전세 계약 끝났는데 집주인이 보증금 안 돌려줘요. "다음 달에 줄게", "조금만 기다려" 하면서 계속 미루고 있어요. 계속 기다리면 나만 손해예요. 법적 절차 밟아서 받아야 해요. 어떻게 하면 될까요?
1.전세 보증금 반환 청구란
임대차 계약이 종료되면 집주인은 보증금을 돌려줘야 해요. 주택임대차보호법에서 이 권리를 보장하고 있어요. 하지만 집주인이 안 돌려주면 임차인이 직접 청구해야 해요.
쉽게 말하면 "내 돈 돌려달라"고 법적으로 요구하는 절차예요. 집주인이 자발적으로 안 주면 법원 통해서라도 받아야 해요.
2.1단계: 내용증명 발송
가장 먼저 할 일은 내용증명 보내는 거예요. 우체국 가서 "임대차 계약 종료됐으니 보증금 돌려달라"는 내용 적어서 보내세요.
내용증명은 법적 증거가 돼요. 나중에 소송 가면 "언제 청구했다"는 증거로 쓰여요. 비용은 5,000원 정도예요.
내용증명에는 임대차 계약서 사본, 계약 종료일, 반환받을 보증금 액수, 반환 기한(보통 7~14일) 적으세요. "○○일까지 안 주시면 법적 조치 취하겠습니다" 한 줄 추가하면 더 좋아요.
3.2단계: 지급명령 또는 소액사건심판
내용증명 보냈는데도 안 주면 지급명령 또는 소액사건심판 신청하세요.
지급명령은 법원에 "이 사람한테 돈 받을 권리 있으니 지급 명령 내려주세요" 신청하는 거예요. 비용 저렴하고 빨라요. 하지만 집주인이 이의 제기하면 소송으로 넘어가요.
소액사건심판은 보증금이 3,000만 원 이하일 때 쓸 수 있어요. 일반 소송보다 빠르고 간단해요. 보통 2~3개월 안에 판결 나와요. 변호사 없이 본인이 직접 해도 돼요.
3,000만 원 초과하면 일반 민사소송으로 가야 해요. 소송 기간은 4~8개월 정도 걸려요.
4.3단계: 임차권등기명령
보증금 받을 때까지 그 집에 계속 살 수는 없잖아요. 이사는 가야 하는데, 이사 가면 대항력이 사라져요. 어떻게 하나요?
임차권등기명령 신청하세요. 주택임대차보호법에 따라 임대차 종료 후 보증금 못 받은 임차인이 대항력과 우선변제권 유지하면서 이사 갈 수 있게 해주는 제도예요.
임차권등기명령 받으면 등기부에 임차권이 등기돼요. 전입신고 안 해도 대항력 유지돼요. 이사 가도 괜찮아요.
신청 비용은 인지대 2,000원, 송달료 3,200원 정도예요. 법원에 신청서 내면 1~2주 안에 등기명령 나와요. 변호사 없이 본인이 직접 신청 가능해요.
5.4단계: 가압류 신청
집주인이 재산 숨기거나 팔아버릴 것 같으면 가압류 신청하세요. 집주인 재산(부동산, 예금 등) 미리 묶어두는 거예요.
가압류 신청하려면 담보금을 법원에 공탁해야 해요. 보통 청구 금액의 1030% 정도예요. 보증금 5,000만 원이면 500만 원1,500만 원 담보금 내야 해요.
나중에 소송 이기면 담보금 돌려받아요. 하지만 지면 담보금으로 집주인 손해 배상해줘야 해요.
6.5단계: 소송 및 강제집행
소액사건이나 일반 소송으로 판결 받으면 판결문이 나와요. 이게 집행권원이에요.
판결문 받고도 집주인이 안 주면 강제집행 하세요. 집주인 재산(부동산, 예금, 급여 등) 압류해서 경매로 팔아서 돈 받아요.
강제집행 신청은 법원 집행관실에 하면 돼요. 집행비용은 별도로 들어요. 집주인 재산 찾는 게 힘들 수 있으니, 미리 재산 조사해 두세요.
7.주택임대차분쟁조정위원회 이용
소송 가기 전에 주택임대차분쟁조정위원회 조정 신청할 수도 있어요. 무료고, 2~3개월 안에 조정 결과 나와요.
조정 성립하면 재판상 화해와 같은 효력 있어요. 강제집행도 가능해요. 다만 집주인이 조정 거부하면 소송으로 가야 해요.
정부24에서 온라인으로 신청 가능해요.
8.전세보증금반환보증 청구
HUG(한국주택금융공사) 전세보증금반환보증 가입했으면, 집주인한테 못 받으면 HUG한테 청구하세요.
보증기간 만료 후 2개월 이내에 청구해야 해요. HUG가 먼저 보증금 돌려주고, 나중에 HUG가 집주인한테 구상권 행사해요.
미가입이면 못 받아요. 전세 계약할 때 HUG 보증 가입해 두는 게 안전해요.
9.전세 보증금 반환 주의사항
계약서 사본, 입금 증빙, 전입신고 확인서 등 증거 서류 꼭 챙기세요. 소송 갈 때 필수예요.
확정일자 받아 두세요. 우선변제권 생겨서 경매 가도 우선 배당받을 수 있어요.
시효도 조심하세요. 보증금 반환 청구권은 10년 지나면 소멸돼요. 늦지 않게 청구하세요.
집주인이 "조금만 기다려" 하면서 시간만 끌 수 있어요. 2~3개월 기다려도 안 주면 바로 법적 절차 밟으세요.
10.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- 한국주택금융공사 - HUG
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처