"집을 사려는데 뭐부터 해야 할지 모르겠어요. 계약하고 돈 주면 되는 건가요?" 아니에요! 절차를 제대로 밟지 않으면 나중에 큰일 나요.
부동산 매매는 단계별로 정해진 절차가 있어요. 오늘은 처음 집 사시는 분들도 쉽게 따라할 수 있게 순서대로 알려드릴게요!
1.부동산 매매, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 집이나 땅의 소유권을 사고파는 거예요.
부동산 매매는 단순히 돈 주고 받는 게 아니에요. 법적으로 소유권을 옮기는 거거든요. 그래서 계약 체결부터 등기까지 정해진 순서를 따라야 해요.
집을 샀다고 해서 내 것이 되는 게 아니에요. 부동산등기를 해야 법적으로 완전한 소유권을 얻어요. 등기하기 전까지는 아직 내 재산이 아닌 거예요.
매도인(파는 사람)과 매수인(사는 사람)이 계약을 맺고, 돈을 주고받고, 소유권이전등기를 완료해야 비로소 매매가 끝나는 거예요.
2.1단계: 매매계약 체결 전 준비 (제일 중요해요)
집 사기 전에 꼭 해야 할 게 있어요. 이거 안 하면 나중에 후회해요.
부동산 선정하기
먼저 살 집이나 땅을 정해야 해요. 주변 시세를 조사하고, 교통·학군·편의시설 같은 걸 살펴보면서 골라요.
요즘은 인터넷으로 시세 조회가 쉬워요. 국토교통부 실거래가 공개시스템에서 최근 거래가를 확인할 수 있어요.
중개업소 선정 (필요시)
직접 거래할 수도 있지만, 처음이면 공인중개사를 통하는 게 안전해요. 권리관계 확인이랑 서류 작성이 복잡하거든요.
중개업소를 선택할 때는 중개수수료를 미리 확인하세요. 보통 매매가의 0.4~0.9% 정도예요. 지역과 매매가에 따라 달라져요.
대출 준비하기
집값을 다 현금으로 내기 힘들잖아요. 은행에서 주택담보대출을 받을 수 있어요.
대출 종류랑 금리, 한도를 미리 알아봐야 해요. 내가 얼마나 빌릴 수 있는지, 이자는 얼마나 되는지 계산해보고 집을 골라야 무리가 없어요.
행정청 허가 (필요시)
일부 지역은 집 사기 전에 허가를 받아야 해요. 예를 들어 농지를 사려면 농지취득자격증명이 필요해요.
지방자치단체에 문의하거나 중개업소에서 알려줘요. 허가가 필요한데 안 받으면 계약이 무효가 될 수 있어요.
3.2단계: 매매계약 체결하기 (본격 시작)
준비 다 했으면 이제 계약해요.
소유권자 확인하기
가장 중요해요! 집 파는 사람이 진짜 주인인지 확인해야 해요.
신분증으로 본인 확인하고, 부동산등기부등본에 나온 소유자와 일치하는지 봐요. 대리인이 계약하면 위임장이 진짜인지도 확인해야 해요.
가짜 주인한테 돈 주고 집 못 받는 경우도 있어요. 무서운 일이지만 실제로 있어요. 꼭 확인하세요.
부동산등기부 확인하기
부동산등기부를 떼어보면 집의 권리관계를 다 알 수 있어요.
확인할 것:
- 소유자가 누군지
- 저당권(담보대출)이 설정되어 있는지
- 가압류·압류·가처분 같은 제한이 있는지
- 전세나 월세 세입자가 있는지
저당권이 많으면 조심해야 해요. 집주인이 대출을 많이 받았다는 거거든요. 나중에 경매로 넘어갈 수도 있어요.
매매계약서 작성하기
계약서에는 이런 내용이 들어가요:
- 매도인, 매수인 인적사항
- 부동산 주소와 면적
- 매매가격
- 계약금, 중도금, 잔금 금액과 지급일
- 특약사항 (있으면)
특약사항은 당사자끼리 합의한 조건이에요. "잔금 지급 전까지 세입자를 내보낸다" 같은 거요.
계약금 주기
보통 매매가의 10% 정도를 계약금으로 줘요. 법으로 정해진 건 아니고 당사자끼리 협의해서 정해요.
계약금을 주면 계약이 성립돼요. 이제 함부로 취소하면 안 돼요. 매수인이 취소하면 계약금을 못 돌려받고, 매도인이 취소하면 계약금의 2배를 물어줘야 해요.
4.3단계: 매매계약 후 처리 (마무리 중요)
계약했다고 끝이 아니에요. 이제부터가 진짜예요.
소유권이전등기하기
소유권이전등기는 집이 법적으로 내 것이 되는 절차예요.
보통 잔금 다 치르고 나서 등기해요. 등기소나 법무사에 의뢰하면 대신 해줘요. 법무사 수수료는 별도로 들어요.
등기에 필요한 서류:
- 매매계약서
- 등기권리증 (매도인 소유권 증명)
- 인감증명서 (매도인)
- 주민등록등본 (매수인)
- 국민주택채권 매입 영수증
등기가 완료되면 등기부에 내 이름이 올라가요. 이제야 진짜 내 집이 된 거예요.
부동산거래 신고하기
집 사고팔면 30일 안에 관할 시·군·구청에 신고해야 해요. 안 하면 과태료 나와요.
요즘은 중개업소에서 전자신고를 대신 해줘요. 직접 거래했으면 본인이 부동산거래관리시스템에서 신고하면 돼요.
전입신고하기
집 사서 이사 가면 전입신고를 해야 해요. 동 주민센터에 가거나 정부24에서 온라인으로 할 수 있어요.
전입신고를 해야 주민등록 주소가 바뀌고, 대항력 같은 권리도 생겨요. 이사 당일에 바로 하는 게 좋아요.
자동차 주소 변경하기
자동차가 있으면 소유자 주소도 바꿔야 해요. 자동차민원 대국민포털에서 할 수 있어요.
세금 납부하기
집 사고팔 때 세금이 엄청 많아요.
매도인(파는 사람)이 내는 세금:
- 양도소득세: 집 팔아서 생긴 이익에 대한 세금
- 지방소득세: 양도소득세의 10%
- 농어촌특별세: 양도차익에 따라 다름
매수인(사는 사람)이 내는 세금:
- 취득세: 매매가의 1~3% (지역, 면적, 주택 수에 따라 다름)
- 지방교육세: 취득세의 10%
- 농어촌특별세: 취득세의 10%
- 인지세: 부동산 가격에 따라 다름
취득세는 집 산 날로부터 60일 안에 내야 해요. 늦으면 가산금이 붙어요.
5.부동산 매매 순서 요약
복잡하니까 정리해드릴게요.
1. 준비단계
- 시세 조사하고 부동산 선정
- 중개업소 선택 (필요시)
- 대출 알아보기
- 허가 필요한지 확인
2. 계약단계
- 소유권자 확인
- 등기부 확인
- 계약서 작성
- 계약금 지급
3. 마무리단계
- 잔금 지급
- 소유권이전등기
- 부동산거래 신고
- 전입신고
- 세금 납부
이 순서만 잘 따라가면 큰 문제 없이 집 살 수 있어요. 복잡해 보여도 하나씩 하면 어렵지 않아요.
6.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 부동산 매매 절차 - 법제처