 다 맡기고 허가 신청했다가 안 나오면 낭패잖아요. 미리 확인할 방법 없을까요? 있어요. 허가 신청 전에 가능 여부를 확인하는 두 가지 방법이 있답니다. 토지이용계획확인과 입지·규모 사전결정이에요.
1.토지이음에서 토지이용계획 확인하기
제일 먼저 할 일은 내 땅이 어떤 용도지역인지 확인하는 거예요. 용도지역에 따라 지을 수 있는 건물의 종류와 크기가 다르거든요. 토지이음 사이트에서 토지이용계획확인원을 발급받으면 돼요.
토지이용계획확인원을 보면 용도지역(주거지역, 상업지역, 공업지역 등), 용도지구(방화지구, 고도지구 등), 용도구역(개발제한구역 등)이 나와요. 또 건폐율, 용적률 같은 건축 제한도 나오고요.
한번 볼까요. 내 집이 제1종일반주거지역이고 건폐율 60%, 용적률 200%라면, 땅의 60%까지만 건물을 지을 수 있고, 연면적은 땅 면적의 200%까지 가능해요. 100㎡ 땅이면 건물 바닥 면적은 60㎡까지, 전체 연면적은 200㎡까지 지을 수 있는 거죠.
정부24에서도 발급받을 수 있고, 관할 시·군·구청에 직접 가서 받을 수도 있어요. 온라인이 훨씬 간편하니까 토지이음이나 정부24를 이용하세요.
2.입지와 규모 사전결정 신청하기
토지이용계획확인원을 봐도 '내 집을 정확히 얼마나 늘릴 수 있는지' 알기 어려워요. 법이 복잡하고 예외 규정도 많거든요. 이럴 땐 입지와 규모 사전결정을 신청하면 돼요.
건축법 제11조의2에서는 건축허가를 받으려는 사람이 미리 허가권자에게 사전결정을 신청할 수 있다고 해요. 사전결정 신청을 하면 관할 행정청(시장, 군수, 구청장)이 다음 사항을 검토해서 알려줘요.
- 해당 대지에 건축·대수선하는 것이 건축법이나 관계 법령에서 허용되는지
- 건축법 또는 관계 법령에 따른 건축·대수선의 기준 및 제한, 그 완화에 관한 사항을 고려하여 해당 대지에 건축·대수선 가능한 건축물의 규모
- 건축·대수선 허가를 받기 위해 신청자가 고려해야 할 사항
쉽게 말하면 '여기에 이만큼 지을 수 있어요' 하고 미리 확인해 주는 거예요. 설계하기 전에 이걸 받으면 헛수고를 안 할 수 있어요.
3.사전결정 신청 절차는 이래요
사전결정을 신청하려면 관할 시·군·구청 건축과에 신청서를 내면 돼요. 신청서에는 대지 위치, 건축 또는 대수선 계획(규모, 용도 등), 신청 이유 등을 적으면 되고요.
함께 제출할 서류는 토지이용계획확인원, 건물등기부등본, 토지등기부등본, 대지 측량도 등이에요. 정확한 서류 목록은 관할 행정청에 문의하면 자세히 안내받을 수 있어요.
신청 비용은 지자체마다 다르지만, 보통 몇만 원 수준이에요. 본 허가보다 훨씬 저렴해요. 신청하면 행정청에서 관련 법령을 검토해서 보통 2~4주 안에 사전결정 통지서를 보내줘요.
통지서에는 '증축 가능', '불가능', '조건부 가능' 같은 결과와 함께 가능한 규모, 주의 사항 등이 적혀 있어요. 만약 불가능하다고 나오면, 설계비 들이기 전에 포기하거나 다른 방법을 찾을 수 있어요. 조건부 가능이면 그 조건을 맞춰서 설계하면 되고요.
4.사전결정 효력은 2년이에요
사전결정을 받았다고 해서 무조건 허가가 나오는 건 아니에요. 사전결정은 참고용이고, 나중에 본 허가를 신청하면 다시 심사해요. 다만 사정이 크게 안 바뀌면 대체로 비슷하게 나와요.
주의할 점은 사전결정의 효력이 2년이라는 거예요. 사전결정 통지를 받은 날부터 2년 내에 건축허가를 신청해야 해요. 2년이 지나면 사전결정의 효력이 사라져요.
또 사전결정을 받은 뒤에 관련 법령이나 도시계획이 바뀌면, 바뀐 기준을 적용해요. 사전결정 받을 때는 가능했는데, 나중에 법이 바뀌어서 안 될 수도 있어요. 그러니 사전결정을 받으면 가급적 빨리 설계를 마무리하고 본 허가를 신청하는 게 좋아요.
5.전문가 상담도 받아보세요
토지이용계획확인과 사전결정만으로는 부족할 수 있어요. 건축법이 복잡해서 일반인이 이해하기 어려운 부분도 많거든요. 이럴 땐 건축사나 법무사에게 상담을 받아보세요.
건축사는 건축 설계 전문가예요. 내 땅에 어떻게 지어야 법규를 만족하면서도 공간을 효율적으로 쓸 수 있는지 조언해 줘요. 법무사는 법적인 문제, 예를 들어 이웃과의 경계나 일조권 같은 걸 검토해 줘요.
상담 비용은 보통 10~30만원 선이에요. 나중에 설계를 맡기면 상담비를 빼주는 경우도 많고요. 주택 증축 허가 신청 전에 전문가 조언을 들으면 실수를 줄일 수 있고, 시간과 비용도 절약할 수 있답니다.