양도소득세 비과세 요건

1.기본 개념

1세대 1주택자가 일정 요건을 충족하면 양도소득세를 전액 비과세받는 제도입니다.

2.1세대 1주택 비과세 요건

2.1.1. 보유기간 요건

• 2년 이상 보유 필수
• 계산: 취득일부터 양도일까지

2.2.2. 거주기간 요건

• 2년 이상 거주 필수 (조정대상지역)
• 비조정대상지역: 거주 요건 없음

2.3.3. 1세대 1주택 요건

• 양도일 현재 1주택만 보유
• 세대 전체 기준 (배우자 포함)

2.4.4. 주택 가액 요건

• 12억원 이하: 전액 비과세
• 12억원 초과: 초과분에 대해 과세

3.세대 구성

3.1.세대의 범위

• 거주자 및 배우자
• 동거 가족 (생계를 같이하는 경우)
• 미혼 30세 미만 자녀

3.2.1세대 인정

• 배우자와 생계를 같이하는 가족 전체
• 따로 사는 부모님은 별도 세대

4.보유·거주기간 계산

4.1.보유기간

취득일: 2020년 1월 1일
양도일: 2024년 6월 30일
보유기간: 4년 6개월 → 2년 충족

4.2.거주기간 (조정대상지역)

전입신고일: 2020년 3월 1일
전출신고일: 2024년 6월 30일
거주기간: 4년 4개월 → 2년 충족

4.3.주의사항

• 전입신고 필수
• 실제 거주 확인 가능
• 세무조사 시 검증

5.조정대상지역 특례

5.1.일반 지역

• 보유 2년만 충족하면 비과세
• 거주 요건 없음

5.2.조정대상지역

• 보유 2년 + 거주 2년 모두 충족
• 서울, 과천, 성남(분당), 광명 등

5.3.현재 조정대상지역 (2024년 기준)

• 서울 전역
• 경기 과천, 성남(분당·수정), 광명, 하남
• 기타 일부 지역

6.12억원 초과 주택

6.1.양도가액 12억원 이하

양도가액: 10억원
양도세: 0원 (전액 비과세)

6.2.양도가액 12억원 초과

양도가액: 15억원
비과세: 12억원
과세: 3억원
→ 3억원에 대해 양도세 부과

6.3.계산 방법

양도차익 = 양도가액 - 취득가액 - 필요경비
과세 양도차익 = 양도차익 × (15억-12억) / 15억
= 양도차익 × 20%

7.일시적 2주택 특례

7.1.요건

1. 기존 주택 보유 중 신규 주택 취득
2. 기존 주택을 3년 이내 양도
3. 신규 주택으로 전입

7.2.비과세 적용

• 기존 주택 양도 시 비과세 적용
• 보유·거주기간 계산은 기존 주택 기준

7.3.예시

2020년: A주택 취득·거주
2023년: B주택 취득·전입
2024년: A주택 양도
→ A주택 비과세 가능 (3년 이내 처분)

8.주의사항

8.1.증여·상속 주택

• 증여받은 주택: 증여자 보유기간 합산 가능
• 상속받은 주택: 피상속인 보유기간 합산 가능

8.2.농어촌주택 특례

• 9억원 이하 농어촌주택
• 1세대 1주택과 별도
• 합산 2주택 보유 가능

8.3.고가주택 과세

• 12억원 초과분은 과세
• 장기보유특별공제 적용 가능

8.4.분양권·입주권

• 분양권은 주택으로 미인정
• 입주 후부터 주택으로 인정

9.비과세 배제 사례

9.1.2년 미만 보유·거주

보유: 1년 6개월
→ 비과세 불가, 전액 과세

9.2.2주택 이상 보유

양도일 현재 2주택
→ 비과세 불가
→ 일시적 2주택 특례 확인 필요

9.3.조정지역 거주 미달

조정지역 주택
보유: 3년
거주: 1년 6개월
→ 비과세 불가

10.실무 체크리스트

10.1.양도 전 확인사항

• 보유기간 2년 이상
• 거주기간 2년 이상 (조정지역)
• 1세대 1주택 확인
• 주택 가액 12억원 기준 확인
• 일시적 2주택 해당 여부

10.2.증빙 서류

• 매매계약서
• 주민등록등본 (거주 확인)
• 전입세대 열람 내역
• 취득·양도 시기 증빙

11.관련 문서

• 양도소득세 계산
• 1세대 1주택 판단
• 일시적 2주택 특례

12.참고 자료

• 소득세법 제89조
• 소득세법 시행령 제154조
• 국세청 양도소득세 안내