"이사하고 나서 정신없어서 전입신고를 좀 늦게 했는데, 그 사이에 집주인이 대출을 받았대요. 이제 경매로 넘어간다는데 제 전세보증금은 어떻게 되는 건가요?" 전입신고 늦게 한 것 때문에 보증금 날릴까 봐 걱정되시죠?
다행히 소액임차인이라는 제도가 있어요. 조건만 맞으면 은행보다 먼저 보증금을 받을 수 있거든요. 오늘은 소액임차인 최우선변제권이 뭔지, 어떻게 받는지 쉽게 알려드릴게요!
1.소액임차인 최우선변제권, 정확히 뭐예요?
소액임차인 보증금을 보호하기 위해 특별히 인정하는 권리예요. 쉽게 말하면 **"은행이나 다른 채권자보다 먼저 보증금을 받을 수 있는 힘"**이에요.
보통은 저당권 설정한 은행이 1순위로 돈을 가져가잖아요. 그런데 소액임차인은 그 은행보다도 먼저 일정 금액까지 보증금을 돌려받을 수 있어요. 전세 살던 사람을 보호하려고 법에서 특별히 만든 장치예요.
주택임대차보호법에서 이 권리를 보장하고 있어요. 경매신청 등기 전에 주택의 인도와 주민등록을 마쳐 대항력을 갖고 있으면, 선순위 담보물권자(은행 같은 곳)가 있더라도 보증금 중 일정액을 우선해서 받을 수 있어요.
심지어 소액임차인에 해당하지 않더라도, 주택 인도와 주민등록을 마치고 확정일자를 받아뒀다면 다른 담보물권자와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있어요.
2.소액임차인 기준 금액, 지역마다 달라요
소액임차인으로 인정받으려면 보증금이 일정 금액 이하여야 해요. 집값이 비싼 지역일수록 기준이 높아요.
서울은 보증금 1억 6,500만원 이하면 소액임차인이에요. 과밀억제권역(경기 일부)이나 세종시는 1억 4,500만원 이하, 광역시는 8,500만원 이하, 그 밖의 지역은 7,500만원 이하예요.
예를 들어볼게요. 서울에서 전세 1억 5천만원에 살고 있다면 소액임차인에 해당해요. 그런데 같은 금액이라도 부산에 살면 기준(8,500만원)을 초과해서 소액임차인이 아니에요.
이 기준 금액은 주택도시보증공사 HUG에서도 확인할 수 있어요. 내가 사는 지역이 어느 구분에 해당하는지 꼭 확인해보세요.
3.전세 경매 보증금, 얼마나 받을 수 있나요?
소액임차인이라고 해서 보증금 전액을 받는 건 아니에요. 지역별로 최대 금액이 정해져 있거든요.
서울은 최대 5,500만원까지 우선변제 받아요. 과밀억제권역(서울 제외)이나 세종시는 최대 4,800만원, 광역시는 최대 2,800만원, 그 밖의 지역은 최대 2,500만원이에요.
예를 들어 서울에서 전세 1억 2천만원에 살았다면, 소액임차인에는 해당하지만 우선변제는 5,500만원까지만 받아요. 나머지 6,500만원은 다른 채권자들과 순위에 따라 나눠 받아야 해요.
여기서 주의할 점! 우선변제 금액이 주택가격의 2분의 1을 초과하면 주택가격의 절반까지만 받을 수 있어요. 집값이 8천만원인데 5,500만원을 우선변제 받겠다고 하면, 실제로는 4천만원(집값의 절반)까지만 받는 거예요.
4.최우선변제권 받으려면 어떻게 하나요?
조건만 맞으면 자동으로 받는 게 아니에요. 직접 신청해야 해요.
임차주택이 경매로 넘어가면 집행법원에 배당요구를 해야 해요. 체납처분(세금 체납)으로 매각되는 경우에는 체납처분청에 우선권 행사 신고를 하면 돼요.
배당요구는 경매 절차 중에 법원에서 안내를 해줘요. 보통 배당요구 종기일까지 신청하면 되는데, 이 날짜를 꼭 확인하고 놓치지 마세요. 늦으면 권리를 못 받을 수도 있거든요.
신청할 때는 임대차계약서, 주민등록등본, 전입신고일 확인서 같은 서류가 필요해요. 소액임차인임을 증명할 수 있는 자료들이에요. 법원이나 대한법률구조공단에서 도움을 받을 수 있어요.
5.소액임차인이 아니어도 보증금 받을 수 있어요
보증금이 소액임차인 기준을 넘어도 포기하지 마세요. 확정일자 받아뒀다면 방법이 있어요.
주택의 인도와 주민등록을 마치고 임대차계약서에 확정일자를 받았다면, 다른 담보물권자(은행, 다른 채권자)와 함께 순위에 따라 변제받을 수 있어요. 최우선은 아니지만, 아예 못 받는 건 아니에요.
확정일자를 빨리 받을수록 순위가 앞서요. 그래서 전세 계약할 때 계약 당일에 전입신고하고 바로 확정일자 받는 게 중요해요. 동주민센터에서 무료로 받을 수 있거든요.
확정일자가 저당권보다 앞서면 그 순위대로 배당을 받아요. 집이 3억에 팔렸는데 은행 대출이 2억이고 내 확정일자가 은행보다 빠르다면, 나한테 먼저 배당이 와요.
6.경매 들어가기 전에 꼭 확인할 것들
경매 절차가 시작되면 일단 등기부등본을 떼어보세요. 내 전입신고일과 저당권 설정일, 경매신청일을 비교해봐야 해요.
경매신청 등기 전에 주택 인도(실제로 이사)와 주민등록(전입신고)을 마쳤는지가 핵심이에요. 이 두 가지를 다 했어야 대항력이 생기거든요. 대항력이 없으면 최우선변제권도 없어요.
그 다음 내 보증금이 소액임차인 기준에 맞는지 확인해요. 지역별 기준 금액을 다시 한번 체크하고, 해당되면 배당요구 준비를 시작하세요.
법률 전문가 도움이 필요하면 대한법률구조공단에 상담받거나, 경매 전문 변호사를 찾아보세요. 금액이 크면 전문가 도움을 받는 게 안전해요.