양도소득세 취득가액 인정

1.기본 개념

양도소득세 계산 시 공제할 수 있는 취득가액의 범위와 증명 방법입니다.

2.취득가액의 범위

2.1.1. 기본 취득가액

• 실제 매수가액
• 매매계약서상 금액

2.2.2. 취득 부대비용

• 중개수수료
• 법무사 수수료
• 취득세, 등록세
• 국민주택채권 할인료

2.3.3. 자본적 지출

• 증축, 개축 비용
• 대수선 비용
• 엘리베이터 설치 등

2.4.4. 제외 항목

• 수선비 (자본적 지출 아님)
• 재산세, 관리비
• 대출 이자

3.취득가액 증명 방법

3.1.1. 매매계약서

• 가장 확실한 증명
• 계약서 원본 또는 사본
• 매도인·매수인 서명

3.2.2. 등기부등본

• 거래가액 기재 시
• 증빙으로 활용 가능

3.3.3. 금융거래 내역

• 계좌이체 내역
• 송금증
• 은행 거래 확인서

3.4.4. 영수증

• 부대비용 영수증
• 자본적 지출 영수증
• 중개수수료 영수증

4.증빙 서류가 없는 경우

4.1.환산취득가액 적용

• 증빙 불가 시 강제 적용
• 양도가액 × 환산취득가액 비율

4.2.환산취득가액 비율 (2024년 기준)

4.3.환산취득가액 계산 예시

양도가액: 10억원
취득 시기: 2000년
환산비율: 40%
환산취득가액: 10억 × 40% = 4억원
양도차익: 10억 - 4억 = 6억원

5.실제 취득가액 vs 환산취득가액

5.1.유리한 것 선택 가능

• 실제 취득가액 증명 → 실제 금액 적용
• 증명 불가 → 환산취득가액 적용

5.2.비교 사례

양도가액: 10억원
실제 취득가액: 3억원 (증빙 있음)
환산취득가액: 4억원 (2000년 취득)
→ 환산취득가액(4억) 선택 가능 (더 유리)

6.상속·증여 주택

6.1.상속 주택

• 피상속인의 취득가액 승계
• 상속세 과세가액 아님

6.2.증여 주택

• 증여 당시 시가 (증여세 과세표준)
• 증여자 취득가액 아님

6.3.예시: 상속

아버지 취득가액: 2억원 (1990년)
상속 시 시가: 5억원 (2020년)
자녀 양도가액: 8억원 (2024년)
→ 취득가액: 2억원 (아버지 취득가액)
→ 양도차익: 6억원

6.4.예시: 증여

부모 취득가액: 2억원
증여 시 시가: 5억원
자녀 양도가액: 8억원
→ 취득가액: 5억원 (증여 시 시가)
→ 양도차익: 3억원

7.자본적 지출

7.1.인정되는 지출

• 증축: 건물 면적 증가
• 개축: 건물 구조 변경
• 대수선: 내구성 증가
• 엘리베이터 설치

7.2.인정 안 되는 지출

• 도배, 장판 교체
• 수도꼭지 교체
• 전구 교체
• 일반 수선비

7.3.증빙 필수

• 공사 계약서
• 세금계산서
• 계좌이체 내역
• 사진 자료

8.실무 주의사항

8.1.1. 계약서 보관

• 최소 10년 보관 권장
• 원본 또는 사본
• 전자문서도 가능

8.2.2. 부대비용 영수증

• 중개수수료 영수증
• 취득세 납부 영수증
• 법무사 비용 영수증

8.3.3. 자본적 지출 증빙

• 공사 계약서
• 세금계산서
• 이체 증빙

8.4.4. 금융거래 내역

• 계좌이체 내역
• 잔금 지급 증빙

9.절세 전략

9.1.1. 취득가액 최대화

• 모든 부대비용 영수증 보관
• 자본적 지출 증빙 확보

9.2.2. 환산취득가액 활용

• 오래된 주택: 환산취득가액 유리
• 증빙 없을 때 활용

9.3.3. 증여 시점 선택

• 시가 높을 때 증여
• 자녀 양도차익 최소화

10.실무 체크리스트

10.1.양도 전 준비

• 매매계약서 확인
• 취득 부대비용 영수증 정리
• 자본적 지출 증빙 정리
• 금융거래 내역 확인
• 환산취득가액 계산 (증빙 없을 경우)

10.2.양도 시 제출 서류

• 매매계약서 사본
• 부대비용 영수증
• 자본적 지출 증빙
• 금융거래 확인서

11.관련 문서

• 양도소득세 계산
• 양도소득세 필요경비
• 양도소득세 신고

12.참고 자료

• 소득세법 제97조
• 소득세법 시행령 제163조
• 국세청 양도소득세 안내