"상가 임대해서 장사하고 있는데 건물주가 은행 대출을 너무 많이 받았대요. 건물이 경매로 넘어가면 보증금 못 받는 거 아닌가요? 제 전 재산인데..." 걱정 마세요!
소액임차인이라면 최우선변제권으로 보호받을 수 있어요. 다른 담보물권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있거든요. 오늘은 상가 소액임차인의 최우선변제권에 대해 쉽게 알려드릴게요!
1.상가 소액임차인, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 보증금이 일정 금액 이하인 상가 임차인이에요.
주택 임대차랑 비슷하게, 상가 임대차에서도 작은 금액으로 장사하는 사람들을 보호하는 제도가 있어요. 상가건물 임대차보호법에서 소액임차인에게 특별한 보호를 해주거든요.
보증금 기준은 지역마다 달라요. 서울이 제일 높고, 지방으로 갈수록 낮아져요. 왜냐면 지역마다 상가 임대료가 다르니까 기준도 다르게 정한 거예요.
예를 들어볼게요. 서울에서 보증금 3,000만원에 작은 식당을 임대했어요. 이 사람은 서울 소액임차인 기준(6,500만원 이하)에 해당해요. 그래서 특별한 보호를 받을 수 있어요.
2.소액임차인 기준 금액 (지역별)
소액임차인으로 인정받으려면 보증금이 지역별 기준 이하여야 해요.
서울특별시: 6,500만원 이하
서울은 상가 임대료가 제일 비싸니까 기준도 제일 높아요.
수도권 과밀억제권역 (서울 제외): 5,500만원 이하
경기도 중에서도 개발이 많이 된 지역이에요. 성남, 고양, 부천, 과천, 의정부 같은 곳이요.
광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 3,800만원 이하
부산, 대구, 인천, 광주, 대전, 울산 같은 광역시랑 경기도의 일부 도시가 여기 해당해요. 근데 광역시라도 군 지역이면 다음 기준이 적용돼요.
그 밖의 지역: 3,000만원 이하
위에 안 나온 모든 지역이에요. 중소도시나 시골 지역이 대부분이에요.
예를 들어 부산에서 보증금 4,000만원에 상가를 빌렸어요. 부산은 광역시라서 기준이 3,800만원이에요. 4,000만원은 기준을 넘어서 소액임차인이 아니에요. 특별 보호를 못 받아요.
3.최우선변제권, 얼마나 받을 수 있나요?
소액임차인이면 보증금 중 일정액까지 다른 담보물권자보다 먼저 받을 수 있어요.
서울특별시: 최대 2,200만원
서울에서 보증금 5,000만원에 상가를 빌렸어요. 건물이 경매로 넘어가도 2,200만원까지는 은행 대출보다 먼저 받을 수 있어요.
수도권 과밀억제권역 (서울 제외): 최대 1,900만원
광역시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시: 최대 1,300만원
그 밖의 지역: 최대 1,000만원
근데 주의할 점이 있어요. 최우선변제 금액이 상가건물 가액의 2분의 1을 초과하면 안 돼요. 건물 가격의 절반까지만 인정된다는 거예요.
예를 들어 서울에 있는 상가건물 가격이 3,000만원이에요. 이 건물의 절반은 1,500만원이죠. 원래 서울은 2,200만원까지 받을 수 있지만, 이 경우엔 건물 가격의 절반인 1,500만원까지만 우선변제받을 수 있어요.
4.최우선변제권 받으려면 어떻게 해야 하나요?
소액임차인이라고 자동으로 보호받는 게 아니에요. 3가지 조건을 다 충족해야 해요.
1. 상가건물 인도
"인도"는 쉽게 말해 실제로 상가에 들어가서 영업하는 거예요. 계약만 하고 안 들어가 있으면 안 돼요.
이사 짐을 들여놓고, 간판 달고, 인테리어하고, 실제로 장사를 시작해야 해요.
2. 사업자등록
세무서에 사업자등록을 해야 해요. 이게 있어야 "여기서 정말 장사하고 있어요"라고 증명할 수 있거든요.
사업자등록은 상가에 입주한 주소로 해야 해요. 다른 곳 주소로 하면 안 돼요.
3. 확정일자 받기
임대차계약서에 확정일자를 받아야 해요. 동 주민센터나 인터넷등기소에서 받을 수 있어요.
확정일자는 "이 날짜에 이 계약서가 존재했어요"라고 증명하는 거예요. 나중에 경매 때 순위를 정하는 기준이 돼요.
이 3가지를 다 갖추면 대항력이랑 최우선변제권이 생겨요. 건물이 경매로 넘어가도 보증금을 지킬 수 있어요.
5.실제 경매 시 어떻게 보증금 받나요?
건물이 경매로 넘어가면 법원에서 배당절차를 진행해요.
배당요구 신청하기
경매가 시작되면 법원에 배당요구를 해야 해요. "저한테도 돈 주세요" 하고 신청하는 거예요.
신청 안 하면 소액임차인이라도 돈 못 받을 수 있어요. 꼭 배당요구 신청하세요.
배당 순서
경매로 건물이 팔리면 그 돈을 순서대로 나눠줘요.
- 경매 비용 (법원 수수료 같은 거)
- 소액임차인 최우선변제권 (여기가 중요해요!)
- 세금 (국세, 지방세)
- 담보물권자 (은행 대출 같은 거) - 등기 순서대로
- 그 외 채권자들
소액임차인은 은행보다 먼저 받아요. 그래서 "최우선"변제권이에요.
실제 받는 금액
서울에서 보증금 3,000만원으로 상가를 빌렸어요. 건물주가 은행에서 2억 대출받았어요. 건물이 경매로 1억 5천에 팔렸어요.
- 경매 비용: 500만원
- 나(소액임차인): 2,200만원 (최우선변제)
- 세금: 1,000만원
- 은행: 나머지 1억 800만원
나는 3,000만원 중에서 2,200만원을 먼저 받았어요. 나머지 800만원은 은행이랑 비율로 나눠받는데, 돈이 부족하면 못 받을 수도 있어요.
6.주의사항
보증금 전액을 다 받는 건 아니에요
최우선변제 금액까지만 먼저 받고, 나머지는 순위에 따라 받아요. 돈이 부족하면 못 받을 수도 있어요.
서울에서 보증금 5,000만원에 상가 빌렸어요. 최우선변제로 2,200만원 받고, 나머지 2,800만원은 담보물권자랑 같이 나눠받아야 해요.
확정일자 순서도 중요해요
소액임차인끼리도 확정일자 빠른 사람이 먼저 받아요. 같은 건물에 소액임차인이 여러 명이면 순서가 중요해요.
계약서 잘 보관하세요
경매 때 배당요구하려면 임대차계약서가 필요해요. 확정일자 받은 원본을 꼭 보관하세요.
사업자등록 꼭 하세요
사업자등록 안 하면 소액임차인 보호를 못 받아요. 세금 때문에 안 하는 사람도 있는데, 나중에 보증금 못 받으면 큰일 나요.
7.주택 소액임차인이랑 다른 점
주택이랑 상가는 기준이 달라요.
주택 소액임차인:
- 전입신고 필요
- 지역별 기준: 서울 1억 6,500만원 이하 등
- 최우선변제: 서울 5,500만원 등
상가 소액임차인:
- 사업자등록 필요
- 지역별 기준: 서울 6,500만원 이하 등
- 최우선변제: 서울 2,200만원 등
주택은 전입신고, 상가는 사업자등록. 이게 제일 큰 차이예요.
금액 기준도 달라요. 주택이 기준이 더 높아요.