장사가 안 되는데 주변 상가 시세는 떨어지고, 보증금은 그대로라 답답하시죠. 계약서 보니 "보증금 감액청구 하지 않는다"는 특약이 있어서 더 막막하신가요.
1.상가 보증금 감액청구권이란
상가건물 임대차보호법은 임차인이 경제사정 변동으로 보증금이나 차임이 부당해졌을 때 감액을 청구할 수 있다고 정하고 있어요. 조세, 공과금 같은 부담이 늘어나거나 감염병 같은 특수한 상황으로 경제가 어려워졌을 때 쓸 수 있는 권리예요.
집주인 입장에서는 보증금을 낮추고 싶지 않겠죠. 그래서 계약서에 "보증금 감액청구 안 한다"는 특약을 넣는 경우가 있어요. 하지만 이 특약은 법적으로 무효예요.
2.보증금 감액금지 특약은 왜 무효인가
증액금지 특약과 달리 감액금지 특약은 임차인에게 불리해요. 법은 약자인 임차인을 보호하기 위해 이런 불리한 특약을 인정하지 않아요.
다시 말해볼게요. A씨는 보증금 1억 원에 상가를 얻었어요. 계약서에 "감액청구 하지 않음" 특약이 있었죠. 2년 후 코로나 같은 상황으로 주변 시세가 7,000만 원으로 떨어졌어요. A씨는 특약과 상관없이 보증금 감액을 청구할 수 있어요. B씨는 보증금 5,000만 원에 계약했는데, 조세가 크게 올라서 부담이 커졌어요. 같은 특약이 있어도 B씨 역시 감액청구가 가능해요.
특약을 했다고 해도 법이 우선이에요. 집주인이 "계약서에 안 한다고 했잖아"라고 거부해도 법적 근거가 없어요.
3.언제 보증금 감액청구를 할 수 있나
법에서 정한 사유는 크게 두 가지예요. 첫째, 조세나 공과금 같은 부담이 늘어났을 때. 둘째, 제1급 감염병 같은 이유로 경제사정이 크게 변했을 때.
주변 상가 시세가 많이 떨어진 것도 경제사정 변동에 해당할 수 있어요. 다만 "조금" 떨어진 건 안 되고, "상당히" 부당한 정도로 변해야 해요. 보통 30% 이상 하락하면 인정되는 경우가 많아요.
감액청구는 장래에 대해서만 할 수 있어요. 이미 낸 보증금을 돌려받는 게 아니라, 앞으로 계약 갱신할 때 보증금을 낮추는 거예요.
4.보증금 증액청구와의 차이
반대로 집주인이 "보증금 올려달라"고 하는 건 증액청구예요. 계약서에 "증액청구 안 한다"는 특약이 있으면 이건 유효해요. 임차인한테 유리하니까요.
정리하면 이래요. 집주인이 유리한 특약(감액금지)은 무효, 임차인이 유리한 특약(증액금지)은 유효. 법이 임차인 편을 들어주는 거예요.
5.기존 계약에도 적용되나
이 규정은 2020년 9월 29일부터 시행됐는데, 그 이전부터 존속 중인 임대차에도 소급 적용돼요. 오래전에 계약했어도 지금 경제사정이 변했다면 감액청구할 수 있다는 뜻이에요.
2026년 1월 2일 기준으로 상가건물 임대차보호법이 계속 시행 중이에요. 개정 사항이 있을 수 있으니 찾기쉬운 생활법령정보에서 최신 정보를 확인하는 게 좋아요.
6.출처
- 상가건물 임대차보호법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 상가건물 임대차