"집이 좁아서 증축하려는데 증축이랑 대수선이 뭐가 다른가요? 허가 받아야 하나요?" 헷갈리시죠!
증축은 집의 크기나 높이를 늘리는 거고, 대수선은 집의 주요 구조를 고치는 거예요. 둘 다 건축법에서 정한 절차를 따라야 하거든요. 오늘은 증축과 대수선의 차이부터 허가 절차까지 쉽게 알려드릴게요!
1.증축, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 집의 면적이나 층수, 높이를 늘리는 공사예요.
증축은 건축법에서 정한 건축 행위 중 하나예요. 기존 집이 있는 땅에서 집을 더 크게 만드는 거거든요.
예를 들어볼게요. 2층 주택에 3층을 올려서 3층 주택으로 만들었어요. 이게 증축이에요. 옆으로 방을 하나 더 붙여서 면적이 늘어났어도 증축이고요.
증축은 건축면적, 연면적, 층수, 높이 중 하나라도 늘어나면 해당돼요. 위로 올리든 옆으로 늘리든 상관없어요.
건축면적이란?
건물을 위에서 내려다봤을 때 건물이 차지하는 땅의 면적이에요. 건물의 외벽 기준으로 재요.
예를 들어 1층이 50제곱미터였는데 옆으로 10제곱미터 더 붙이면 건축면적이 60제곱미터로 늘어나요. 이게 증축인 거예요.
연면적이란?
건물 전체 층의 바닥 면적을 다 합친 거예요.
1층 50제곱미터, 2층 50제곱미터면 연면적은 100제곱미터예요. 여기에 3층을 50제곱미터로 올리면 연면적이 150제곱미터가 되는 거죠. 이것도 증축이에요.
2.대수선, 정확히 뭐예요?
쉽게 말하면 집의 주요 구조나 외관을 크게 고치는 공사예요.
대수선은 증축이나 개축은 아니지만 집의 중요한 부분을 손보는 거예요. 기둥, 벽, 계단 같은 주요 구조를 바꾸거든요.
건축법에서는 8가지 경우를 대수선으로 정해놨어요. 어느 하나라도 해당되면 대수선이에요.
대수선 8가지 경우
- 내력벽 공사: 벽을 새로 만들거나 허물거나, 30제곱미터 이상 고치는 거
- 기둥 공사: 기둥을 새로 만들거나 없애거나, 3개 이상 고치는 거
- 보 공사: 보(천장을 받치는 구조물)를 새로 만들거나 없애거나, 3개 이상 고치는 거
- 지붕틀 공사: 지붕틀을 새로 만들거나 없애거나, 3개 이상 고치는 거
- 방화벽·방화구획 공사: 불이 번지지 않게 하는 벽이나 바닥을 만들거나 없애거나 고치는 거
- 계단 공사: 주계단이나 피난계단을 새로 만들거나 없애거나 고치는 거
- 경계벽 공사: 다가구주택이나 다세대주택에서 집과 집 사이 벽을 만들거나 없애거나 고치는 거
- 외벽 마감재 공사: 건물 바깥벽 재료를 30제곱미터 이상 바꾸는 거
예를 들어볼게요. 1층과 2층을 트려고 바닥 일부를 뚫었어요. 이게 방화구획 공사라서 대수선이에요.
또 다른 예로 낡은 외벽 타일을 40제곱미터 떼어내고 새로 붙였어요. 30제곱미터 이상이니까 대수선이에요.
3.증축이랑 대수선, 뭐가 다른가요?
증축: 집의 크기나 높이가 늘어나는 거 대수선: 크기는 안 늘어나지만 주요 구조를 고치는 거
예를 들어 비교해볼게요.
증축 예시:
- 2층 주택에 3층 올리기
- 옆으로 방 하나 더 붙이기
- 베란다를 확장해서 방으로 만들기
대수선 예시:
- 방 2개를 하나로 합치려고 벽 허물기
- 낡은 계단을 통째로 교체하기
- 건물 외벽 전체 교체하기
증축은 면적이나 높이가 달라지지만, 대수선은 구조만 바뀌고 크기는 안 바뀌는 경우가 많아요.
4.증축하려면 어떻게 해야 하나요?
증축은 반드시 건축 허가를 받아야 해요.
허가 절차
- 건축 설계사무소에 설계 의뢰하기
- 설계도면 받기
- 관할 시·군·구청에 건축 허가 신청하기
- 허가 받으면 공사 시작하기
- 공사 끝나면 준공 검사받기
설계도면 없이 막 지으면 안 돼요. 전문가가 그린 도면으로 허가를 받아야 해요.
필요한 서류
- 건축허가 신청서
- 설계도면
- 토지 및 건물 등기부등본
- 건축물대장
- 기타 관련 서류
구체적인 서류는 지역마다 다를 수 있어요. 관할 구청에 미리 문의하는 게 좋아요.
허가 기간
보통 신청하고 2~4주 정도 걸려요. 복잡한 경우엔 더 오래 걸릴 수도 있어요.
허가 나기 전에 공사 시작하면 불법이에요. 꼭 허가 받은 후에 시작하세요.
5.대수선하려면 어떻게 해야 하나요?
대수선은 종류에 따라 건축 허가나 건축 신고가 필요해요.
허가가 필요한 경우
주요 구조를 크게 바꾸는 대수선은 건축 허가를 받아야 해요. 허가 절차는 증축과 비슷해요.
신고만 하면 되는 경우
비교적 간단한 대수선은 신고만 하면 돼요. 허가보다는 절차가 간단하지만 그래도 신고는 꼭 해야 해요.
신고는 관할 시·군·구청에 하면 돼요. 온라인(정부24)으로도 가능한 경우가 있어요.
어떤 게 허가고 어떤 게 신고인지 모르겠어요
구청 건축과에 전화해서 물어보세요. 공사 내용 설명하면 허가인지 신고인지 알려줘요.
혼자 판단하다가 잘못하면 나중에 불법 건축물이 될 수 있어요. 반드시 확인하세요.
6.무단으로 증축이나 대수선하면 어떻게 되나요?
허가나 신고 없이 공사하면 큰일 나요.
이행강제금
허가 없이 증축하면 이행강제금을 계속 내야 해요. 위반 건축물을 시정할 때까지 계속 부과돼요.
이행강제금은 건축물 시가의 일정 비율이에요. 한 번에 끝나는 게 아니라 시정할 때까지 반복해서 내야 하거든요.
철거 명령
시정 명령이 나왔는데도 안 고치면 철거 명령을 받을 수 있어요. 직접 철거해야 하고, 안 하면 행정대집행으로 강제 철거돼요.
철거 비용은 집주인이 다 내야 해요. 엄청 비싸요.
사용금지 명령
위법 건축물이 심각하면 건물 사용을 금지당할 수도 있어요. 살고 있어도 나가야 해요.
건축물대장 정리 안 돼요
불법 증축이나 대수선은 건축물대장에 정리가 안 돼요. 나중에 집 팔 때나 은행 대출받을 때 문제 생겨요.
등기도 못 해서 법적으로 내 재산으로 인정 안 받을 수도 있어요.
7.증축·대수선 전에 꼭 확인하세요
이웃 동의
증축하면 옆집이나 뒷집에 햇빛이 안 들 수도 있어요. 미리 이웃한테 양해 구하는 게 좋아요.
나중에 민원 들어오면 공사 중단될 수도 있거든요.
건폐율·용적률
증축할 때는 건폐율이랑 용적률을 지켜야 해요.
건폐율은 땅 대비 건물이 차지하는 비율이고, 용적률은 땅 대비 전체 연면적 비율이에요.
이미 한계까지 지었으면 더 이상 증축 못 해요. 미리 확인하세요.
주차 공간
연면적이 늘어나면 주차 공간도 더 필요할 수 있어요. 법으로 정한 주차 대수를 채워야 해요.
주차 공간 부족하면 허가 안 나와요.
8.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 증축·대수선이란 - 법제처