주택 취득세 계산
1.기본 개념
주택을 취득할 때 납부하는 지방세로, 주택 수와 가격에 따라 세율이 달라집니다.
2.기본 세율
2.1.1주택자
| 주택 가격 | 취득세율 |
|---|---|
| 6억원 이하 | 1% |
| 6억원~9억원 | 1~3% (누진) |
| 9억원 초과 | 3% |
2.2.2주택자
- 기본세율 + 조정대상지역 중과세
- 조정지역: 8%
- 비조정지역: 1~3%
2.3.3주택자
- 조정지역: 12%
- 비조정지역: 8%
2.4.법인
- 12% (일반)
- 조정지역: 12%
3.세부 계산
3.1.6억~9억원 누진 계산
취득세 = (6억원 × 1%) + (초과액 × 2/3억 × 1%)
3.2.예시: 8억원 주택 (1주택)
6억원까지: 6억 × 1% = 600만원
초과 2억원: 2억 × (2/3억) × 1% = 1.33% 적용
2억 × 1.33% = 266.7만원
합계: 866.7만원
4.조정대상지역 중과세
4.1.조정지역 2주택
- 취득세율: 8%
- 지방교육세: 0.4%
- 합계: 8.4%
4.2.조정지역 3주택
- 취득세율: 12%
- 지방교육세: 0.4%
- 합계: 12.4%
4.3.현재 조정대상지역 (2024년 기준)
- 서울 전역
- 경기: 과천, 성남(분당·수정), 광명, 하남
- 기타 일부 지역
5.실무 계산 사례
5.1.사례 1: 1주택, 4억원 (비조정지역)
취득가액: 4억원
취득세율: 1%
취득세: 400만원
지방교육세: 16만원 (400 × 4%)
농어촌특별세: 면제
합계: 416만원
5.2.사례 2: 1주택, 10억원
취득가액: 10억원
6억원까지: 600만원 (1%)
6억~9억: 400만원 (2억×2%)
9억~10억: 300만원 (1억×3%)
취득세 합계: 1,300만원
지방교육세: 52만원
합계: 1,352만원
5.3.사례 3: 조정지역 2주택, 5억원
취득가액: 5억원
취득세율: 8%
취득세: 4,000만원
지방교육세: 160만원
합계: 4,160만원
5.4.사례 4: 조정지역 3주택, 7억원
취득가액: 7억원
취득세율: 12%
취득세: 8,400만원
지방교육세: 336만원
합계: 8,736만원
6.부대 세금
6.1.지방교육세
- 취득세의 10% (6억 이하)
- 취득세의 10% (6억 초과)
- 중과세 시: 취득세의 10%
6.2.농어촌특별세
- 1주택자 6억 이하: 면제
- 2주택 이상 또는 6억 초과: 취득세의 10%
6.3.계산 예시 (1주택, 10억원)
취득세: 1,300만원
지방교육세: 130만원 (1,300 × 10%)
농어촌특별세: 130만원 (1,300 × 10%)
합계: 1,560만원
7.감면 제도
7.1.생애최초 주택 구입
- 취득가액 12억원 이하
- 취득세 200만원 한도 면제
- 또는 50% 감면 (지역별)
7.2.신혼부부 감면
- 혼인일로부터 5년 이내
- 12억원 이하
- 50% 감면 (최대 200만원)
7.3.다자녀 가구
- 자녀 3명 이상
- 취득세 감면 (지자체별)
8.주택 수 계산
8.1.1세대 기준
- 배우자 포함
- 동거 가족 포함 (30세 미만 미혼 자녀)
8.2.주택 수 포함
- 아파트, 단독주택, 다가구
- 분양권 (일부 포함)
- 상속주택 (일부 제외)
8.3.주택 수 제외
- 60㎡ 이하 소형주택 (가액 1억원 이하)
- 3년 이상 보유 지방 주택
- 상속주택 (일시적)
9.일시적 2주택 특례
9.1.요건
- 기존 주택 보유 중 신규 주택 취득
- 기존 주택을 3년 이내 처분
- 신규 주택으로 전입
9.2.혜택
- 신규 주택 취득 시 1주택 세율 적용
- 기존 주택 미처분 시 추징
10.납부 방법
10.1.납부 기한
- 잔금일로부터 60일 이내
- 등기 전까지 납부 권장
10.2.납부 방법
- 위택스 (www.wetax.go.kr)
- 관할 구청·시청
- 은행 납부
10.3.분할 납부
- 1,000만원 초과 시
- 2개월 이내 분할 가능
11.주의사항
11.1.무신고 가산세
- 신고 안 하면 20% 가산세
- 납부 지연 시 이자 가산
11.2.주택 수 변동
- 취득 시점 기준 주택 수
- 잔금일 기준 판단
11.3.조정지역 변동
- 계약일이 아닌 잔금일 기준
- 지역 지정·해제 수시 확인
12.절세 전략
12.1.1. 생애최초 감면 활용
- 12억원 이하 주택
- 200만원 한도 면제
12.2.2. 일시적 2주택 활용
- 3년 내 기존 주택 처분
- 1주택 세율 적용
12.3.3. 가족 분산
- 주택 수 분산 (증여세 주의)
- 별도 세대 구성
12.4.4. 비조정지역 우선
- 조정지역 해제 지역
- 중과세 회피
13.실무 체크리스트
13.1.취득 전 확인
- 현재 주택 수 확인
- 조정대상지역 여부 확인
- 취득세율 계산
- 감면 대상 여부 확인
13.2.취득 후
- 60일 이내 신고·납부
- 일시적 2주택 시 3년 내 처분
- 생애최초 감면 신청
14.관련 문서
15.참고 자료
- 지방세법 제11조
- 위택스 취득세 계산기
- 국토교통부 조정대상지역 고시