"전세 계약 끝나가는데 어떻게 해야 하지?" 걱정되시죠. 주택임대차보호법에는 세입자를 보호하는 두 가지 조항이 있어요. 제6조의2 묵시적갱신과 제6조의3 계약갱신청구권이에요. 둘 다 세입자가 더 살 수 있게 해주는 제도인데, 방식이 달라요.
1.제6조의3 계약갱신청구권
2020년 7월 임대차3법 개정 때 신설된 조문이에요. 세입자가 집주인에게 "2년 더 살게요"라고 적극적으로 요청할 수 있는 권리예요.
핵심 내용은 이거예요. 세입자가 갱신을 요구하면 집주인은 정당한 사유 없이 거절하지 못해요. 법에서 "임차인은 임대인에게 계약갱신을 요구할 수 있다. 임대인은 정당한 사유 없이 거절하지 못한다"라고 명시하고 있어요. 집주인이 함부로 나가라고 할 수 없다는 뜻이죠.
행사 기간이 정해져 있어요. 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 행사해야 해요. 예를 들어 12월 31일에 계약 끝나면 7월 1일부터 12월 1일 사이에 갱신 요청해야 해요. 이 기간을 놓치면 권리를 쓸 수 없어요.
1회만 쓸 수 있어요. 최초 계약 2년 + 갱신 2년 = 총 4년 거주가 보장되는 거예요. 4년 후에는 집주인이랑 새로 협의해서 재계약해야 해요.
행사 방법은 간단해요. 집주인한테 갱신 의사를 전달하면 돼요. "집주인님, 저 2년 더 살게요"라고 문자나 카톡으로 보내면 돼요. 다만 증거를 남기려면 내용증명으로 보내는 게 좋아요. 자세한 내용은 계약갱신청구권 행사방법에서 확인하세요.
집주인이 거절할 수 있는 경우도 있어요. 집주인 본인이나 직계가족이 실제로 거주하려는 경우, 건물 철거나 재건축 예정인 경우, 차임을 2개월분 이상 연체한 경우, 집주인 동의 없이 다른 사람한테 빌려준 경우, 집을 심하게 훼손한 경우에는 거절할 수 있어요. 자세한 사유는 계약갱신청구권 거절사유에서 확인하세요.
갱신할 때 전월세상한제가 적용돼요. 보증금이나 월세를 5%까지만 올릴 수 있어요. 시세가 30% 올랐어도 5%만 올릴 수 있어요. 세입자에게 유리한 제도죠.
집주인이 "내가 살 거야"라고 해서 나갔는데 다른 세입자 들이면요? 손해배상 청구할 수 있어요. 이사비, 복비, 보증금 차액 등을 청구할 수 있어요. 제6조의3 제6항에서 이걸 규정하고 있어요.
2.제6조의2 묵시적갱신
1981년부터 있던 오래된 조문이에요. 계약이 끝났는데 아무 말 없으면 자동으로 2년 연장되는 제도예요.
법 원문은 이렇게 돼 있어요. "임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다." 복잡하죠?
쉽게 풀면 이거예요. 계약 끝나기 전에 집주인이 "안 살려면 나가세요"라고 안 하면, 같은 조건으로 자동 연장된다는 뜻이에요. 세입자도 "나갈게요"라고 안 하면 자동 연장돼요. 양쪽 다 아무 말 안 하면 묵시적으로 갱신된다고 해서 묵시적갱신이에요.
묵시적갱신 조건은 두 가지예요. 첫째, 집주인이 계약 만료 6개월 전부터 1개월 전 사이에 갱신 거절을 안 해야 해요. 둘째, 세입자도 계약 만료 1개월 전까지 "나갈게요"라고 안 해야 해요. 양쪽 다 아무 말 없어야 묵시적갱신이에요.
갱신된 계약 조건은 그대로예요. 보증금, 월세, 기타 조건이 그대로 유지돼요. 시세가 올랐어도 집주인이 일방적으로 올릴 수 없어요. 다만 다음 갱신 때는 협의해서 바꿀 수 있어요.
갱신 기간은 2년이에요. 원래 계약 기간이 1년이었어도 갱신되면 2년이에요. 주택임대차보호법에서 최소 2년을 보장하거든요.
세입자 해지권이 있어요. 묵시적갱신된 후 세입자가 나가고 싶으면 언제든지 3개월 전에 통지하면 해지할 수 있어요. 2년을 다 못 채워도 돼요. 제6조의2 제2항에서 이걸 보장해요. 묵시적갱신은 세입자가 적극적으로 원한 게 아니니까 나갈 자유를 주는 거예요. 반면 집주인은 일방적으로 해지할 수 없어요.
3.두 제도의 핵심 차이
방식이 달라요. 계약갱신청구권은 세입자가 적극적으로 "2년 더 살게요"라고 요청하는 거예요. 묵시적갱신은 아무 말 없을 때 자동으로 연장되는 거예요.
횟수가 달라요. 계약갱신청구권은 1회만 쓸 수 있어요. 묵시적갱신은 횟수 제한이 없어요. 집주인이 거절 안 하면 2년씩 계속 연장돼요.
5% 상한 적용이 달라요. 계약갱신청구권 행사하면 전월세상한제 5% 상한이 확실히 적용돼요. 묵시적갱신은 분쟁 소지가 있어요. 해석이 갈리거든요.
도입 시기가 달라요. 계약갱신청구권은 2020년 7월 임대차3법 때 신설됐어요. 묵시적갱신은 1981년부터 있던 제도예요.
4.어떤 걸 써야 하나요
5% 상한을 확실히 적용받고 싶으면 계약갱신청구권을 쓰세요. 묵시적갱신으로 연장됐는데 집주인이 임대료 올리겠다고 하면 분쟁 소지가 있어요. 안전하게 가려면 갱신 전에 계약갱신청구권을 먼저 행사하는 게 좋아요.
이미 계약갱신청구권을 썼다면요? 그 다음부터는 묵시적갱신으로 계속 살 수 있어요. 묵시적갱신은 횟수 제한이 없으니까요.
더 자세한 내용은 주택임대차보호법에서 확인하세요.
5.출처
- 주택임대차보호법 - 법제처