집을 확장하거나 수리하려고 하는데 증축인지 대수선인지 구분이 안 가시죠? 관할 구청에 문의하면 "그건 증축이라 허가받아야 해요" 또는 "대수선이니까 신고만 하면 돼요" 이런 답변을 듣는데, 도대체 뭐가 다른 건지 알쏭달쏭해요.
1.증축이란
쉽게 말하면 건물을 크게 만드는 거예요. 건축법에서는 기존 건축물이 있는 대지에서 건축물의 건축면적, 연면적, 층수 또는 높이를 늘리는 행위를 증축이라고 정의해요.
건축면적은 건물을 위에서 봤을 때 땅을 차지하는 면적이에요. 1층 면적을 늘리면 건축면적이 커지는 거죠. 연면적은 각 층 면적을 다 합친 거예요. 2층을 하나 더 올리면 연면적이 늘어나요.
예를 들어볼게요. A씨는 1층 단독주택에 2층을 추가로 올렸어요. B씨는 베란다를 확장해서 거실로 만들었고요. 둘 다 면적이나 층수가 늘어났으니 증축에 해당돼요.
2.대수선이란
대수선은 건물의 뼈대를 고치는 거예요. 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 행위를 말해요. 다만 증축, 개축, 재축에는 해당하지 않는 수준이어야 해요.
내력벽은 건물 하중을 지탱하는 벽이에요. 일반 칸막이 벽은 없애도 되지만, 내력벽을 건드리면 건물 안전에 문제가 생길 수 있어서 대수선으로 분류돼요.
기둥이나 보를 새로 설치하거나 교체하는 것도 대수선이에요. 건물 외벽을 전체적으로 철거하고 새로 만드는 것도 마찬가지고요.
3.증축과 대수선의 결정적 차이
핵심 차이는 이래요. 증축은 건물의 크기가 커지는 거고, 대수선은 건물의 구조를 바꾸는 거예요.
방 하나를 새로 지어서 면적이 늘어나면 증축이에요. 하지만 기존 공간에서 내력벽을 철거하고 구조를 바꾸면 대수선이죠. 면적은 그대로인데 뼈대를 손본 거니까요.
복층 구조로 층을 추가하면 증축이에요. 층수가 늘었으니까요. 하지만 지붕 골조를 전면 교체하는 건 층수 변화 없이 구조만 바꾸는 거라 대수선이에요.
4.허가와 신고 절차
증축과 대수선 모두 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장, 군수, 구청장의 허가를 받거나 신고를 해야 해요. 무허가로 공사하면 위법 건축물이 되고, 이행강제금이나 원상복구 명령을 받을 수 있어요.
허가가 필요한지 신고만 하면 되는지는 공사 규모와 용도에 따라 달라요. 일반적으로 규모가 큰 공사는 허가를 받아야 하고, 작은 공사는 신고만 해도 돼요.
공사 전에 관할 구청 건축과에 문의해서 정확한 절차를 확인하는 게 안전해요. 도면이나 공사 계획서를 가지고 가면 담당자가 증축인지 대수선인지 판단해 줘요.
5.실제 사례로 구분하기
증축 사례: 마당에 창고를 새로 짓기, 옥상에 다락방 만들기, 주차장 위에 방 추가하기
대수선 사례: 1층과 2층 사이 슬라브 일부 철거해서 복층 구조 만들기(no content)층수 변화 없음), 낡은 기둥 전체 교체하기, 외벽 전면 철거 후 재설치
일반 수선: 벽지 바르기, 문짝 교체하기, 타일 붙이기, 페인트칠하기
일반 수선은 주요 구조부를 건드리지 않는 거라 허가나 신고가 필요 없어요.
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6.출처
- 건축법 - 법제처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처