"전세 2년 계약했는데 끝나고 나서도 집주인이 아무 말 안 해서 계속 살고 있었어요. 그런데 지방발령 나서 갑자기 이사 가야 하는데 2년 지나기 전에는 못 나간다고 하네요. 어떡하죠?" 걱정 마세요!
묵시적 갱신된 경우에는 임차인이 훨씬 유리해요. 3개월 전에만 통지하면 언제든 나갈 수 있거든요. 오늘은 임대차 묵시적 갱신이 뭔지, 어떻게 해지하는지 쉽게 알려드릴게요!
1.임대차 묵시적 갱신, 정확히 뭐예요?
묵시적 갱신은 계약이 끝났는데 집주인도 나도 아무 말 안 하면 자동으로 2년 더 연장되는 거예요.
2년 전세 계약했어요. 계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 집주인이 "나가" 또는 "월세 올릴 거야" 같은 말을 안 했어요. 나도 "나갈게요" 하는 말을 2개월 전까지 안 했어요. 그럼 계약 만료일이 지나도 자동으로 똑같은 조건으로 2년 더 계약된 거예요.
주택임대차보호법에서 이렇게 정해놨어요. 임차인을 보호하려고 만든 제도예요. 집주인이 갑자기 "나가" 하면 임차인이 갈 곳이 없잖아요.
묵시적 갱신이 안 되는 경우도 있어요. 월세를 2번(2개월)치 이상 밀렸거나, 임차인으로서 의무를 심하게 위반한 경우예요. 예를 들어 집을 막 쓰거나, 무단으로 다른 사람한테 전대한 경우요.
2.묵시적 갱신 해지, 어떻게 하나요?
묵시적 갱신된 다음에는 임차인이 압도적으로 유리해요.
집주인은 2년 동안 계약을 지켜야 해요. 마음대로 "나가" 할 수 없어요. 그런데 임차인은 언제든지 3개월 전 통지만 하면 나갈 수 있어요.
예를 들어볼게요. 2024년 1월 1일에 계약이 끝났는데 묵시적 갱신됐어요. 2024년 7월 1일에 갑자기 지방발령이 났어요. 7월 1일에 집주인한테 "3개월 후에 나갈게요" 통지하면, 10월 1일에 나갈 수 있어요.
집주인이 "2년 안 지났는데 못 나가"라고 해도 소용없어요. 주택임대차보호법에서 묵시적 갱신된 경우 임차인은 언제든 3개월 전 통지로 해지할 수 있다고 명시하고 있거든요.
해지 통지는 어떻게 하나요?
법적으로는 말로 해도 되지만, 나중에 분쟁 생기면 증거가 없어요. 그래서 내용증명우편으로 보내는 게 제일 안전해요.
내용증명우편에는 "저는 묵시적 갱신된 임대차계약을 해지하고자 하며, 이 통지를 받은 날로부터 3개월 후에 퇴거하겠습니다" 이렇게 쓰면 돼요. 우체국에서 발송하면 발송 기록이 남아요.
카톡으로 보내도 괜찮아요. 대신 집주인이 읽은 걸 확인해야 하고, 캡처해서 증거로 남겨두세요.
3.묵시적 갱신 3개월, 왜 중요한가요?
3개월 전 통지가 핵심이에요. 이게 법으로 정해진 기간이거든요.
3개월을 지키지 않으면 어떻게 될까요? 예를 들어 내일 당장 나가겠다고 하면, 집주인이 거절할 수 있어요. 법적으로 3개월의 유예기간을 줘야 하거든요.
반대로 3개월 전에 통지만 제대로 했으면, 집주인이 뭐라고 해도 나갈 수 있어요. 집주인이 "보증금 안 줄 거야" 해도 소용없어요. 3개월 후에는 법적으로 계약이 끝난 거니까 보증금 반환 청구할 수 있어요.
3개월은 언제부터 계산하나요?
집주인이 통지를 받은 날부터 3개월이에요. 내가 보낸 날이 아니에요.
예를 들어 내가 7월 1일에 내용증명을 보냈는데, 집주인이 7월 3일에 받았어요. 그럼 7월 3일부터 3개월 후인 10월 3일에 계약이 종료돼요.
그래서 내용증명우편이 중요해요. 우체국에서 수령 확인증을 주거든요. 집주인이 언제 받았는지 정확히 알 수 있어요.
4.계약갱신요구권, 묵시적 갱신이랑 뭐가 다른가요?
계약갱신요구권은 임차인이 먼저 "2년 더 살게요" 하고 요청하는 거예요.
계약 끝나기 6개월 전부터 2개월 전 사이에 임차인이 집주인한테 "계약 갱신할게요" 요청하면, 집주인은 특별한 사유 없이는 거절 못 해요.
계약갱신요구권을 쓰면 1회에 한해 2년 연장돼요. 딱 한 번만 쓸 수 있어요.
묵시적 갱신이랑 차이점:
| 구분 | 묵시적 갱신 | 계약갱신요구권 |
|---|---|---|
| 발생 | 아무도 말 안 하면 자동 | 임차인이 요청 |
| 횟수 | 무제한 (2년씩 반복) | 1회만 |
| 해지 | 임차인은 3개월 전 통지 | 임차인은 3개월 전 통지 |
공통점: 둘 다 갱신된 후에는 임차인이 언제든 3개월 전 통지로 해지 할 수 있어요. 이게 엄청 중요해요.
예를 들어 계약갱신요구권을 써서 2년 연장했어요. 근데 6개월 후에 이사 가야 해요. 그럼 3개월 전에 통지하고 나가면 돼요. 2년 다 채울 필요 없어요.
5.집주인이 계약갱신 거절할 수 있는 경우
계약갱신요구권을 써도 집주인이 거절할 수 있는 정당한 사유가 있어요.
집주인이 거절 가능한 경우:
- 임차인이 월세를 2번(2개월)치 이상 밀렸어요
- 임차인이 집을 막 써서 손상이 심해요
- 집주인 본인이나 직계가족(부모, 자녀)이 실제로 들어가서 살 거예요
- 집을 재건축하거나 대수선해야 해요
- 기타 계속 임대하기 어려운 중대한 사유가 있어요
근데 이런 사유는 집주인이 증명해야 해요. 막연하게 "싫어"는 안 돼요.
만약 집주인이 정당한 사유 없이 계약갱신요구를 거절하면 어떻게 될까요? 임차인이 법원에 계약갱신 청구소송을 할 수 있어요. 이기면 계약이 연장돼요.
6.묵시적 갱신 vs 새 계약, 어떤 게 나을까요?
묵시적 갱신의 장점:
- 임차인이 3개월 전 통지로 언제든 나갈 수 있어요
- 월세나 보증금을 마음대로 못 올려요 (법정 한도 내에서만)
- 별도로 계약서 안 써도 돼요
새 계약의 장점:
- 조건을 새로 협상할 수 있어요
- 계약기간을 1년으로 할 수도 있어요 (단, 임차인은 최소 2년 보장받음)
- 특약 사항을 새로 넣을 수 있어요
어떤 게 나을까요?
임차인 입장에서는 보통 묵시적 갱신이 유리해요. 3개월 전 통지만 하면 언제든 나갈 수 있으니까 유연성이 높아요.
근데 집주인이 월세를 많이 올리고 싶어 하거나, 조건 변경을 원하면 새 계약을 제안할 거예요. 이럴 때는 전월세전환율을 계산해서 조건이 합리적인지 따져봐야 해요.
7.묵시적 갱신 후 보증금 인상, 가능한가요?
묵시적 갱신되면 전 임대차와 동일한 조건으로 계약돼요. 근데 차임(월세)과 보증금은 주택임대차보호법 제7조의 범위 안에서 증감할 수 있어요.
법정 인상 한도: 연 5% 이내
예를 들어 보증금이 1억이었어요. 묵시적 갱신될 때 집주인이 "5% 올릴게요" 하면, 1억 500만원까지 올릴 수 있어요.
근데 집주인이 일방적으로 못 올려요. 합의가 있어야 해요. 집주인이 "5% 올릴 거야" 했는데 내가 거절하면, 기존 금액으로 유지돼요.
만약 집주인이 5%를 초과해서 올리겠다고 하면 어떻게 될까요? 초과 부분은 무효예요. 최대 5%까지만 인정돼요.