"서울에서 보증금 2억원으로 상가 빌려서 가게 운영 중이에요. 근데 건물주가 건물을 다른 사람한테 팔았대요. 새 주인이 나가라는데 나가야 하나요?" 아니에요!
건물주가 바뀌어도 새 주인이 자동으로 임대인 지위를 승계하거든요. 임차인이 대항요건을 갖췄으면 기존 계약 기간 동안 계속 영업할 수 있어요. 오늘은 상가 건물주 변경 시 임대차 계약에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.건물주 바뀌어도 계약 유지돼요
새 주인이 자동으로 임대인 지위를 승계해요.
상가건물 임대차보호법에서 상가건물을 양수한 사람은 임대인의 지위를 자동으로 승계한다고 정하고 있어요. 양수, 상속, 경매 등 어떤 방법으로든 소유권을 취득한 사람한테 다 적용돼요.
A 건물주한테서 상가를 빌려서 가게를 운영 중이에요. 계약 기간이 아직 1년 남았어요. 그런데 A가 건물을 B한테 팔았어요. 이제 B가 새 건물주예요.
B는 A의 임대인 지위를 자동으로 승계해요. A와 임차인 사이에 맺은 계약이 그대로 B한테 넘어가는 거예요. 계약서를 다시 쓸 필요도 없고, B가 임대인이 되는 거예요.
2.대항요건 갖추면 보호받아요
건물주가 바뀌어도 보호받으려면 대항요건이 있어야 해요.
상가임대차의 대항요건은 두 가지예요. 건물 인도받고 사업자등록 하는 거예요. 이 두 가지를 갖추면 새 건물주한테도 "저는 여기 임차인이에요" 주장할 수 있어요.
2024년 1월에 상가 계약하고 들어왔어요. 2024년 1월 5일에 건물 인도받고 열쇠 받았어요. 2024년 1월 10일에 사업자등록 했어요. 이러면 대항요건을 갖춘 거예요.
2025년 6월에 건물주가 바뀌었어요. 새 주인이 나가라고 해요. 임차인은 "저는 대항요건을 갖췄으니까 계약 기간 끝날 때까지 여기서 영업할 거예요" 하고 거절할 수 있어요.
3.새 주인이 나가라고 하면
대항요건 갖춘 임차인한테 새 주인이 나가라고 하면 거절하면 돼요.
법에서 임대인 지위 승계를 정해놨기 때문에 새 주인은 전 주인의 계약을 그대로 이어받아야 해요. "나는 그 계약 모른다" 할 수 없어요. "계약 다시 하자" 할 수도 없고요.
2년 계약인데 1년 남았어요. 새 주인이 "나는 그 계약 몰라. 나가" 해요. 임차인은 "상가건물 임대차보호법에 따라 당신은 임대인 지위를 승계했어요. 1년 남은 계약 기간 동안 계속 영업할 거예요" 하면 돼요.
새 주인이 계속 나가라고 압박하면 한국부동산원 임대차분쟁조정위원회에 분쟁 조정을 신청하거나 법률 상담을 받으세요.
4.임대인 지위 승계의 의미
임대인 지위 승계는 권리와 의무를 모두 넘겨받는다는 뜻이에요.
새 주인은 전 주인의 권리만 받는 게 아니에요. 의무도 함께 받아요. 월세 받을 권리도 생기지만, 보증금 돌려줄 의무도 생기는 거예요. 시설 수선 의무도 넘어오고요.
전 주인 A와 계약할 때 보증금 2억원 냈어요. A가 건물을 B한테 팔았어요. 계약 끝나서 보증금 돌려받을 때는 B한테 받아야 해요. B가 "나는 보증금 안 받았는데?" 할 수 없어요. A한테서 건물을 산 대가에 그 의무가 포함되어 있거든요.
수도가 고장났어요. A 때는 A가 고쳐줬어요. 이제는 B가 고쳐줘야 해요. 임대인의 수선 의무도 B한테 승계됐으니까요.
5.특약으로 승계 배제 못 해요
전 주인과 "건물 팔면 계약 끝" 특약을 했어도 효력 없어요.
법에서 임대인 지위 승계를 정해놓은 건 임차인을 보호하려는 거예요. 그래서 임차인한테 불리한 특약은 효력이 없어요.
계약서 특약에 "임대인이 건물을 양도하면 임대차는 자동으로 종료된다" 이렇게 써있는 경우가 있어요. 건물주가 바뀌었어요. 새 주인이 "계약서에 자동 종료라고 써있으니 나가" 해요.
이 특약은 효력이 없어요. 임차인한테 불리한 약정이거든요. 법에서 정한 임대인 지위 승계를 특약으로 배제할 수 없어요. 임차인은 "그 특약은 무효예요. 계속 영업할게요" 하면 돼요.
6.임차인이 계약 해지 선택할 수도 있어요
반대로 임차인이 원하면 계약 해지할 수도 있어요.
건물주가 바뀌면 임차인한테 선택권이 생겨요. 계속 영업할 수도 있고, 계약을 해지하고 나갈 수도 있어요. 특히 건물이 경매로 넘어간 경우에는 계약 해지하고 우선변제를 청구할 수 있어요.
건물이 경매로 넘어갔어요. 임차인은 대항력이 있어요. 이럴 때 두 가지 선택지가 있어요.
첫 번째는 계속 영업하는 거예요. 경매 낙찰받은 사람한테 "저는 대항력 있으니까 계약 기간 끝날 때까지 영업할게요" 하는 거죠. 낙찰자는 임대인 지위를 승계하니까 어떻게 할 수 없어요.
두 번째는 계약을 해지하고 나가는 거예요. "저는 승계되는 게 싫어요. 계약 해지하고 보증금 우선변제 받을게요" 할 수 있어요. 이건 임차인의 권리예요.
7.대항요건 없으면 어떻게 되나요
대항요건이 없으면 새 주인한테 대항 못 해요.
건물 인도받고 사업자등록 한 게 없으면 새 주인한테 "저 여기 임차인이에요" 주장할 수 없어요. 새 주인이 "몰라. 나가" 하면 나가야 할 수도 있어요.
상가 계약은 했는데 사업자등록을 안 한 경우가 있어요. 건물주가 바뀌었어요. 새 주인이 "당신 대항력 없으니까 나가" 해요. 임차인은 대항요건이 없으니까 보호받기 어려워요.
그래서 상가 계약하면 꼭 두 가지를 챙겨야 해요. 건물 인도받는 날 확인하고, 빨리 사업자등록 하세요. 이게 임차인을 보호하는 가장 기본적인 방법이에요.
8.확정일자도 받으세요
대항요건 외에 확정일자도 받으면 더 안전해요.
확정일자를 받으면 우선변제권이 생겨요. 건물이 경매로 넘어가도 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있거든요. 관할 세무서나 인터넷등기소에서 받을 수 있어요.
보증금 2억원으로 상가 계약했어요. 건물 인도받고 사업자등록 했어요. 여기에 더해서 세무서에서 확정일자도 받았어요.
나중에 건물이 경매로 넘어갔어요. 임차인은 대항력도 있고 우선변제권도 있어요. 경매 대금에서 다른 채권자보다 먼저 보증금 2억원을 받을 수 있어요. 확정일자 없었으면 못 받았을 수도 있거든요.
9.보증금은 누구한테 받나요
계약 끝나면 새 건물주한테 보증금 받아요.
임대인 지위가 승계되면서 보증금 반환 의무도 새 주인한테 넘어가거든요. 전 주인한테 받을 수 없어요. 전 주인은 이미 그 건물 주인이 아니니까요.
A한테서 보증금 2억원 내고 상가 빌렸어요. A가 B한테 건물 팔았어요. 계약 기간 끝나고 보증금 받을 때는 B한테 "보증금 2억원 돌려주세요" 해야 해요.
B가 "나는 A한테서 받으라" 할 수 없어요. B가 A한테서 건물 살 때 그 보증금 반환 의무도 같이 인수한 거거든요. B가 안 주면 B를 상대로 법적 조치를 취하면 돼요.
10.다음부터는 어떻게 해야 하나요
상가 계약할 때 미리 대비하세요.
계약하자마자 대항요건 갖추기
건물 인도받는 날 기록해두세요. 열쇠 받은 날, 실제로 들어간 날을 증명할 수 있게 사진 찍어두고요. 사업자등록은 빨리 하세요. 늦어도 1주일 안에 하는 게 좋아요.
확정일자 꼭 받기
계약서 쓰고 나서 관할 세무서나 인터넷등기소에서 확정일자 받으세요. 우선변제권 확보하는 게 중요해요.
등기부등본 확인
계약 전에 건물 등기부등본 떼서 확인하세요. (근)저당권이 얼마나 설정되어 있나, 가압류는 없나, 확인해야 해요. 보증금보다 (근)저당권이 크면 위험할 수 있거든요.
건물주 바뀌면 즉시 확인
건물주가 바뀌면 새 주인한테 연락해서 확인하세요. "저는 대항요건 갖춘 임차인이에요. 계약 기간은 언제까지고, 보증금은 얼마예요" 명확하게 알려주세요. 나중에 "몰랐다" 못 하게요.