전세 살고 있는데 어느 날 갑자기 집에 압류 딱지가 붙었다면 정말 놀라시죠. 집주인이 국세를 체납해서 집이 압류됐다는 건데, "보증금을 돌려받을 수 있을까?" 걱정이 앞서요. 하지만 임차인은 주택임대차보호법으로 보호받을 수 있답니다.
1.보증금 못 받는 건 아니에요
국세 체납으로 주택이 압류되면 나중에 경매로 넘어갈 가능성이 커요. 하지만 임차인에게는 대항력과 우선변제권이 있어서 보증금을 보호받을 수 있어요.
대항력이란 "나는 여기 사는 사람이에요"라고 주장할 수 있는 권리예요. 우선변제권은 경매로 집이 팔리면 그 돈에서 보증금을 우선적으로 돌려받을 수 있는 권리고요. 전입신고와 확정일자를 받아뒀다면 이 권리들을 가지고 있답니다.
2.임차권등기명령을 신청하세요
임대차가 종료됐는데 집주인이 보증금을 안 돌려주면, 이사를 가지 않는 게 가장 좋아요. 이사를 가면 대항력과 우선변제권이 없어지거든요.
하지만 어쩔 수 없이 이사를 가야 한다면 반드시 임차권등기명령을 신청하세요. 이 제도는 법원이 임차권을 등기해 줘서 이사를 가도 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 해 줘요. 주택 소재지 관할 법원에 신청하면 되고, 비용은 약 5만 원 정도예요.
3.보증금 반환 요구를 기록으로 남기세요
압류 사실을 알았다면 바로 집주인에게 보증금 반환을 요구하는 내용증명을 보내세요. 내용증명에는 임대차 계약 내용, 계약 종료 사실, 보증금 금액, 반환 기일, 입금받을 계좌를 구체적으로 적어야 해요.
이런 경우예요. A씨는 압류 사실을 알고도 구두로만 반환을 요구했더니 집주인이 "못 받았다"고 발뺌했어요. B씨는 내용증명을 보내서 반환 요구 기록을 남겼더니 나중에 소송에서 유리한 증거가 됐답니다.
4.집행권원을 확보하세요
집주인이 보증금을 안 돌려주면 법적 조치를 취해야 해요. 집행권원이란 "이 사람이 돈을 돌려줘야 한다"는 법원의 공식 문서예요.
민사조정 신청
민사조정은 소송보다 간단하고 빠른 절차예요. 집주인 주소지 관할 법원에 민사조정신청서를 제출하면 돼요. 조정이 성립되면 재판상 화해와 같은 효력이 있어서 집행권원으로 사용할 수 있어요.
보증금반환소송
조정이 안 되면 보증금반환소송을 걸어야 해요. 소송에서 이기면 확정판결을 받게 되고, 이걸로 경매를 신청하거나 배당에 참여할 수 있어요. 이미 경매가 진행 중이라면 배당요구를 하면 돼요.
5.경매 배당에서 보증금 받기
집이 이미 경매로 넘어갔다면 배당 절차에 참여해야 해요. 대항력과 우선변제권이 있으면 경매 대금에서 보증금을 배당받을 수 있어요.
국세 채권보다 전세권이나 임차권이 선순위라면 먼저 배당받을 수 있고, 후순위라도 최우선변제권(소액임차인) 범위에 해당하면 일부는 보호받을 수 있어요. 경매법원에 배당요구를 하고, 배당기일에 출석해서 이의신청할 준비도 해야 하고요.
6.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 국세징수법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 주택임대차 - 법제처