"집 샀는데 등기하려니까 국민주택채권이라는 거 사야 한대요. 이게 뭔가요? 왜 사야 하나요? 얼마나 내야 하는지도 모르겠어요." 처음 집 사시는 분들은 다 당황하시죠!
국민주택채권은 집이나 땅 등기할 때 의무로 사야 하는 채권이에요. 하지만 생각보다 많이 안 내도 되거든요. 오늘은 국민주택채권이 뭔지, 얼마나 내야 하는지 쉽게 알려드릴게요!
1.국민주택채권, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 국가가 주택 사업 자금 모으려고 파는 채권이에요.
집이나 땅, 건물 같은 부동산 등기할 때 의무적으로 사야 해요. 이 돈으로 정부가 국민주택을 지어요. 그래서 이름이 국민주택채권인 거예요.
근데 좀 특이한 게, 채권을 사자마자 바로 팔 수 있어요. 그래서 실제로는 액면가(채권에 적힌 금액)보다 훨씬 적게 내요. 할인율이 적용되거든요.
예를 들어볼게요. 채권 액면가가 460만원이에요. 근데 할인율이 10%라면, 실제로는 46만원만 내면 돼요. 나머지 414만원은 은행에서 자동으로 할인해줘요.
주택도시기금법에서 이렇게 정해놨어요. 부동산 소유권이전등기 하려면 꼭 사야 하는 거예요.
2.국민주택채권 매입액, 어떻게 계산하나요?
계산 공식은 간단해요. 시가표준액 × 매입률 = 채권 액면가
시가표준액이란?
정부가 세금 부과를 위해 정한 부동산 가격이에요. 실제 매매가와는 다를 수 있어요. 보통 매매가보다 낮게 책정되는 경우가 많아요.
예를 들어 2억원에 집을 샀어도 시가표준액은 1억 8천만원일 수 있어요. 신축이거나 인기 지역이면 매매가랑 비슷할 수도 있고요.
매입률이란?
지역과 시가표준액에 따라 정해진 비율이에요. 서울이나 광역시가 더 높고, 가격대가 높을수록 매입률도 높아요.
예를 들어 서울에서 시가표준액 2억원 집을 샀다면:
- 1억6천만원 이상 2억6천만원 미만 구간에 해당해요
- 서울은 이 구간에서 23/1,000 매입률이 적용돼요
- 2억원 × 23/1,000 = 460만원이 채권 액면가예요
3.실제로는 얼마나 내나요?
채권 액면가가 460만원이라고 해서 460만원 내는 게 아니에요. 할인율이 적용돼요.
국민주택채권은 사자마자 바로 매도할 수 있어요. 그래서 은행에서 "즉시 팔 거면 할인해드릴게요" 하고 할인율을 적용해줘요.
할인율은 매일 바뀌는데, 보통 10% 정도예요. 은행마다 다르고, 매일 달라지니까 등기 전에 확인해야 해요.
할인율 10%라면:
- 채권 액면가: 460만원
- 할인율 10%: 460만원의 10%
- 실제 납부액: 46만원
46만원만 내면 채권발행번호가 기재된 영수증을 받아요. 이 영수증을 등기소에 제출하면 등기가 진행돼요.
할인율은 은행에 매일 확인해야 해요. 어제 10%였다가 오늘 9%일 수도 있거든요. 등기 신청하기 직전에 은행에서 최종 확인받으세요.
4.지역별, 금액대별 매입률 얼마예요?
매입률은 등기 종류(소유권이전, 저당권 설정 등)와 건물 형태(주택, 토지 등), 시가표준액, 지역에 따라 달라요.
주택 소유권이전등기 매입률 (중요한 것만):
서울·광역시:
- 시가표준액 2천만원~5천만원: 13/1,000
- 5천만원~1억원: 19/1,000
- 1억원~1억6천만원: 21/1,000
- 1억6천만원~2억6천만원: 23/1,000
- 2억6천만원~6억원: 26/1,000
- 6억원 이상: 31/1,000
기타 지역:
- 시가표준액 2천만원~5천만원: 13/1,000
- 5천만원~1억원: 14/1,000
- 1억원~1억6천만원: 16/1,000
- 1억6천만원~2억6천만원: 18/1,000
- 2억6천만원~6억원: 21/1,000
- 6억원 이상: 26/1,000
서울이 매입률이 제일 높아요. 같은 금액대라도 서울이 더 많이 내는 거예요.
예를 들어 시가표준액 2억원 집을 샀다면:
- 서울: 2억원 × 23/1,000 = 460만원 (할인 적용 시 46만원)
- 경기도(기타 지역): 2억원 × 18/1,000 = 360만원 (할인 적용 시 36만원)
서울이 10만원 더 내는 거예요.
5.토지나 상가는 매입률이 달라요
주택이 아니라 토지나 상가, 오피스텔 같은 건 매입률이 더 높아요.
토지 소유권이전등기 (서울·광역시):
- 시가표준액 5백만원~5천만원: 25/1,000
- 5천만원~1억원: 40/1,000
- 1억원 이상: 50/1,000
토지가 주택보다 매입률이 훨씬 높죠. 1억원 토지면 서울에서 1억원 × 50/1,000 = 500만원이에요. 할인 적용 시 50만원.
주택 및 토지 외의 부동산 (상가, 오피스텔 등, 서울·광역시):
- 시가표준액 1천만원~1억3천만원: 10/1,000
- 1억3천만원~2억5천만원: 16/1,000
- 2억5천만원 이상: 20/1,000
상가나 오피스텔은 주택보다는 낮지만, 토지보단 낮아요.
6.국민주택채권 안 사면 어떻게 되나요?
등기가 안 돼요. 법으로 정해진 의무거든요.
집을 샀어도 등기를 안 하면 내 명의가 아니에요. 등기를 해야 법적으로 내 재산이 되는 거예요. 그런데 등기하려면 국민주택채권을 꼭 사야 해요.
등기소에 등기 신청할 때 국민주택채권 영수증을 함께 제출해야 해요. 영수증 없이는 등기 신청 자체가 안 돼요.
그래서 집 살 때 예산에 이것까지 포함해야 해요. 보통 취득세만 생각하는데, 국민주택채권 매입비용도 있다는 거 꼭 기억하세요.
할인율 적용하면 실제로는 시가표준액의 1~3% 정도만 내면 되니까, 엄청 큰 금액은 아니에요. 그래도 미리 알고 준비하는 게 좋아요.