경매에 참여해서 최고가로 낙찰받았는데 갑자기 공유자가 나타나서 우선매수권을 행사한다고 하면 당황스럽죠. 이럴 때 경매 물건은 누구에게 넘어가는 걸까요? 공유자 우선매수신고 제도와 최고가 매수신고인의 권리가 어떻게 바뀌는지 알아볼게요.
1.공유자 우선매수신고란
공유물의 지분이 경매로 넘어갈 때 다른 공유자가 끼어들 수 있는 권리예요. 쉽게 말하면, 형제 3명이 함께 소유한 건물인데 한 명의 지분이 경매로 나왔다고 해볼게요. 이때 나머지 형제 2명은 "내가 살게"라고 손을 들 수 있어요. 이게 바로 공유자 우선매수신고예요.
이 제도가 있는 이유는 간단해요. 모르는 사람이 공유자로 들어오는 것보다 기존 공유자끼리 정리하는 게 분쟁을 줄일 수 있거든요. 부동산 공동소유는 생각보다 복잡하고 관리도 어려워요. 특히 경매 물건 현장조사를 해보면 점유관계가 얼마나 복잡한지 알 수 있어요.
다만 아무 때나 할 수 있는 건 아니에요. 매각기일까지 매수신청보증을 내야 하고, 최고가 매수신고가격과 똑같은 금액을 제시해야 해요. 더 싸게 사겠다고 하면 안 돼요. 같은 값이면 공유자를 우선으로 쳐주는 거예요.
2.경매 공유자 우선매수신고하면 최고가 낙찰자는 어떻게 되나요
최고가로 낙찰받았다고 해서 끝이 아니에요. 공유자가 우선매수신고를 하면 법원은 공유자에게 매각허가를 해야 해요. 원래 최고가 매수신고인이었던 사람은 차순위 매수신고인으로 밀려나요.
차순위가 되면 뭐가 달라질까요? 만약 공유자가 나중에 대금을 못 내거나 포기하면 그때 다시 기회가 와요. 그러니까 완전히 탈락한 건 아니고 대기 상태가 되는 거예요. 경매 절차에서 이런 순위 변동이 가끔 생겨요.
차순위 매수신고인은 집행관이 매각기일을 종결한다는 고지를 하기 전까지 자기 지위를 포기할 수 있어요. "이런 상황이면 안 사겠어요"라고 할 수 있다는 거죠. 이미 낸 보증금도 돌려받을 수 있어요.
3.경매 우선매수권 행사 조건
공유자라고 해서 무조건 우선매수신고를 할 수 있는 건 아니에요. 몇 가지 조건을 갖춰야 해요. 첫째, 매각기일까지 매수신청보증을 내야 해요. 보통 감정가의 10% 정도를 법원에 제출해야 하거든요.
둘째, 최고가 매수신고가격과 똑같은 금액을 제시해야 해요. 최고가가 5억이면 5억을 내야 해요. "나는 공유자니까 4억 8천만원만 낼게"는 안 돼요. 같은 값이면 공유자를 우선으로 해준다는 취지지, 할인해주는 건 아니거든요.
셋째, 채무자가 아닌 다른 공유자여야 해요. 빚 때문에 경매 넘어간 본인은 우선매수신고를 할 수 없어요. 다른 공유자만 가능해요. 경매 권리분석을 할 때 공유자가 누구인지 꼼꼼히 확인해야 하는 이유예요.
4.우선매수신고 후 절차
공유자가 우선매수신고를 하면 법원은 매각허가결정을 내려요. 이때 공유자는 원래 최고가 매수신고인이 제시한 금액을 그대로 내야 해요. 매각허가결정이 나면 보통 1개월 안에 잔금을 내야 하거든요.
잔금을 제때 안 내면 어떻게 될까요? 매각불허가 또는 재매각으로 넘어가요. 이때 원래 차순위였던 최고가 매수신고인에게 다시 기회가 가요. 그래서 차순위 매수신고인은 공유자가 제대로 대금을 낼 수 있는지 지켜볼 필요가 있어요.
만약 차순위 매수신고인이 "이런 상황이면 나는 빠질래"라고 하면 매각기일 종결 고지 전까지 포기할 수 있어요. 이미 낸 보증금도 돌려받을 수 있고요. 다만 타이밍을 놓치면 포기가 안 되니까 빨리 결정해야 해요.
5.출처
- 찾기쉬운 생활법령정보 - 법제처