집을 증축하거나 대대적으로 고치려고 하는데 구청에 어떤 서류를 내야 하는지 막막하시죠? 건축법에서 정한 필수 서류를 하나씩 알려드릴게요.
1.증축과 대수선 허가 필요성
주택을 증축하거나 대수선하려면 특별자치시장, 특별자치도지사, 시장·군수·구청장에게 허가를 받아야 해요. 증축은 기존 건물에 면적을 더하는 거고, 대수선은 건물의 주요 구조나 외관을 크게 바꾸는 공사를 말해요.
무허가로 공사하면 나중에 큰 문제가 생겨요. 건물 등기도 못 하고, 철거 명령 받을 수도 있어요. 처벌도 받고요.
2.증축 대수선 허가 신청 서류
허가를 받으려면 건축/대수선/용도변경 허가 신청서를 작성해서 다음 서류와 함께 제출해야 해요. 전자문서로 제출하는 것도 가능하고요.
건축할 토지의 범위 서류
건축할 땅의 경계와 면적을 보여주는 서류예요. 지적도나 토지 대장 등본이 해당돼요. 구청에서 정확히 어디를 공사하는지 확인하기 위한 거예요.
토지 소유권 증명 서류
그 땅이 내 소유라는걸 증명하는 서류예요. 등기부등본이 대표적이죠. 내 땅이 아니면 함부로 건축 허가를 내줄 수 없으니까요.
국유지나 공유지에 건축하는 경우는 좀 달라요. 소유권 증명 대신 관리기관이 해당 토지를 건축주에게 매각하거나 사용승인한다는 서류를 내면 돼요.
토지 사용권 증명 서류
건축법 제11조 제11항 제1호에 해당하는 경우, 건축할 토지에 대한 사용권을 확보했다는 증명 서류도 필요해요. 임대차 계약서나 사용승낙서 같은 거죠.
설계도서
건축법 시행규칙에서 정한 설계도서를 제출해야 해요. 건물 설계도, 구조 계산서, 시방서 등이 포함돼요. 전문 건축사무소에서 작성해 주는 서류들이에요.
3.증축 대수선 허가 신청 절차
A씨가 단독주택 2층을 3층으로 증축하려고 해요. 먼저 등기부등본을 떼서 소유권을 확인했어요. 지적도도 발급받았고요. 건축사무소에 의뢰해서 설계도서를 준비했어요.
구청 건축과에 가서 건축 허가 신청서를 작성하고, 준비한 서류들을 모두 첨부해서 제출했어요. 담당 공무원이 서류를 검토하고, 건축위원회 심의도 거쳤어요. 2주 후에 허가가 났고, A씨는 공사를 시작할 수 있게 됐어요.
B씨는 국유지에 있는 건물을 대수선하려고 해요. 소유권 증명 대신 국유재산 관리기관에서 사용승인 서류를 받아서 제출했어요. 나머지 절차는 A씨와 동일하게 진행됐어요.
4.허가 없이 증축하면 처벌
허가 없이 증축이나 대수선을 하면 건축주와 공사업자 모두 처벌받아요.
도시지역 안에서 무허가 공사하면 3년 이하 징역 또는 5억원 이하 벌금이에요. 도시지역 밖에서 위반하면 2년 이하 징역 또는 1억원 이하 벌금이고요.
생각보다 처벌이 세죠? 무허가 건축물은 나중에 매매할 때도 문제가 되고, 금융권 담보 대출도 안 돼요. 반드시 허가받고 공사해야 해요.
5.건축법 2026년 시행
건축법은 2026년 2월 27일부터 시행돼요. 증축과 대수선 관련 규정도 이 법에 따라 운영되고 있어요.
구체적인 내용은 찾기쉬운생활법령정보에서 확인할 수 있어요.
6.허가 신청 전 확인 사항
허가 신청하기 전에 몇 가지 확인해야 할 게 있어요.
우선 해당 지역의 용도지역을 확인하세요. 주거지역인지, 상업지역인지에 따라 건축 기준이 달라요. 건폐율이나 용적률 제한도 있어서, 내가 원하는 만큼 증축이 안 될 수도 있어요.
이웃집과의 거리 제한도 체크해야 해요. 일조권 확보를 위한 높이 제한이나 대지경계선으로부터 이격 거리 같은 것들이요.
건축 허가 절차를 미리 알아두고, 공사 규모에 따라 대수선 신고 방법도 함께 확인해 보세요. 규모가 작으면 허가 대신 신고만 해도 되는 경우가 있거든요.
7.설계도서 준비 방법
설계도서는 건축사 자격이 있는 전문가가 작성해야 해요. 혼자서 그림 그려서 제출할 수 없어요.
가까운 건축사사무소를 방문해서 증축 계획을 상담하세요. 비용은 공사 규모에 따라 다른데, 보통 100만원에서 500만원 사이예요.
설계도서에는 배치도, 평면도, 입면도, 단면도, 구조도 등이 포함돼요. 구조 안전 진단이 필요한 경우도 있어서, 건축사와 충분히 상의하는 게 중요해요.
8.출처
- 건축법 - 법제처
- 찾기쉬운생활법령정보 증축 허가 - 법제처