전세 들어가면서 전입신고했어요. "이제 대항력 생겼으니 보증금 안전하다"고 하던데, 대항력이 정확히 뭐예요? 전입신고만 하면 되는 건가요? 아니에요. 점유도 있어야 해요. 둘 다 갖춰야 대항력 생겨요.
1.대항력이란
대항력은 임차인이 제3자에게 임대차 내용을 주장할 수 있는 법적 힘이에요. 주택임대차보호법 제3조에서 이 권리를 보장하고 있어요.
쉽게 말하면 집주인이 바뀌어도, 집이 경매로 넘어가도 "나 여기 살고 있고, 보증금 돌려받을 때까지 못 나간다"고 주장할 수 있는 힘이에요.
대항력 없으면 어떻게 될까요? 집주인이 집을 팔면 새 집주인이 "나 몰라. 나가" 할 수 있어요. 보증금 못 받고 쫓겨날 수 있어요. 그래서 대항력이 중요한 거예요.
2.대항력 요건 2가지
주택임대차보호법에 따르면 대항력 취득하려면 2가지 요건 필요해요.
주택의 인도 (점유)
주택의 인도는 점유의 이전을 말해요. 임차인이 입주해서 실제로 살고 있는 걸 뜻해요.
계약만 하고 이사 안 가면 점유 없어요. 짐만 옮기고 안 살아도 점유 없어요. 실제로 거주해야 점유 있는 거예요.
형식적으로 살았다는 티만 내는 것도 안 돼요. 법원 판례에서는 "생활의 근거지로서 실질적으로 거주해야 한다"고 명시하고 있어요.
전입신고 (주민등록)
전입신고는 새로운 거주지에 주민등록을 옮기는 거예요. 전입한 날부터 14일 이내에 해야 해요.
주민센터 가서 "전입신고 하러 왔어요" 하면 돼요. 신분증, 임대차계약서 가져가세요. 5분이면 끝나요.
전입신고하면 주민등록등본에 새 주소 찍혀요. 이게 대항력 증명 서류가 돼요.
3.대항력 발생 시점
점유와 전입신고 둘 다 완료하면 그 다음 날 0시부터 대항력이 발생해요.
예를 들어볼게요. A씨는 2026년 1월 1일 이사 가서 살기 시작했어요(점유). 같은 날 전입신고도 했어요. 대항력은 2026년 1월 2일 0시부터 생겨요.
만약 1월 1일 이사 갔는데 전입신고를 1월 10일에 했으면, 대항력은 1월 11일 0시부터 생겨요. 전입신고 다음 날부터 생기거든요.
중요한 건 점유와 전입신고 둘 다 유지해야 한다는 거예요. 이사 가버리면 점유 상실돼서 대항력 사라져요.
4.우선변제권과의 차이
대항력이랑 우선변제권은 달라요. 대항력은 "못 나간다"는 힘이고, 우선변제권은 "먼저 돌려받는다"는 권리예요.
대항력: 점유 + 전입신고만 있으면 생겨요.
우선변제권: 점유 + 전입신고 + 확정일자까지 있어야 생겨요.
확정일자는 임대차계약서에 날짜 도장 찍는 거예요. 주민센터나 등기소에서 받을 수 있어요. 비용 600원이에요.
우선변제권 있으면 집이 경매로 넘어갔을 때 후순위 담보권자나 일반 채권자보다 먼저 보증금 배당받을 수 있어요.
한번 볼까요? B씨도 점유와 전입신고는 했어요. 거기에 확정일자까지 받았죠. B씨는 대항력뿐 아니라 우선변제권도 생겨서, 경매 가도 우선 배당받을 수 있어요.
5.대항력 유지 방법
대항력 한 번 생기면 계속 유지될까요? 아니에요. 점유와 전입신고 계속 유지해야 해요.
이사 가면 점유 상실돼요. 대항력 사라져요. 전입신고를 다른 곳으로 옮겨도 대항력 사라져요.
만약 보증금 못 받은 상태에서 이사 가야 하면 어떻게 하나요? 임차권등기명령 받으세요. 그러면 이사 가도 대항력 유지돼요.
임차권등기명령은 법원에 신청하면 돼요. 비용 5,000원 정도예요. 등기부에 임차권 등기되면 전입신고 없어도 대항력 유지돼요.
6.대항력 주의사항
계약일과 전입신고일 순서 조심하세요. 보통은 계약하고 나서 전입신고해요. 하지만 계약 전에 미리 전입신고하면 대항력 발생 시점이 애매해질 수 있어요.
근린생활시설 전입신고도 가능해요. 오피스텔이나 상가주택에 살면서 사업자등록 내고 전입신고하면 대항력 생겨요. 하지만 실제로 거주해야 해요.
세대주 아니어도 대항력 생겨요. 세대원으로 전입신고해도 점유하고 있으면 대항력 있어요.
집주인 변경되어도 대항력은 유지돼요. 임대인 변경되어도 점유와 전입신고 유지하면 대항력 계속 있어요.
2026년 1월 2일 주택임대차보호법 시행되니까, 최신 법 확인하세요.
7.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처
- HUG 대항력과 우선변제권 - 한국주택금융공사
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처