"신혼집으로 전세 얻었는데 보증금이 우리한테는 전 재산이나 다름없어요. 혹시 나중에 집주인이 돈 안 주면 어떡하죠? 안전하게 지키는 방법 있나요?" 당연히 있어요!
이사 당일 딱 두 가지만 하면 돼요. 전입신고하고 확정일자 받기. 이것만 하면 보증금 떼일 걱정 없어요. 오늘은 전세 보증금을 안전하게 지키는 확정일자 받는 방법 알려드릴게요!
1.전세 보증금 보호, 왜 중요한가요?
"집주인 믿으면 되는 거 아니에요?" 아니에요. 집주인이 대출이 많거나 경제적으로 어려워지면 내 보증금이 위험해져요.
집주인이 은행에서 담보대출을 받거나, 세금을 체납해서 집이 경매로 넘어가는 경우도 있거든요. 이럴 때 내가 아무 조치를 안 해뒀으면 보증금을 못 받을 수 있어요.
그래서 주택임대차보호법에서 임차인을 보호하는 제도를 만들어뒀어요. 바로 대항력과 우선변제권이에요. 이 두 가지 힘을 받으려면 전입신고와 확정일자가 꼭 필요해요.
2.확정일자, 정확히 뭐예요?
확정일자는 "이 계약서가 이 날짜에 존재했다"는 걸 공식적으로 인정해주는 도장이에요.
예를 들어볼게요. 내가 2026년 1월 15일에 전세 계약을 했어요. 그런데 집주인이 나중에 2026년 2월 1일에 은행에서 담보대출을 받았어요. 내가 확정일자를 1월 15일에 받아뒀으면, 나는 은행보다 먼저 권리가 생긴 거예요.
나중에 집이 경매로 넘어가도 내가 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있어요. 이게 바로 우선변제권이에요.
동 주민센터나 온라인에서 무료로 받을 수 있어요. 계약서에 빨간 도장 하나 딱 찍어주는데, 이게 엄청난 힘을 발휘해요.
3.확정일자 받기 방법 (오프라인)
가장 확실한 방법은 동 주민센터 직접 방문이에요.
이사 당일 전입신고하러 갈 때 아래 서류 챙겨가세요:
필요한 서류:
- 주택임대차계약서 원본 (복사본 X)
- 신분증 (주민등록증, 운전면허증, 여권, 외국인등록증 중 하나)
임차주택 소재지의 읍사무소, 면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소 어디든 가면 돼요. 담당 직원한테 "확정일자 받으러 왔어요" 하면 계약서에 빨간 도장 찍어줘요.
주의할 점: 계약서 원본이 꼭 있어야 해요. 복사본은 안 돼요. 그리고 본인 확인할 수 있는 신분증 필수예요.
무료예요. 돈 한 푼도 안 들어요. 5분이면 끝나요.
4.온라인으로도 받을 수 있어요
2026년부터는 부동산거래관리시스템에서 온라인으로도 확정일자를 받을 수 있어요.
전자계약으로 임대차계약을 체결했다면 정보처리시스템을 통해 전자계약증서에 확정일자 부여를 신청할 수 있어요. 집에서 편하게 클릭 몇 번이면 끝이에요.
단, 온라인 신청은 전자계약으로 계약한 경우에만 가능해요. 종이 계약서로 했으면 동 주민센터에 직접 가야 해요.
확정일자 부여 신청은 주택 소재지의 읍·면사무소, 동 주민센터, 시·군·구 출장소에 신청하면 돼요. 온라인으로 신청해도 관할 기관에서 처리해줘요.
5.대항력과 우선변제권, 뭐가 다른가요?
둘 다 보증금을 지키는 힘인데 역할이 달라요.
대항력은 "나 여기 사는 사람이에요"라고 주장할 수 있는 힘이에요. 전입신고만 하면 생겨요. 주택의 인도(이사)와 주민등록을 마친 다음 날 0시부터 대항력이 생겨요.
예를 들어 집주인이 집을 다른 사람한테 팔았어요. 새 집주인이 "나 주인인데 나가"라고 해도, 나는 "나 전입신고 했어. 여기 살 권리 있어" 하고 맞설 수 있어요. 주택임대차보호법에서 이 권리를 보장하고 있거든요.
우선변제권은 집이 경매로 넘어갔을 때 "나한테 먼저 돈 줘"라고 할 수 있는 힘이에요. 전입신고 + 확정일자를 받아야 생겨요.
집이 경매로 팔렸을 때 돈을 나눠주는 순서가 있어요. 보통은 은행 같은 담보권자가 먼저 가져가는데, 확정일자를 받아두면 그 순서에서 내가 끼어들 수 있어요. 확정일자가 빠를수록 순서가 앞서요.
둘 다 필요해요. 대항력만 있으면 집에는 살 수 있는데 경매 때 돈은 못 받을 수 있어요. 확정일자까지 받아야 완전한 보호를 받아요.
6.이사 당일에 꼭 둘 다 해야 하나요?
네, 가급적 이사 당일에 둘 다 하는 게 가장 안전해요.
전입신고는 이사한 날 바로 해야 대항력이 다음 날부터 생겨요. 늦게 하면 그만큼 보호받는 시점이 늦어져요.
확정일자도 빨리 받을수록 좋아요. 집주인이 계약 체결 후 바로 은행에서 대출을 받을 수도 있거든요. 내가 확정일자를 늦게 받으면 은행 저당권보다 순위가 밀려요.
실제로 이런 경우가 있어요. 어떤 분이 전세 계약하고 한 달 뒤에 전입신고하고 확정일자 받았는데, 그 사이에 집주인이 대출을 받아버렸어요. 나중에 집이 경매로 넘어갔는데 보증금을 못 받았어요.
그러니까 이사 당일, 짐 다 옮기자마자 바로 동 주민센터 가세요. 전입신고하고 확정일자 받고. 이게 제일 안전해요.
7.확정일자 받았는데 계약서 잃어버리면요?
확정일자는 계약서 원본에 찍혀 있어요. 계약서를 잃어버리면 확정일자도 같이 사라지는 거예요.
동 주민센터나 온라인 시스템에 기록은 남아 있지만, 나중에 분쟁이 생기면 원본이 있어야 증명하기 쉬워요. 계약서는 정말 잘 보관해야 해요.
복사본이나 사진을 찍어서 따로 보관해두는 것도 좋은 방법이에요. 혹시 모를 상황에 대비하는 거죠.
8.확정일자 받았으면 끝인가요?
계약 기간 동안은 끝이에요. 하지만 계약이 갱신되거나 변경되면 다시 확인해야 해요.
계약 갱신 시: 보증금이 올랐으면 새로 확정일자 받아야 해요. 올라간 금액에 대해서는 우선변제권이 생기지 않거든요.
계약 변경 시: 월세에서 전세로 바뀌거나, 보증금 금액이 변경되면 새 계약서를 쓰고 새로 확정일자 받아야 해요.
계약 만료 전에 HUG 전세보증보험에 가입할 수 있는지도 알아보세요. 확정일자 받았어도 보험까지 들면 더 안전해요.
9.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 확정일자 받기 - 법제처